我國景區經營權價值評估途徑的選擇

[摘要]近年來，隨著我國景區的快速發展，出現了景區經營、所有權和管理權三權分離的實踐探索。在景區經營權轉讓中，由于景區經營權價值評估環節的缺失，造成了國有資產流失和保護開發資金不均衡等嚴重后果。專家和經營者都認識到景區經營權價值轉讓的重要性，但目前主要還停留在景區經營權價值評估的呼吁階段。本文認為景區經營權價值評估屬于資產評估領域，并通過對資產評估基本途徑的主要測算價值類型、途徑的前提條件滿足程度及方法本身的科學性分析，本文認為收益法(途徑)是目前適合我國景區經營權價值評估的途徑。對土地使用權和公路使用權等其他領域評估方法的梳理也進一步佐證了收益途徑用于景區經營權評估的適宜性。因此，本文認為現階段我國景區經營權價值評估途徑首選收益途徑。收益途徑的確定不僅辨清了景區經營權價值評估的總體思路，而且有助于具體方法的選擇和具體評估的開展。

[關鍵詞]景區經營權價值；評估途徑；收益途徑

[中圖分類號]F59

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002—5006(2007)09—0045—05

景區是旅游活動的核心和空間載體，是旅游系統中最重要的組成部分，也是旅游業的核心要素和發展點。近年來隨著我國旅游業的快速發展，景區也獲得極大發展，截至2005年底，我國景區已超過2萬個。政府對景區資金的支持嚴重不足和景區已有的高度集中壟斷管理體制的弊病日益凸現。在這種情況下，從20世紀90年代以來我國出現了部分景區轉讓景區經營權的改革試驗。據本文的不完全統計，已有涉及22個省(市、區)的100余家景區以不同的形式進行經營權流轉試驗，并有安徽、四川、湖北等11個省(市)以法律條文的形式在旅游發展條例中允許旅游資源經營權轉讓。但目前經營權價值評估這一環節缺失造成了經營權流轉難以實現或盲目轉讓，國有資產流失，保護開發資金不均衡等不良后果。景區經營權價值評估已經成為實現我國景區經營權合理流轉基礎性的關鍵問題之一，也是旅游研究領域的重要前沿課題(有學者曾將旅游資源的價值評估問題列為我國旅游研究前沿10大問題之一)。

1 已有相關研究的評述

很多學者關注到景區經營權價值評估，但總體而言該領域研究尚處于探索階段(表1)。從研究內容上可分為旅游地全部資產評估和資產經營價值評估，前者涉及資源全部用途的收益，后者側重于旅游經營的收益。其中，呼吁旅游資源/景區資產經營價值評估重要性的研究最多，這也顯示該領域研究還處于探索階段。具體評估方法與因素研究較少，一些學者構建基本評估思路，名稱還停留在旅游資源經營權評估，實際為景區評估。關于旅游資源經營權價值評估因素的研究中，除了吳楚材等人的研究與實際案例結合外，其他研究都僅是理論構建。葉浪的研究構建了影響經營權價值的框架性因素，李向明和雷蓉等人對部分因素深入細化，吳楚材和雷蓉等提供了更多可選擇的評估方法。雖然部分方法和因素應用并不適宜，但已是旅游資源經營權價值評估的可貴探索。實證研究主要集中在森林旅游地評估，主要采用收益現值法，涉及因素較簡單。案例研究對資產經營價值的涵蓋范圍也不盡相同，如王炳貴等著眼于森林公園的純收益，程紹文從景區地值入手。總體而言，已有研究對于旅游資源，景區經營權價值認識雖不統一，但都從資產評估角度人手，方法應用中其他領域評估方法的借鑒與景區經營權的特殊性還沒有很好結合。

2 景區經營權價值評估的基本途徑對比

顯然，景區經營權價值評估屬于資產評估。當交易的是物的非完整的所有權，或物的產權邊界不清晰，“外在性”顯著時，資產評估的客體更精確的表述顯然應該是“被評估資產的權利”。景區經營權價值是景區經營性資產的獲利能力，因此景區資產經營價值評估需要認識資產評估的基本思路。公認的資產評估方法(途徑)有3種，即市場法、收益法和成本法(圖1)。從宏觀上看，這3種總體思路著眼點不同：成本法主要關注資產的過去而不是未來，市場法的理論依據是市場價格反映資產價值，而收益法考慮的是未來現金流量。

具體對比成本法、收益法和市場法3種途徑(表2)，進一步明晰成本法、收益法和市場法3種思路的總體評估思想。市場途徑依據替代原則，與近期出售的同類資產比較并調整后得到被評估資產的價值，適用范圍較廣，但對可比參照物的要求較嚴。成本途徑通過資產現時重置成本扣除各種損耗價值確定，主要基于賣方。收益途徑將資產未來的獲利折算到現在，需要預測資產在可預測獲利年限內的預期收益和面臨風險。

3 景區經營權價值評估途徑的適宜性分析

成本法、市場法和收益法3種途徑給予不同的出發點，并有各自的優缺點。在對景區經營權價值評估中，評估途徑的適宜性分析成為評估工作的首要問題和基礎性問題。通過對資產評估途徑的對比與其他領域資產評估的梳理，景區資產經營價值評估首選的評估途徑是收益法(途徑)、其次是市場法(途徑)，成本法不適合作為總體基本評估思想。

