資產評估準確性與誤差生成及規避

摘 要:資產評估誤差是資產評估結果與資產評估價值標準之間的差異#65377;資產評估準確性參照依據可以給結果與過程兩個角度進行論述#65377;借鑒誤差理論并采用系統分析方法，應在資產評估目的#65380;客體與主體#65380;程序#65380;方法與信息等綜合內容中尋求規避資產評估誤差#65377;

關鍵詞:資產評估;資產評估準確性;誤差化

中圖分類號:F273.4 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)07-0186-02

目前，作為服務于我國股份制改制#65380;產權重組#65380;中外合資#65380;承包租賃等活動的重要中介業務之一的資產評估，已經日益受到各方的關注與重視#65377;資產評估的基本職能是為各相關利益方提供資產的公允市場價值#65377;在企業和個人比以往任何時候都更加重視資產現時價值及其管理的背景下，資產評估結果的準確與否成為各方關注的焦點#65377;與此相應，不準確評估結果的生成與規避也成為研究資產評估準確性問題的重要內容#65377;

一#65380;資產評估準確性的參照依據

資產評估準確性的參照依據可以從結果與過程兩個角度進行論述:

1.從結果角度，依據不同的資產評估目的可以派生出“估價均值”與“資產的實際銷售價格”兩種不同的準確性參照標準，并分別形成了“錯誤邊際的可接受水平”與“估價置信區間”這兩種用以衡量資產評估準確性幅度的概念#65377;

“估價均值”這一參照標準主要側重于司法鑒證，用于判定評估師是否履行評估職責(在國外，資產評估是司法鑒定管理的內容之一，法庭或財政部門可以全部或部分地采納其出具的價值咨詢性意見，評估師的聲譽往往以其出庭次數以及其證詞被法庭采納的多少來衡量)#65377;這一標準以不同估價師的估價均值為準確性參照依據，進而判定估價的方差，并用估價方差來代表評估結果的準確性幅度#65377;其中，方差表示評估值偏離平均值(即由大量專業評估師同時對同一資產進行評估時產生的估價均值)的程度#65377;用此方法表示的資產評估結果準確性的幅度通常被表述為“錯誤邊際”的可接受水平#65377;其中的“錯誤邊際”(margin of error)則是指，在職業過失行為中產生的，與專家給出的平均估價之間的差異#65377;它涉及到估價師是否在執行估價過程中采取了合理的謹慎態度和技術#65377;學者Hager and Lord#65380;Hutchison與David Parker等指出，“錯誤邊際”的可接受水平應該在5%～15%之間#65377;

“估價置信區間”遵從“資產的市場價值”這一估價準確性標準#65377;“資產的市場價值”主要側重于為得到評估日公開市場價值的資產評估目的，它常常適用于財務報告#65380;銷售#65380;購并#65380;貸款等資產業務領域，是目前資產評估實務界所廣為接受和使用的評估準確性標準，適用于大多數的資產評估業務#65377;國際資產評估準則(IVS)作為指導評估實踐的綱領即是將此作為資產評估的基準，并根據市場的活躍程度進一步劃分為市場價值與非市場價值#65377;這一標準是以待估資產的日后實際交易價格為參照依據，判定評估值與銷售價格間的預測準確度#65377;按照這一標準，資產評估結果的準確性幅度被表示為一定水平下的可置信度#65377;如國外學者Matysiak與Wang采用實證研究方法，得出資產的實際銷售價在+/-10%資產評估價內的概率為30%，銷售價在+/-15%資產評估價的概率為55%，當提升至+/-20%水平時，概率為70%#65377;

2.從估價過程角度對資產評估準確性的表述，主要是側重于對資產評估過程的探究，研究評估參與人(客戶#65380;評估師#65380;社會機構等)的心理與行為，以及非人的因素(如評估程序#65380;資產的固有特性#65380;資產或市場環境#65380;信息等)對評估結果準確性影響的定性與定量評價#65377;目前，對這一內容的表述主要限于學術研究以及資產評估實務與行業的管理層面，但已顯露出其在未來階段對估價準確性判斷依據的導向作用#65377;如有的學者站在評估主體(即評估師)的視角，應用行為心理學相關理論來研究評估師的知識和經驗#65380;啟發式判斷#65380;對信息的理解能力與評估結果準確性之間的關系;有的學者采用調查研究方法探尋評估過程中，對由于評估程序#65380;信息搜尋#65380;市場環境#65380;評估方法的不同選擇等因素對評估結果準確性的影響與原因進行探尋，提出降低不準確性的辦法等#65377;在定量性的綜合評判方面，一般包括設定指標#65380;確定權重#65380;應用評價模型予以評判等內容#65377;

綜上，對資產評估參照標準的適用目的#65380;適用范圍與衡量依據的恰當理解，將對資產評估結果準確性的最終判定起到決定作用#65377;

二#65380;資產評估誤差的生成

資產評估對象一般為具有很強異質性的資產，市場的可比資產少，加之資產評估活動又是一項人為的估測與預測活動，這就造成評估值難免與待估資產的日后實際銷售價格，或與其他評估人員的結論存在差異#65377;西方的評估準確性研究也表明，資產評估不是一項精確性的活動，資產評估結果受主客觀條件的影響也不可能達到百分之百的正確#65377;

