房?jī)r(jià)在較量中拷問(wèn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

住房問(wèn)題從來(lái)就不是一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)問(wèn)題，它是一個(gè)事關(guān)社會(huì)和諧以及城市建設(shè)是不是要以人為本的社會(huì)和政治問(wèn)題。而房?jī)r(jià)已成為民眾第一關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。中國(guó)人自古有安居樂(lè)業(yè)之說(shuō)，安居才能樂(lè)業(yè)，所以，房?jī)r(jià)問(wèn)題直接牽涉到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示， 2007年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

房?jī)r(jià)上漲在一線城市演化得最為激烈。兩年來(lái)，深圳商品房銷(xiāo)售均價(jià)上漲60%，北京上漲40%，廣州、天津上漲30%。這些城市中很多熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)翻番。

最令人擔(dān)憂的是，房?jī)r(jià)上漲正從一線城市迅速向二三線城市擴(kuò)散，這也是本輪房?jī)r(jià)上漲最大的特點(diǎn)。北海房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月漲幅超過(guò)15%，石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長(zhǎng)沙迅速進(jìn)入房?jī)r(jià)漲幅前10大城市之列。

房?jī)r(jià)在夾縫中飚升

隨著中國(guó)城市化的發(fā)展，中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)從大家庭轉(zhuǎn)向2人或者3人家庭，新一代消費(fèi)觀念的改變，使很多剛畢業(yè)的學(xué)生都開(kāi)始買(mǎi)房；城市土地資源的稀缺性；城市拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求；房屋質(zhì)量的低下導(dǎo)致的換房需求（大部分10年前的房子都已經(jīng)開(kāi)始?xì)埰疲@些都造成城市尤其是大城市對(duì)房屋的需求非常旺盛，無(wú)論是自住的需求還是投資的需求。但是城市的土地有限，能夠提供的房屋也是有限的，目前很多城市的房屋出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。一大批炒房者把積蓄投在了房子上，等著有朝一日房子大漲特漲，低價(jià)買(mǎi)進(jìn)，高價(jià)出手。他們手里有的擁有房產(chǎn)不止一兩套，有的多達(dá)十多套。

從下面的分析看，則讓我們看到了房?jī)r(jià)上漲的另類(lèi)因素。

4月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：截止到3月底，全國(guó)商品房空置面積為12617萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.7%。商品房空置率的高低是判斷房市“泡沫”的形成與否，判斷供應(yīng)與需求力量對(duì)比的重要依據(jù)。在空置面積居高不下的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻上漲，充分證明了一個(gè)常識(shí)：房?jī)r(jià)的上漲乃是人為操縱的結(jié)果，而非供不應(yīng)求的市場(chǎng)因素所導(dǎo)致的結(jié)果。

《廣州日?qǐng)?bào)》近日披露：根據(jù)在香港和內(nèi)地上市的各大房地產(chǎn)公司2007年中報(bào)，土地儲(chǔ)備（建筑面積）10平方公里以上的不下10家。珠三角一開(kāi)發(fā)商中報(bào)顯示，截至8月15日，公司土地儲(chǔ)備量為5400萬(wàn)平方米，比4月20日上市前的1900萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了180%，“目前的土地儲(chǔ)備足夠其開(kāi)發(fā)27年之久。”

珠三角某知名地產(chǎn)企業(yè)則在目前2300萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)還將在今年購(gòu)入3000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“足夠它近10年的開(kāi)發(fā)所需”。

在房?jī)r(jià)較快上漲的情況下，一些開(kāi)發(fā)商采取分批銷(xiāo)售、推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、大幅提價(jià)等方式拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，通過(guò)控制新建住房的上市速度拉抬房屋價(jià)格。

導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)輪動(dòng)效應(yīng)的原因是公權(quán)力與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)姻，造成了地方政府與開(kāi)發(fā)商共同分享房市財(cái)富的局面。一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向媒體坦言：“樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，開(kāi)發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn)，余下超過(guò)40%的利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門(mén)‘層層消化’掉了。”

