淺談主輔分離物業管理方面的幾點思考

摘 要：隨著國家主輔分離的要求，房產分離后如何實施物業管理成了目前多方探索 的問題。文章從分離房產過程中存在的問題入手進行剖析，有針對性地提出了建議，為分離 的房產企業提供一些可以參考的實施措施。

關鍵詞： 主輔分離 物業管理 發展方向 措施

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2007)11-247-01

按照國家關于企業主輔分離的指導思想，主輔分離的工作正如火如荼地開展著。隨著大 量企業房產移交工作的完成，各項管理工作也擺上了日程。物業管理是住宅小區管理發展的 主要趨勢，主輔分離原有房屋管理的滯后性、特殊性嚴重阻礙了推進。如何實行行之有效的 物業管理模式，如何使主輔分離房屋的管理工作走向正軌，是正在處于變革的房屋管理企業 需要思考的問題。

一、主輔分離房產存在的問題

主輔分離房產是指從國有大中型企業分離出、由房產管理部門接收、實行系統化專業 化管理的房產，實行委托經營、獨立建賬、獨立核算的管理原則。主輔分離房產受歷史原因 、管理體制及自身特點的影響，存在諸多問題。

1.接收的房屋設施老化嚴重，維修力度跟不上，欠賬多。主輔分離房產大多建于上世紀80 年代，也有五六十年代的，樓齡相對較長，回報率已出現負值。原產權單位因經濟效益差、 房屋長年失修失養，造成本體、公共設施設備老化十分嚴重，嚴重的甚至已經不具備再居住 的條件。小區內環境差，私搭亂建現象普遍，垃圾不能及時清理，道路損壞嚴重，雖然接管 后進行維修可以改善其狀況，但是無法從本質上徹底解決，給日后的管理工作帶來很大的 困難。

2.房產管理檔案不健全，管理混亂，各類資料不完善，給正常的房屋修繕和管理工作 帶來困難，特別是各種證件不全，嚴重阻礙了接管工作的順利進行。受計劃經濟體制影響， 房屋無規劃、無用地許可、無開竣工報告，有的甚至未驗收就進駐使用的現象比比皆是，給 日后的管理造成很大隱患。

主輔分離房產大部分由企業內部自行組建的房管科管理，帶有濃厚的福利性，加之管理 人員的自身素質和管理水平有限，無法實行專業、正規的管理。管理工作仍局限于管理與被 管理的關系中，住戶對物業管理的服務概念淡薄，接管后在意識上需要一定時間的溝通，加 上企業經濟效益低下造成的房產維修欠賬，使管理工作處于失控狀態。

3.資產龐大，原有房屋管理單位大多隸屬于國家各大中型企業，固定資產十分龐大， 分離時如果資產沒有得到很好的處理，將給新建立的企業造成很大的負擔。物業管理行業屬 服務密集型行業，附加值小，盈利率低， 再加上各種原因造成的收費率低，在管理經費無法保證而自身負擔沉重的 情況下，將嚴重阻礙物業管理的進程，降低服務水平，形成發展的惡性循環。

二、主輔分離房產的特點

1.主輔分離房產屬于自建自管或委托代管形式，福利性強。

2.主輔分離房產是在國家發展過程中為提高企業綜合競爭力提出的，由行政劃撥方式轉 移的產權和管理關系，政策性強，缺乏市場競爭機制。

3.住戶自主意識差，對物業管理缺乏認知。

三、主輔分離后物業管理的發展趨勢

基于主輔分離房產的特點，要使其完全實現社會化、專業化、企業化的管理，真正與市 場接軌，融入到市場競爭當中去，必須做好相應的輔助引導工作。

1.確定可行的經營目標，制定良性的經營決策。 初次進入市場競爭的物業管理企業，要想在激烈的市場競爭中生存，在分離后必須要確 定切實可行的、適合自身水平的經營目標。同時經營決策作為企業發展戰略的一部分，物業 管理企業必須制訂出符合自己與市場現狀的發展戰略，既有利于日常管理工作的正常運作，又 可提高企業內部管理水平，達到促進企業發展目的的同時，還可以增強企業的競爭能力。

2.加大綜合維修、整修力度，實行小區差別管理。對于零散戶房產和成型的獨立式住 宅小區采用不同的管理方式和手段，實施不同的標準進行收費。零散房多數插建于各種樓房 集中建設的小區內，對小區本身造成了不協調的影響。一旦這類小區實行專業化物業管理， 這部分零散房也順理成章地進入了管理狀態。而且這部分房產的接管不利于小區物業管理的 整體性，要加大其整修力度，整體規劃，以便統一管理。

3.加大樓房集中的各類小區的公共設施維修力度和小區環境的整治力度，達到“綠、 靜、美、安”，給住戶提供一個舒適、清新的生活環境，同時也是提高物業收費律的重要前 提。

4.加強物業知識宣傳和引導，培養住戶物業管理的意識。主輔分離前的房屋管理長期 享受福利受產權單位不正規的管理，致使住戶對房產管理認識較深，對物業管理概念膚淺。 因此接管后的管理工作重點之一就是引導工作，引導住戶走出傳統管理模式，接受先進的物 業管理。通過日常的管理行為、宣傳活動營造物業管理氛圍，增強住戶物業管理服務意識。 成立小區業主管理委員會，充分發揮管委會的橋梁和紐帶作用，同物業管理企業一道共同做 好物業管理工作，體現物業管理的專業與自治管理相結合的優勢，讓住戶真正進入角色，成 為管理的主人。

5.提高管理服務水平。物業管理企業所從事的一切活動要使業主稱心、滿意，其核心 就是要提供優質服務。在未來的市場中，只有提供 優質服務，物業管理企業才有生機。物業 管理中的服務工作，一是長期性，二是群眾性。服務的時間較長，服務對象的范圍很寬，遍布各 行各業，分布于各年齡層次各種文化教養水平的男女老少之中。借助社區文化建設推行小區 的物業管理服務。作為物業管理的推行者，自身素質、思想觀念及服務水平將影響物業管理 的層次，因此要提高管理隊伍的整體素質以應對主輔分離特殊的物業管理。工作的重心更傾 向于服務，推行體能服務、技能服務和智能服務，以形式多樣的服務贏得住戶的心。

6.做好前期分離的政策洽淡，分離前將原有的各類資產進行合理處置，確保剩余資產 小而精，優良資產不但可以減小企業今后發展的負擔，同時可以帶來一定的效益。同時要與 原主體單位洽談好分離的各種政策，同時掌握好國家關于分離改制的各種政策、法規，為分 離后的良性發展奠定基礎。

主輔分離房產的物業管理與其他分離行業相比難度更大。但是我們要看到它 的潛在市場，通過提高管理水平塑造服務品牌，走品牌發展戰略，以確保物業管理的健康、 快速發展。

(作者單位：太鋼（集團）有限公司房產公司 山西太原 030009)

(責編：小青)