潘石屹溢價(jià)

這位不以土地為核心競(jìng)爭(zhēng)力的“地產(chǎn)業(yè)馬云”，創(chuàng)造出了一條迥異于傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的“SOHO中國(guó)模式”。

年齡 43歲

員工人數(shù) 超過(guò)270人

2006年?duì)I業(yè)收入 17.40億元

上市當(dāng)日公司市值 61.4億美元

上市當(dāng)日個(gè)人持股比例 N/A

2007年10月8日，憑借“潘石屹溢價(jià)”，SOHO中國(guó)僅以120萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，在香港聯(lián)交所就撬動(dòng)了128.6億港元，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，募資額僅次于碧桂園，后者募資129億港元，但所借力的土地儲(chǔ)備卻達(dá)到1870萬(wàn)平方米。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《創(chuàng)業(yè)邦》采訪時(shí)認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍是土地儲(chǔ)備，但SOHO中國(guó)的成功上市，很大程度原因歸功于“潘石屹溢價(jià)”，而不是常規(guī)意義上的土地。

四兩撥千斤

“目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于地產(chǎn)金融時(shí)代，資本說(shuō)了算，而資本的最常見(jiàn)載體就是土地，評(píng)價(jià)一家房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力的最直觀指標(biāo)仍是土地，資本市場(chǎng)亦如此。”房地產(chǎn)分析師劉玉剛在接受《創(chuàng)業(yè)邦》采訪時(shí)說(shuō)。

事實(shí)也不斷驗(yàn)證著這一點(diǎn)。

2003年，上海復(fù)地首次赴港上市失利的最大原因，就緣于招股說(shuō)明書(shū)中提到，“只有維持足夠相對(duì)較短時(shí)期的兩至三年發(fā)展所需的土地儲(chǔ)備，并且無(wú)法確定是否可以獲得土地使用權(quán)證”，因而投資者無(wú)法把握公司的未來(lái)。但一年后，復(fù)地再次上市獲得成功的關(guān)鍵，就在于復(fù)地知恥而后勇，一年內(nèi)將公司的土地儲(chǔ)備增加了1.34倍。

碧桂園也不例外。碧桂園的招股說(shuō)明書(shū)顯示，為了成功上市，自2005年下半年籌備階段開(kāi)始至上市的2007年4月期間，公司的土地儲(chǔ)備猛增998萬(wàn)平方米，至1870萬(wàn)平方米。

與這些公司相比，SOHO中國(guó)的土地儲(chǔ)備僅為120多萬(wàn)平方米。而去年10月10日在港上市的盛高置地，土地儲(chǔ)備同樣為120萬(wàn)平方米，但募集金額僅為11.95億港元，不及SOHO中國(guó)的零頭。

不以土地為核心競(jìng)爭(zhēng)力的潘石屹，拿什么賣(mài)給投資者，答案是商業(yè)模式。

地產(chǎn)業(yè)馬云

阿里巴巴上市后，潘石屹購(gòu)買(mǎi)了馬云的股票，這實(shí)際上是在變相支持自己，因?yàn)樵诳蛻?hù)定位上，他們的目光同時(shí)瞄準(zhǔn)了中小企業(yè)。

20世紀(jì)90年代末，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始從1993年下半年開(kāi)始的宏觀調(diào)控陰影中復(fù)蘇，但當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)上，地產(chǎn)公司的精力都集中在住宅開(kāi)發(fā)和高檔商業(yè)地產(chǎn)上，即使時(shí)至今日，中國(guó)5萬(wàn)家房地產(chǎn)公司中，99%做住宅開(kāi)發(fā)，如萬(wàn)科、碧桂園等。

在當(dāng)時(shí)，就像馬云一樣，潘石屹也看到了一股新生力量的崛起：中小企業(yè)。

俗話(huà)說(shuō)，成功是天時(shí)、地利與人和結(jié)合的產(chǎn)物。

潘石屹的妻子張欣是一位海歸，對(duì)國(guó)外的情況比較了解。潘石屹自80年代末下海后，便投身房地產(chǎn)業(yè)，洞悉中國(guó)本土行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。這對(duì)中西結(jié)合的搭檔，抓住了中小企業(yè)群體崛起的“天時(shí)”。1995年，這對(duì)國(guó)際搭檔欲以日本“居家工作”的理念來(lái)推廣項(xiàng)目，將居家和辦公地點(diǎn)合二為一，這就是后來(lái)的SOHO概念。

在上市前的路演中，潘石屹反復(fù)向投資者強(qiáng)調(diào)自己商業(yè)模式的獨(dú)特性。

實(shí)際上，SOHO的商業(yè)模式是被逼出來(lái)的，而不是走出來(lái)的。

“本地發(fā)展商控制著低檔商用物業(yè)，高檔商用物業(yè)則為長(zhǎng)實(shí)、嘉里等壟斷，惟有瞄準(zhǔn)中小企業(yè)的中檔市場(chǎng)”，分析師劉玉剛說(shuō)。

在商用地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上，地產(chǎn)公司一般采取商業(yè)出租模式，如香港最大的商用地產(chǎn)商之一太古地產(chǎn)就是典型。等物業(yè)建成后，或出租，以收取租金及未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)增值作為回報(bào)，或整棟出售。但其前提是公司具備雄厚的現(xiàn)金流支撐，因?yàn)檫@種模式下，資金周轉(zhuǎn)率很低，墊壓資金量太高。