8月29日，已經(jīng)退休的湖南省衡陽(yáng)市原副市長(zhǎng)兼市商業(yè)銀行董事長(zhǎng)劉興德在湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院受審。據(jù)查，他多次利用發(fā)放貸款的權(quán)力收受賄賂。因?yàn)閯⑴d德，我們知道了房?jī)r(jià)一直居高不下的原因中有一條：一些房地產(chǎn)商在房?jī)r(jià)中計(jì)入了太多的腐敗成本。

部門(mén)出臺(tái)的政策不協(xié)調(diào)也使調(diào)控力大打折扣。2004年以來(lái)，中央政府動(dòng)員了9個(gè)部委和各地方政府，啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。今年更是頻繁加力，力度之大，決心之大，前所未有。然而，房?jī)r(jià)卻越調(diào)越漲。上漲范圍仍在擴(kuò)大。專(zhuān)家認(rèn)為各政府部門(mén)根據(jù)各自的需要出臺(tái)對(duì)自己有利的政策。

例如，在“國(guó)十五條”中，建設(shè)部出的一張牌是“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件……”而稅務(wù)總局出的牌則是“從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，按其售房、購(gòu)房?jī)r(jià)差征收營(yíng)業(yè)稅。”顯然，這兩項(xiàng)措施的作用是完全對(duì)立的。

更明顯的是，混亂的數(shù)據(jù)讓人們對(duì)任何數(shù)據(jù)都存有戒心。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾發(fā)布，某地某月房?jī)r(jià)同比上漲7.3%，第二天當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)對(duì)外公布的商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格同比漲幅卻為17.3% 。

房?jī)r(jià)漲勢(shì)已現(xiàn)底氣不足

不管是售樓人、二手房中介、炒房者，還是平民百姓，面對(duì)房?jī)r(jià)上漲，無(wú)不露出為房而動(dòng)的焦躁。人們期待房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系更加完善。

實(shí)際上，當(dāng)前買(mǎi)房投資的人已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸下降的趨勢(shì)，很多人已經(jīng)在討論如果2008年之后房?jī)r(jià)下跌后的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避辦法。“捂盤(pán)惜售”、早晚得售，囤地捂地也早晚的開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)商雖然手里有太多的房子和地塊，但開(kāi)發(fā)商也不能拿房子和土地當(dāng)飯吃，捂盤(pán)也好、囤地也好，無(wú)非是一個(gè)目的那就是把房子的價(jià)格搞上來(lái)，掙得更高的利潤(rùn)。這樣的考慮不僅一般的購(gòu)房人在考慮、那些投資房產(chǎn)的投機(jī)客也在考慮、開(kāi)發(fā)商們當(dāng)然不可能不考慮。

據(jù)有關(guān)人士分析，一方面，有的地產(chǎn)商人，還抱著幾年前成功的營(yíng)銷(xiāo)理念不放。即房地產(chǎn)業(yè)，是為富人建房。但是，回過(guò)頭來(lái)看看，這幾年，地產(chǎn)商人出了一批又一批，可新增加的富人又有幾許？反倒讓購(gòu)房、炒房“消滅”了其中的一大部分，因?yàn)楦蝗说腻X(qián)被占?jí)涸诜孔由厦妫芍涞默F(xiàn)金大大減少了。只要有大量的資金推動(dòng)，房地產(chǎn)才有上漲的可能。而下一批具有充足實(shí)力的購(gòu)房者，其消費(fèi)能力的積累還是一個(gè)十分漫長(zhǎng)的過(guò)程。

另一方面，空房率居高不下，中國(guó)房屋空置率已經(jīng)超出國(guó)際警戒線，在上海大約有1/6的高級(jí)住宅是空置的；在北京大約有1/4的高級(jí)住宅是空置的；在深圳大約為1/3的高檔商品房是空置的。

從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)房屋空置面積已超過(guò)1.2億平方米。根據(jù)目前中國(guó)人均住房面積約為25平方米以及目前中國(guó)的家庭平均人口約為3.14人這兩個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，空置的住房大約可以解決超過(guò)150萬(wàn)個(gè)普通家庭的住房問(wèn)題，更何況目前中國(guó)的真實(shí)住房空置面積遠(yuǎn)不只1.2億平方米。住房空置的現(xiàn)象，已經(jīng)違反了經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)成交量以極不正常的大幅度持續(xù)縮減時(shí)，說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了絕大多數(shù)消費(fèi)者的支付能力；反之，如果大多數(shù)有住房需求的消費(fèi)者又有足夠的支付能力，成交量就不會(huì)大幅度萎縮。這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商如果想要樓市“回暖”，只有通過(guò)降價(jià)，和消費(fèi)者達(dá)成妥協(xié)。一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，消費(fèi)者可以等上一年兩年之后再買(mǎi)房，而開(kāi)發(fā)商和炒房者卻捱不起，因?yàn)殡S著銀行貸款的收緊，他們的資金鏈條將面臨斷裂。