資產評估誤差是資產評估結果與資產評估價值標準之間的差異#65377;按照如上資產評估準確性的實務表述，一般意義上的資產評估誤差是資產評估結果與資產實際交易價值的偏離程度#65377;借鑒誤差理論成果，可以定義資產評估隨機誤差#65380;粗大誤差與系統誤差這三種概念#65377;三者的關系是:隨機誤差與粗大誤差是資產評估機構與評估師可以控制的非系統因素，而系統誤差則往往是資產評估主體所無法控制的系統因素#65377;資產評估結果實質上是包含隨機誤差#65380;粗大誤差以及系統誤差的結果#65377;其中:

“隨機誤差”是指評估師雖然按照資產評估規范的要求進行了評估，但由于最終評估值與參照標準不一致而所形成的誤差#65377;

“粗大誤差”是指由于評估師不謹慎#65380;不道德或沒有按照規范的要求，所形成的資產評估值與參照標準的誤差#65377;

“系統誤差”是指由于經濟社會等外部環境因素影響而形成的資產評估結果誤差#65377;

具體來說，資產評估誤差的生成原因可以歸納為以下幾個方面:(1)不確定性的資產評估環境;(2)資產評估師對特定的資產市場缺乏經驗;(3)在資產評估中對可比較資產數據的錯誤選擇#65380;錯誤闡釋與不恰當使用;(4)資產評估師之間估價意見的差異;(5)由資產評估師在調查取證中由于疏忽出現的偏差;(6)資產評估師調查深度不夠(如評估時不能取得重要的或足夠多的信息);(7)錯誤的估價程序;(8)不同估價方法的差異;(9)客戶的影響或壓力;等等#65377;

可見，資產評估誤差分析是在評估環境#65380;評估主體#65380;評估程序#65380;評估信息等評估過程要素與環節的框架下進行的分析#65377;這一框架也為資產評估機構與評估師如何規避資產評估風險，控制資產評估的不準確性提供了分析依據#65377;

三#65380;資產評估誤差的規避

從影響評估值的整個資產評估系統來看，在資產評估系統中，良好的外部環境條件的營造是保證資產評估值合理與否的保證#65377;由于宏觀政治經濟條件等所引致系統誤差屬于系統性誤差，是資產評估機構所無法把握的因素，因此，對于資產評估機構與評估師而言，規避資產評估誤差的思路只能在資產評估過程中尋求，即在資產業務要達到的目的#65380;資產的存續狀態#65380;評估參數的準確理解，以及對資產評估主體的業務技能培訓#65380;資產評估程序規范#65380;資產評估方法的正確選擇#65380;資產評估信息的恰當搜集等重點與綜合內容中尋求#65377;

在資產評估實務中，資產評估主體作為資產評估中的能動因素，對其進行素質強化是保證資產評估結果準確的關鍵要素#65377;作為有限理性主體，評估師在信息深化加工過程中會產生啟發式判斷偏差，如典型性偏差#65380;可得性偏差#65380;錨定和調整性偏差#65380;框架依賴類偏差，以及諸如損失厭惡#65380;后悔厭惡#65380;證實偏差等情感認知偏差等#65377;同時，鑒于資產評估還面臨知識更新與貶值速度快的現實，評估師還應加強業務能力培訓#65380;學習以及道德素質教育，加強項目團隊成員之間的溝通，以法律與社會輿論監督為促動，使評估人員在評估過程中能正確依據評估信息做出正確的評判#65377;

資產評估程序應合規#65380;縝密#65377;資產評估師除了需要對實際業務流程各環節進行縝密的時間#65380;效率#65380;協作的安排外，還應重視資產評估活動前后的質量與規范#65377;評估開始前，項目團隊成員應在評估有效期內廣泛收集相關信息#65380;閱讀相關材料并聽取委托單位的介紹，同時，還應注重第三方信息收集和求證#65377;團隊成員之間應相互交流看法，目的在于使評估師形成自我調控的主觀能動意識#65377;評估結束后，還要注意收集委托單位的反饋信息，追蹤評估的后續活動信息，及時發現和分析評估中可能存在的疏忽和遺漏，包括評估過程中心理機制的正常效應和不良效應，以此作為今后改進工作的依據#65377;

資產評估方法是獲取準確資產評估結果的核心問題#65377;現行市場法#65380;收益現值法與重置成本法是資產評估三種傳統方法，它們具有各自不同的評估思路#65380;前提#65380;運用條件與數據來源#65377;不同種類的資產#65380;不同的市場條件(活躍或蕭條)對評估方法的選擇各有側重和優選順序#65377;隨著衍生金融產品與工具的出現，對具有期權或選擇權性質的資產產生了如二項式期權與B-S期權的評估方法，不僅延伸了評估思路，也對資產評估方法的正確使用提出了更加嚴格的要求#65377;

應該注意，雖然資產評估的準確性是資產評估機構與評估師孜孜不倦的追求目標，但資產評估報告的使用者——企業與個人也應該樹立這樣的認識，即資產評估值不存在絕對的合理性，而只存在相對的合理性#65377;資產評估師的職責是力求將資產評估值落入相對合理的范疇#65377;資產評估有如“打靶”，不準確的資產評估結果呈現的狀態是:散落在靶心與各環之間，呈不規則分布#65377;而較準確的資產評估結果則可以基本做到:集中在靶心周圍，呈規則分布#65377;資產評估機構與評估師應該努力做到，也有可能做到的是:讓子彈盡量集于靶內某一區域;隨著環境改善而臨近靶心#65377;

[責任編輯 馮勝利]