對(duì)于創(chuàng)業(yè)者而言，融資難是個(gè)共同的話(huà)題，平凡出身的潘石屹，雖然之前有過(guò)一定的資金積累，但還不足以支撐傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)資金量的需求。

窮則思變，于是一套迥異于商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的“SOHO中國(guó)模式”逐漸成形：所有開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以層為單位賣(mài)給一些中小公司或個(gè)人，買(mǎi)家或投資或自用。在物業(yè)出售之后，SOHO中國(guó)作為中介服務(wù)者再替業(yè)主出租、管理。這種模式保證了企業(yè)的現(xiàn)金流和現(xiàn)實(shí)生存。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，我們可以清楚地看到這種模式留下的影子。數(shù)據(jù)顯示，目前SOHO中國(guó)總資產(chǎn)的近70%都來(lái)自于銷(xiāo)售部分，而對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式下的商業(yè)地產(chǎn)公司，固定資產(chǎn)占據(jù)公司資產(chǎn)的絕大部分份額。

另一項(xiàng)數(shù)據(jù)也說(shuō)明了“SOHO中國(guó)模式”的獨(dú)特性。瑞銀證券指出，今年，SOHO中國(guó)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率預(yù)測(cè)為84%，與同為商業(yè)地產(chǎn)公司的北京北辰、首創(chuàng)置業(yè)相比，分別高出65%及48%。

在有限的資金范圍內(nèi)，加速資金周轉(zhuǎn)率是一種贏利方式，而通過(guò)做精、做深，以提高單位銷(xiāo)售面積的利潤(rùn)率是另一種選擇。在這方面，潘石屹也在不斷地探索。

還是以土地為例，在此方面，SOHO中國(guó)與香港商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)袖太古地產(chǎn)極為相似。“在太古地產(chǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)中，用地選址是最重要的考慮因素之一。”劉玉剛認(rèn)為。

上市前，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金流實(shí)力雖然有限，但資金卻用在了刀刃上。因資本所限，潘石屹手中的土地儲(chǔ)備不多，但土地的質(zhì)量卻極高，來(lái)自公司的招股說(shuō)明書(shū)顯示，其98%的土地位于北京最繁華的商業(yè)地段。

“叫賣(mài)”潘石屹

在地產(chǎn)界，王石和潘石屹都較好地建立了自己的個(gè)人品牌，但前者的品牌內(nèi)涵大多表示一種品質(zhì)，而后者則象征一種生活方式，且建立個(gè)人品牌的方式也相異。

在美國(guó)，有一位名叫唐納德·特朗普的房地產(chǎn)大亨。這位特朗普成功主持了商業(yè)節(jié)目《學(xué)徒》，從而建立了自己的個(gè)人品牌，而個(gè)人品牌又反哺著自己的生意，成功實(shí)現(xiàn)“娛樂(lè)+財(cái)富”的嫁接。2005年8月，特朗普欲將《學(xué)徒》引進(jìn)中國(guó)，而主持人就是特朗普的“中國(guó)版”潘石屹。

如今的商場(chǎng)上，好酒也怕巷子深。設(shè)法將“酒”推出去，并使市場(chǎng)相信，這是“好酒”，擺在了每位創(chuàng)業(yè)者面前。

比資本實(shí)力，不如萬(wàn)科的王石和萬(wàn)通的馮侖；比關(guān)系資源，不如“國(guó)字號(hào)”華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)，劍走偏鋒成了潘石屹尋求獨(dú)特的一條路徑。

2001年開(kāi)始，為了推銷(xiāo)自己的房子，潘石屹有意避開(kāi)了與王石們硬碰硬的常規(guī)手段，選擇了一條跳出房地產(chǎn)來(lái)推銷(xiāo)房地產(chǎn)的娛樂(lè)路徑。于是，便有了后來(lái)潘石屹在娛樂(lè)圈四處出擊，如出書(shū)、當(dāng)主持、演戲、寫(xiě)博客等等。

溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)娛樂(lè)化的方式叫賣(mài)自己，潘石屹成功地將個(gè)人品牌與SOHO中國(guó)的時(shí)尚品牌定位結(jié)合了起來(lái)，如今，SOHO中國(guó)即潘石屹，潘石屹即SOHO中國(guó)。

“這是潘石屹的強(qiáng)項(xiàng)，也是他的軟脅所在。” 顧云昌這樣評(píng)價(jià)。在特定轉(zhuǎn)型時(shí)期，英雄可以領(lǐng)導(dǎo)公司一時(shí)，但卻無(wú)法保證公司的可持續(xù)發(fā)展。

在圈內(nèi)，王石可以悠閑地去登峰，潘石屹卻不可能有這個(gè)閑心，因?yàn)镾OHO中國(guó)離不開(kāi)潘石屹。這就是王石最高明之處：他構(gòu)建了一個(gè)可以沒(méi)有王石的萬(wàn)科，而這也恰恰是未來(lái)潘石屹面臨的最大管理挑戰(zhàn)之一，上市則為潘石屹提供了這樣一個(gè)改變的機(jī)會(huì)。