還有一個(gè)人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題。人口結(jié)構(gòu)的確可以影響房?jī)r(jià)。

從上世紀(jì)五、六十年代開(kāi)始，由于政府鼓勵(lì)生育，我國(guó)人口出生率一度達(dá)到40％以上，一直到1982年國(guó)家實(shí)行計(jì)劃生育政策以后，人口出生率才開(kāi)始下降。當(dāng)六、七十年代出生的人成家后，就成為對(duì)住房的最直接需求者，推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲，我國(guó)房?jī)r(jià)自上世紀(jì)90年代末開(kāi)始上漲與此有著直接的關(guān)系。

但是，這種情況正在悄然發(fā)生變化。假設(shè)1982年以后出生的孩子在27歲左右成家，那么，他們對(duì)住房的需求旺盛期大約在2009年前后充分釋放出來(lái)，當(dāng)這些獨(dú)生子女接替70年代人的接力棒，成為住房的需求者，那么，他們對(duì)住房的需求其實(shí)是處于下降軌道中的，最顯而易見(jiàn)的道理是，多子女消費(fèi)時(shí)代過(guò)去了，消費(fèi)需求總量將減少。

政府發(fā)力 房?jī)r(jià)回落有望

國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說(shuō)，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的問(wèn)題，今年國(guó)土資源系統(tǒng)已根據(jù)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng)，以緩減房?jī)r(jià)。

據(jù)介紹，今年1月-5月，住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同比增長(zhǎng)35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量比去年同比增加76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量比去年增加166%

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)政策走勢(shì)，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司司長(zhǎng)曹長(zhǎng)慶透露，今后將通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，加大中小套型商品住房的建設(shè)用地的供應(yīng)；嚴(yán)格限制低密度、大戶型的住房建設(shè)，要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型的住房供應(yīng)，要確保中小套型普通住房的供應(yīng)量。加快城鎮(zhèn)住房保障制度的建設(shè)，增加廉租房的供應(yīng)；綜合運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，在努力保持市場(chǎng)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的同時(shí)，采取措施防止炒房等四項(xiàng)措施保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

中國(guó)建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國(guó)稅總局、發(fā)改委、工商總局共八個(gè)部委聯(lián)合提出，將在未來(lái)一年內(nèi)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。

一場(chǎng)涉及10大城市土地出讓金和土地開(kāi)發(fā)整理資金的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)調(diào)查工作已拉開(kāi)帷幕。據(jù)了解，國(guó)土資源部將專(zhuān)項(xiàng)清理作為治理國(guó)土資源領(lǐng)域商業(yè)賄賂的一個(gè)重要內(nèi)容。近日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)的委員建議，下半年貨幣政策要穩(wěn)中適度從緊。要繼續(xù)嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)，下大力控制新開(kāi)工項(xiàng)目，堅(jiān)決遏制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)謝伏瞻日前在國(guó)務(wù)院新聞辦的發(fā)布會(huì)上表示，等到上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)以后，各有關(guān)部門(mén)都會(huì)進(jìn)行分析，最后國(guó)務(wù)院會(huì)確定近期一些宏觀調(diào)控政策的具體措施。

國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司司長(zhǎng)曹長(zhǎng)慶近日表示，應(yīng)采取調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、確保中小套型供應(yīng)、加快城鎮(zhèn)住房保障制度建設(shè)、強(qiáng)化政府責(zé)任等四大措施，努力保持市場(chǎng)房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。

種種跡象表明，新一輪調(diào)控即將來(lái)臨。

“十七大”的召開(kāi)已向我們發(fā)出一個(gè)讓人振奮的信號(hào)：一個(gè)讓老百姓買(mǎi)得起房、住得好房的新的住房模式呼之欲出。