反向抵押貸款基礎及其使用成本分析

　　摘要：反向抵押貸款在我國又稱為倒按揭，在最近幾年成為學者們討論的熱門話題。反向抵押貸款是在人口老齡化的背景下推行的，國外（以美國為代表）推行的反向抵押貸款為社會養老起到了積極的作用，為我國提供了可供借鑒的經驗。我國的老齡化問題的嚴峻為反向抵押貸款的推行提供了基本條件，但是由于我國經驗不足，國情特殊使得反向抵押貸款的推行困難重重。文章將從反向抵押貸款基礎知識和老年人使用反向抵押貸款的成本方面作些探討，希望能對反向抵押貸款的理論研究起到促進作用。
　　關鍵詞：反向抵押貸款；倒按揭；老年人；抵押；成本費用
　　
　　2006年全國老齡辦首次發布了關于人口老齡化的《中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》。報告指出，21世紀是人口老齡化的時代。中國已于1999年進入老齡社會，而且是世界上老年人口最多的國家，占全球老年人口總量的1/5。2000年第五次人口普查表明，我國60歲以上人口已達到113億，占總人口的10.41%。據人口研究表明，老年人口比例將逐年增大，據測算，到2015年，60歲以上人口將超過2億，約占總人口的14%。這些數據表明，我國正快速步入老齡化社會。這樣養老問題成為一個嚴峻的社會問題。
　　反向抵押貸款正是針對老年人養老推出的一種住房金融產品，它使得老年人可以利用自己的房產作抵押從金融機構獲得貸款以滿足日后生活中的需要或者提高老年人的生活質量。這樣老年人可以充分利用自己的財產來養老，同時可以繼續擁有自己住房的居住權，為老年人養老開辟了新途徑。
　　目前國外以美國為首的一些國家都已經推行了反向抵押貸款，解決了很多老年人的養老問題。鑒于我國目前老年化問題，近年來我國許多學者在這方面展開了討論，并在南京、上海、重慶等地曾推出過試點。
　　
　　一、反向抵押貸款的簡要介紹
　　
　?。ㄒ唬┓聪虻盅嘿J款的產生和發展
　　反向抵押貸款在我國被稱為倒按揭，這是因為它在流程和操作原理和按揭貸款基本相反。
　　關于反向抵押貸款的起源有兩個說法。一種是說起源并發展于美國；另一種就是說起源于荷蘭而后來在美國得到了充分的發展。事實上后一種說法是正確的。反向抵押貸款最早出現于荷蘭，但是由于經濟、市場環境方面的因素沒有得到很好的發展，而是在后來的美國，在潛在的市場需求和金融機構、相關政府部門的政策扶持下反向抵押貸款逐步得到了發展。
　　美國從20世紀60年代就開始出現了各種形式的反向抵押貸款的初期產品，但是嚴格來說真正意義上的“反向抵押貸款”產品是在20世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的。1989年FHA以其創立的HCEM產品進入反向抵押貸款市場直接促進了反向抵押貸款迅速的發展，隨后Fannie Mae進入反向抵押貸款市場又再進一步促進了反向抵押貸款的發展。經過20余年的發展，目前反向抵押貸款產品品種豐富，操作更加規范，市場也逐漸擴大，為老年人的福利的提高起到了重大作用。從全世界范圍來看，目前美國、新加坡、日本、澳大利亞及歐洲一些國家都推行了反向抵押貸款，但是發展程度不一。我國目前也在討論這個問題，并且在少數幾個地方比如南京、上海、重慶等地進行反向抵押貸款的試點。
　　（二）反向抵押貸款的內涵
　　反向抵押貸款是將自有房產作為抵押向金融機構申請貸款，取得貸款以用于個人的基本生活需要或者提高生活質量的需要，在貸款期滿時以出售自己所擁有的房產或者其他途徑還貸，這項貸款主要針對老年人。
　　在生活實際中，反向抵押貸款一般可理解為老年人以自己的房產做抵押，從以銀行為代表的金融機構申請貸款，申請成功后將獲得金融機構支付的貸款用于生活上的各項花銷，解決老年人因退休、失業等原因而無固定收入、生活無保障問題，為老年人的養老提高提供了一種新途徑。這種貸款和人們在年輕時的按揭貸款買房在方向上是幾乎相反的，所以在我國又被稱為倒按揭。
　?。ㄈ┓聪虻盅嘿J款的申辦
　　反向抵押貸款申請方面包括資格審查和額度的審批。
　　1、反向抵押貸款申請一般資格條件有：反向抵押貸款一般針對老年人，具體而言有些國家如新加坡要求年滿60歲的老年人，有些國家如美國要求62歲。申請人必須有可以作為抵押的房產，一般要求是自己獨立擁有的并自己居住的房屋。老年人的負債方面有特定的要求，最好沒有負債特別是其他貸款。
　　2、在額度審批方面，反向抵押貸款的申請者可能有所差別，主要影響因素有：房屋的價值、申請人的年齡、目前貸款利率等，一般來說年齡越大，房屋價值越高，利率越低，申請者所能夠申請到的貸款額度就越大。
　?。ㄋ模┓聪虻盅嘿J款的特征
　　反向抵押貸款有無追索權和期限的獨特性特征。
　　反向抵押貸款的一個主要特點即它是一種無追索權的貸款，這意味著貸款的總額不能超過房屋售價，貸款人也不能對借款人除房屋外的其他資產求償。換句話說，即使借款人所借本金加上利息已經超過了資產變現的價值，需要償還給貸款人的金額也以房屋價值為限。而這也恰好是金融貸款機構所必須承擔的風險。