3.1從評估目的與價值類型而言，收益法(途徑)符合景區經營權價值類型

收益法、市場法、成本法3種途徑從時間上是體現資產未來、現在和過去的3種維度。收益法(途徑)是將未來的利益折算到現在得到資產價值，主要注重對未來收益的測算；市場法(途徑)是與已交易資產價格進行對比調整后得到資產的價值，主要關注現在資產；成本法(途徑)則是還原資產現在的重置成本扣減其各項損耗價值來確定資產的價值的方法，所以資產的原始成本價值在成本法中有決定因素，原始價值主要表征的是資產過去的價值(圖2)。所以收益法(途徑)是測度景區資產經營價值合適的方法，市場法(途徑)次之，成本法(途徑)對未來收益很難測度。即使應用成本法進行加和計算，也不能體現景區經營性資產的整體獲利能力。

3.2從市場狀況與方法應用的前提條件而言，收益法(途徑)是最合適的途徑

評估有一定的前提條件，如果不能滿足這些前提條件，就難以應用方法或需部分改進。通過景區經營權評估的現實狀況與評估途徑前提條件的滿足程度分析，目前我國的現實狀況可以全部滿足評估途徑的前提的僅有收益法(途徑)(表3)。

我國大多數景區在開發前都需要進行景區規劃，景區所在的區域一般也有區域旅游規劃，所以基于規劃與行業平均情況對景區未來的收益狀況與風險狀況可以預測并可貨幣化。旅游資源屬于可再生資源，景區的獲利年限根據經營權轉讓年限可以測算。所以，景區經營權價值評估使用收益法(途徑)的前提條件基本可滿足。現階段我國景區經營權轉讓時通過一段時間的網絡公示、招商會等形式基本實現公開市場的前提條件，但是已交易的景區經營權中選取具有可比性的參照物較為困難。一方面由于已交易景區經營權的具體金額與交易合約具體情況及當時供需雙方關系狀況難以獲取，另一方面由于我國景區較多，景區的類型較多，參照景區與被評估景區可比性不足，所以市場法(途徑)前提中最核心的條件——找到可比參照物(最好3個以上)很難滿足。隨著景區經營權交易市場的成熟與活躍，市場法(途徑)的前提條件將可滿足。但目前市場法(途徑)的應用有一定困難，即使應用也難以保證其科學性。成本法(途徑)顯然適合景區內一些固定資產的評估，但景區內的土地與旅游資源由于不存在旅游用途的使用對其帶來必然的價值損耗，所以整體上不適宜。

3.3從方法科學性角度，收益途徑相對較科學

從收益途徑的支撐理論來看，龐巴維克(Bohm-Bawerk)在《資本實證論》中首先創立了資本價值理論，認為成本并不把價值給予產品，而是從產品中取得價值，并且明確提出“凡給予我們相當永久性收益的物品，我們就根據這種收益給它們某種‘資本價值’。我們估計它們的價值相等于能按當時的利率在同樣長的時期內產生同量的收益的貨幣資本”。此后，耶魯大學的費雪(Fisher)進一步為收益法奠定了基礎，他指出，“資本價值必須由其估計的將來凈收人來計算，而不是相反”。費雪并對成本決定持否定觀點：“我們必須記住，在一特定時間計算價值時，只有將來成本才能進入財貨的估價。過去的成本對價值并沒有直接的影響。過去的成本在這里只能起一種間接的作用。因為過去的成本決定了財貨的現有供給量，從而也就提高或降低這些財貨所提供的服務的價值”。凱恩斯也提出預期收益進行折現的觀點，再次強調資本價值與歷史成本無關，說明了收益法的科學性。根據景區經營性資產的預期收益來評估其經營權價值，也容易被出讓者與購買者接受。

收益法(途徑)作為景區經營權價值的基本評估思路，并不排斥在評估過程中也會用到成本途徑和市場途徑的思路，如機器設備可采取重置成本法評估。但需強調整體景區經營權價值基本評估思路是收益途徑。

4 相關資產評估領域的評估方法選擇

與景區經營權價值評估相同，已有的公路收費權、礦業權估、加油站收費權等的評估也是伴隨著我國經濟發展出現的。在這些經營權價值評估中，最常用的評估途徑是收益法(途徑)，如公路經營權、采礦權、房地產的使用權等都首選收益途徑，顯示收益途徑在評估經營權價值的廣泛適用性(表4)。我國已有的旅游資源經營權評估研究中3種途徑學者都提出過，有學者認為收益法不適宜，應采取重置成本法，有學者認為成本法不能反映出價值，實例中采用收益法較多，總體上對評估途徑選擇還較模糊。結合其他領域和景區經營權特點，本文認為收益法是我國景區經營權價值評估的首選途徑。

5 結語

我國景區經營權是伴隨著旅游業發展逐漸受到關注的。目前，我國已有百余家景區進行經營權流轉的改革探索，顯然并非個別現象。越來越多的省市對旅游資源與景區的經營權流轉改革持肯定態度，已有11個省市在其旅游條例中以法律條文形式規定可依法轉讓旅游資源經營權。本文認為，除了一些高級別的自然與文化遺產、自然保護區、國家級風景名勝區等應由國家全額財政支持并加以全面管理外，相當多的旅游景區的開發與管理需要引入新的管理體制，加快以三權分離(所有權、管理權和經營權)為核心的景區政企分離的改革，促進管理部門職能轉變，并通過完善保障旅游資源可持續利用的政策、法規體系，建立高效運作的綜合決策和協調管理機制，促進景區的健康發展。

實現我國景區三權分離及經營權流轉的基礎性關鍵問題之一便是景區經營權價值評估。景區經營權價值評估中方法選擇是其基礎問題。本文通過對資產評估途徑方法本身的分析與評估對象——景區經營權的特殊性分析，明確了收益法(途徑)是目前我國景區經營權評估的首選途徑。通過其他領域經營權評估的方法選擇也進一步顯示了收益法的廣泛適宜性。景區經營權價值評估途徑的選擇為具體評估工作確定了基本評估思路。

責任編輯 廉月娟

責任校對 宋子千