我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析：基于豪宅市場的視角

　　[摘 要]天價樓盤“湯臣一品”嚴(yán)重滯銷，意味著“湯臣一品”樓盤開發(fā)失敗，由此折射出我國豪宅市場的影響因素及發(fā)展趨勢。
　　[關(guān)鍵詞]豪宅市場 國六條 趨勢
　　
　　前不久，吸引全國乃至全球目光的滬上天價樓盤“湯臣一品”（屬于湯臣集團(tuán)）進(jìn)行了全球公開招標(biāo)。銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，開盤數(shù)月以來，均價在11萬/平方米的“湯臣一品”嚴(yán)重滯銷。這一現(xiàn)象，無疑給我國豪宅開發(fā)商潑了一盆冷水。那么，隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，豪宅市場將何去何從？這是值得政府、開發(fā)商和我們廣大的消費(fèi)者需要思索的重要課題。
　　
　　一、我國豪宅市場發(fā)展的現(xiàn)狀
　　
　　我國豪宅市場歷經(jīng)大起大落，伴隨中國加入世界貿(mào)易組織，商貿(mào)活動的廣泛開展，促進(jìn)了新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，豪宅市場也隨之再次出現(xiàn)升溫跡象。經(jīng)過多年發(fā)展，我國豪宅市場供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長，產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。但值得警惕的是，總體來看，當(dāng)前豪宅市場的產(chǎn)品類型和品質(zhì)與豪宅消費(fèi)者實(shí)際需求已出現(xiàn)了明顯的偏差。
　　
　　二、影響因素分析
　　
　　（一）富裕人口迅速增加、奢侈消費(fèi)潛力巨大
　　隨著我國經(jīng)濟(jì)起飛，我國居民對衣食住行的要求亦相應(yīng)提高，這造就了豪宅市場的發(fā)展空間。據(jù)《2006年中國豪宅市場研究咨詢報告》稱，我國千萬富翁人數(shù)已經(jīng)達(dá)到24.5萬人（以人民幣計算），也就是每5000多人中，就有一個千萬富翁。我國香港地區(qū)擁有3.5萬名千萬富翁，另外，百萬富翁高達(dá)26萬人。這群富豪手頭共有流動資金8000億港元，平均每人可隨時調(diào)動310萬港元投資或消費(fèi)。全球的百萬富翁（以美元計算）達(dá)近800萬人。可以說豪宅市場的客戶群體相當(dāng)龐大，加上外國企業(yè)高層行政人員對高質(zhì)素豪宅的需求，在我國發(fā)展售價動輒過千萬元的豪宅單位，預(yù)示著豪宅市場發(fā)展空間廣闊；另外，我國目前奢侈消費(fèi)（包括豪宅消費(fèi)）能力已居世界前列。這表明，在我國不僅存在消費(fèi)豪宅的人群，也有消費(fèi)豪宅的能力和需求，將導(dǎo)致我國豪宅市場需求不斷增加。
　　（二）政策性因素發(fā)揮調(diào)控，豪宅供給受到限制
　　房價的過快增長，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，特別是大戶型過多，導(dǎo)致近年來國家針對房地產(chǎn)市場持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控。“豪宅”以超高價位和超大戶型面積，每次都首當(dāng)其沖地成為被調(diào)控的對象，站在“風(fēng)口浪尖”。在近幾年出臺的調(diào)控政策中，無論是去年明確規(guī)定144平方米以下的普通住宅享受稅收優(yōu)惠政策，還是最近國家出臺的“國六條”，都將“豪宅”排除在外。具體為：（1）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。（2）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（3）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。（4）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。（5）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。（6）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。國六條對豪華住宅的封殺讓別墅擁有者喜形于色，也讓未能走運(yùn)辦完手續(xù)的別墅項目陷入停滯困境。
　　另外，國家進(jìn)一步發(fā)揮利率的調(diào)控作用。自2006年8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，可以說調(diào)高利率以后，對自住與投資之間的利率差將會越來越大，對于房產(chǎn)投資來講貸款的利息成本會相應(yīng)增加。
　　從上述兩方面宏觀政策性因素來看，國家試圖通過調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，達(dá)到限制豪宅市場的供應(yīng)數(shù)量。
　　
　　三、發(fā)展趨勢
　　
　　一方面，富裕人口迅速增加、奢侈消費(fèi)潛力巨大；另一方面，政策性因素發(fā)揮調(diào)控、豪宅供給受到限制。這必然導(dǎo)致市場機(jī)制發(fā)揮作用，使豪宅市場價格居高不下。作為住宅市場金字塔尖的產(chǎn)品，豪宅市場應(yīng)該向綠色、生態(tài)、科技、精細(xì)方向發(fā)展（中國人民大學(xué)土地管理系主任、博士生導(dǎo)師葉劍平、中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌等人的觀點(diǎn)）。
　　（一）追求差異化的產(chǎn)品。同質(zhì)化的產(chǎn)品越來越難以得到市場的認(rèn)同，更何況價格將長期居高不下的豪宅市場。豪宅市場開發(fā)商必須服從市場要求，抓住市場契機(jī)，塑造出自己獨(dú)特個性的產(chǎn)品和服務(wù)，才能成為市場中的佼佼者。比如與豪宅配套的會所設(shè)備、娛樂場地等都要上一個檔次，顯示出與其他開發(fā)商截然不同的風(fēng)格和實(shí)力，方能吸引富裕人群的眼球，得到他們的認(rèn)可。
　　（二）追求綠色、生態(tài)、科技、精細(xì)。豪宅的設(shè)計要追求綠色、生態(tài)、科技、精細(xì)。表現(xiàn)在：設(shè)計環(huán)保；環(huán)境優(yōu)美；交通便利；各項設(shè)備功能自動化、智能化；豪宅小區(qū)朝人性化發(fā)展；小區(qū)物業(yè)管理、服務(wù)等周到、精細(xì)、以人為本等。目前許多小區(qū)都沒有達(dá)到這方面的要求。對于那些已經(jīng)通過審批的別墅，應(yīng)該多從資源節(jié)約和環(huán)境友好兩方面規(guī)劃設(shè)計，稍微增加一點(diǎn)成本，多搞一些高科技產(chǎn)品，做真正節(jié)能省地的綠色別墅。應(yīng)該利用有限資源打造精品，滿足高端人士的生活居住需求，讓有限的土地開發(fā)出高附加值產(chǎn)品。
　　（三）豪宅概念的延伸。今后的市場上不僅有傳統(tǒng)的大戶型豪宅，更會出現(xiàn)面積在200平米以下的小戶型豪宅，如小戶型別墅、小戶型休閑度假屋。這是適應(yīng)我國居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的，是未來豪宅市場發(fā)展的一個方向。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]洪天榮.房地產(chǎn)泡沫:形成、吸收與轉(zhuǎn)化[J].中國房地