我國土地資產價值實現的對策

　　摘要：在我國，土地資產是國有資產的主要組成部分，也是城市政府可以經營的主要資產之一。研究土地經濟問題，既要重視土地資源的保護和優化配置，又要注重土地資產的價值運行。
　　關鍵詞：土地；二級市場；資本價值
　　
　　一、土地評估理論
　　
　　土地評估的定義，學術界認識不同。有學者認為：土地評估是指估價人員依據土地估價的原則、理論、方法，根據土地的經濟屬性和自然屬性，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下及某一時點的價格過程。從現階段我國國情看，以城市土地為對象進行估價，了解城市土地構成及特征十分必要。
　　城市土地的構成及特征主要包括三個方面：
　　1、城市土地構成具有二元性。包括：已開發的土地是土地物質與土地資本的綜合體；土地資本與土地物質具有“不可分離性”。
　　2、城市土地資本的特點。包括：土地資本的依附性；土地資本的價值具有積累性；土地資本的補償性和收益性。
　　3、土地資產價值可從四個方面進行要素分析。一是自然因素：包括位置、尺寸、形狀、正面寬度、土壤條件、表層土、排水、輪廓、地勢、植被、可達到便利程度、基礎設施、氣候、景色和污染程度；二是經濟因素：影響價值的經濟因素能夠反映出土地對社區經濟和區域經濟的適應性；三是社會因素：主要有對居住模式的態度、人口趨勢、環境特點、建筑欣賞水平和文化有利環境等；四是政府因素：包括各級政府的影響，這些因素一起被稱作公共政策。
　　
　　二、我國城市土地二級市場的現狀
　　
　　（一）我國土地市場發展歷程及現狀
　　1949年新中國成立以后到1957年，城市土地絕大部分已屬于國家所有，這個時期我國土地市場逐步消失。20世紀80年代末，在改革開放的背景下，我國開始了土地使用制度的改革。在深圳敲響了全國土地使用權拍賣的第一槌。土地開始成為商品走向市場。1990年5月國務院發布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，從而掀起了我國土地市用制度改革的一個高潮。進入21世紀以來，土地市場化進程不斷加快，相應法律和制度陸續出臺。
　　
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　　1、我國城市土地市場的發育現狀。土地一級市場滯后于土地二級市場，國家認可的土地市場交易滯后于“隱形土地市場”交易，即處于政府的管理與監督之外，現實中，土地使用權隱形交易的形式是多樣的，這種交易方式使土地資產在交易過程中造成了資源浪費。
　　2、城市土地二級市場涉及到的法律問題。（1）土地產權設置不規范。我國立法指導思想強調“宜粗不宜細”，因而造成有關土地產權的法律法規分散零亂，缺乏科學性和體系性，使得土地資產價值的不能合理顯化。（2）土地產權管理存在障礙。土地產權糾紛調處依據不足，調處結果不理想。近年來，隨著我國土地使用制度改革的深化和城市改造力度的加大，以及不動產所有人和使用人權利意識的覺醒和強化，土地資產價值觀念深入人心，因不動產引發的糾紛也日趨增多。
　　
　　三、土地資產價值實現的對策
　　
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　　土地生產性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地資源可持續利用十分必要。土地可持續利用包含兩層含義：一是土地資源本身的高效、持續利用；二是土地資源與社會其他資源相配合共同支撐經濟、社會持久發展。
　　
　?。ǘ┘訌娡恋厥袌龉芾?br/>　　1、規范政府行為。首先，政府是土地市場的需求者。我國的經濟體制決定了目前大部分國有企事業單位在很大程度上依附于政府。同時，政府又是土地市場的壟斷供給者。政府必須公開土地需求與供給的實際狀況，保證土地需求的公平競爭。
　　2、加強規劃管理。從市場上得到土地的各用地單位，必須按照規劃部門對該塊土地使用方向的規定使用土地。同時，管理者應兼顧土地利用經濟效益、社會效益和生態效益來實行土地規劃。
　　3、加強土地市場信息管理。土地信息包括土地供應地區、條件、土地使用價值以及直接使用價值以外的價值。土地交易具體發布內容有：土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、土地使用權市場交易信息、土地市場預測信息、政府供地限制目錄。
　　4、采取措施應對土地使用權隱形交易。當前階段，加強對城市土地隱形交易的治理仍然是規范城市土地二級市場的重要任務。
　?。?）加強地籍管理，完善土地登記制度，促進城市土地二級市場的健康發展。
　　（2）分階段的全面推進城市土地使用制度改革，擴大土地有償使用的覆蓋面，健全和完善城市土地市場體系。
　?。?）建立合理、嚴密的土地稅制來控制土地投機，維護土地二級市場的交易秩序。對未按規定期限投資開發和在一定時期內多次轉讓的土地交易從嚴征稅，以提高土地投機的成本。并通過控制抵押貸款的發放等手段，嚴格限制一定時期內土地轉手頻率，防止土地炒賣的出現。
　　（4）建立和完善土地儲備制度，增強政府對土地市場的調控能力。土地儲備是政府加強土地市場管理的重要手段。
　　土地資產價值與土地所有者和使用者的切身利益相連，隨著我國土地市場進一步發展，土地資產價值將成為越來越多人的討論焦點，如何使土地資產價值得到最大程度的體現，也將是人們研究和探討的方向。在促進市場健康有序發展，充分顯化土地資產價值這條道路上我們必須以發展的眼光對待問題，樹立可持續發展觀念，采取積極有效的措施解決問題，只有這樣才能逐步實現土地的資產價值。
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