　　反向抵押貸款的另外一個主要特點是貸款期限的獨特性。貸款必須到申請人死亡或者搬出住所時貸款機構才能出售申請人的房產來歸還貸款期間的貸款本金和利息，而不能強制老人在死亡前還貸或者強制其搬出自己的住所。當然，貸款機構也為自己保留了一些結束合同的例外情況來保護自己。比如在美國當借款人無法支付財產稅時貸款就自動到期，貸款機構有權要求屋主清償該貸款。
　　（五）反向抵押貸款的意義
　　反向抵押貸款的推行可以起到一些積極作用。
　　1、它開拓了養老的新途徑，為老年人解決了養老問題。當老年人在使用反向抵押貸款時：（1）保證了日后養老生活的經濟來源，保障了老年人的基本生活。（2）住房的繼續居住權。當老年人的房產被用來抵押申請反向抵押貸款時，老人們可以繼續自由的住在自己的房子里面，直到老人去世，反向抵押貸款終止為止，不影響正常的起居生活。（3）減輕“四二一”式家庭模式下老年人的子女的負擔。
　　2、反向抵押貸款的推行可以促進房地產行業的發展，由于反向抵押貸款必須以房屋作為抵押，這些房屋大多數是舊房屋，把這些房屋作為抵押能活躍房地產市場。
　　
　　二、成本分析
　　
　?。ㄒ唬┓聪虻盅嘿J款的費用分析
　　反向抵押貸款借款人要支付兩個方面的費用：一是利息費用；二是業務發生的整個過程中支付的各項費用。
　　反向抵押貸款業務中，從最初的貸款申請批準到最后貸款期滿，借款者償還貸款為止借款人必須支付各種費用。這是因為反向抵押貸款的執行過程復雜，期間需要有房地產評估、認證、維修等，這些項目都需要直接向借款者收取一定的費用。主要的費用有：
　　1、貸款發起階段。這個階段包括貸款的申請，貸款者對借款者進行資格的審查并最終雙方訂立反向抵押貸款業務的貸款合同等。這段時期的工作關鍵，要進行的工作比較多，這些工作基本上都要向借款申請者收取一定的費用，費用項目很多。主要費用項目如下：貸款的發起費；文件整理和登記備案費；財產評估和調查費，資格認證和稅收審查費；（律師）代理費（直到貸款結束）；信譽報告，災區調查，檢察費；年金購買支付；貸款正式成立前，對合同修改和調整的各種費用；稅務報告服務費（一次性）；抵押保險費；房產稅和財產保險費；抵押經紀人服務費。
　　2、貸款期間的費用。反向抵押貸款業務正式成立后到貸款期滿，借款人仍然需要支付一些小額費用，不過這些費用項目較少，額度也不高，但是收取次數多，基本上每期（月）一次。主要有：附加的抵押保險費；維持房產結構完整性費用；重新募集和擴展貸款費用；房產費和財產費；每月的服務費（在美國不得不超過30美元）。
　　
　　3、貸款期滿，合同結束時候的費用。到期終止費用：安排房產出售等的實際費用，貸款合到期比如借款人死亡，金融機構將安排借款者的房產出售。
　　（二）實例說明
　　下面將以一個簡單的實例來說明反向抵押貸款各項費用的發生。
　　假如：老張65歲，有一自住房用來申請反向抵押貸款進行養老，目前住房價值30萬，申請貸款額度18萬，預期壽命80歲，這樣每月可以取得貸款額1000元，貸款利率為6%，共180期。15年后所應還本金和利息總額，利用公式計算為290808元。另外其他的費用（中等水平）有：發起費2000元，每月服務費30元共5400元，貸款終止時費用3000元，加總為10400元。到貸款終止時借款人總共付出加總為301208元。這樣一來總成本為121208元，占貸款額的67.34%。
　　一筆18萬，年利率為6%，期限為15年的按揭貸款最后應還額為273409元，成本為93409元占貸款額的51.89%。
　　由上面的分析數據可以看出，反向抵押貸款的成本是非常高的，一方面是因為反向抵押貸款期間需要支付各項費用如發起費、服務費以及貸款終止時安排房屋出售的費用等，這是由于反向抵押貸款與按揭貸款比更復雜的原因決定的，同時由于其執行過程上的差異，需要支付的利息費用也比正常的按揭貸款要高，利息總額就要高出10%以上。目前我國的實際貸款利率已經達到7%以上，依此計算的實際成本還要高。
　　
　　三、結論
　　
　　從目前國際經驗來看，反向抵押貸款的推行可以起到一些積極作用，在滿足了一些客戶的需求的同時，還能起到活躍房地產市場和其他積極作用。但是使用反向抵押貸款的成本費用項目多，費用總值高，在支付金融機構的貸款利息時，還得向其他的參與機構支付服務費。
　　當一個老年人使用反向抵押貸款養老時，考慮房屋增值與折舊，使用成本達到了房屋價值的1/4左右。如果年輕時候按揭供房，支付的成本加上反向抵押貸款的成本可能占房屋最終價值的一半，最終老年人所獲得的收益為幾十年的住房使用權和10到20年的養老經濟來源。使用反向抵押貸款的高成本成為阻礙反向抵押貸款的重要因素，可以說反向抵押貸款的成本高可能打擊老年人使用反向抵押貸款的積極性，阻礙反向抵押貸款在我國的推行。如何減少各項費用，降低成本是一個值得注意的問題。
　　同時我國由于在推行初期面臨傳統文化的沖突，業務經驗的缺乏以及沒有相關法律政策的扶持等不利因素，使得我國反向抵押貸款的推行困難重重。
　　
　　參考文獻：
　　1、老齡協.中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告[R].2006.
　　2、Stacey Williamson and Celia Ray Hay