上世紀(jì)９０年代以來的我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析及啟示

　　改革開放后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始萌生和發(fā)展，城鎮(zhèn)住房制度也隨之發(fā)生變革。到上世紀(jì)90年代初期全國(guó)商品住房市場(chǎng)初步建立起來。商品住房?jī)r(jià)格也多次發(fā)生波動(dòng)。
　　
　　一、上世紀(jì)90年代以來我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)變化情況
　　
　　（一）價(jià)格快速上漲時(shí)期：1991—1993年
　　隨著1992年開始的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格放開，金融機(jī)構(gòu)開始發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速擴(kuò)張期。1992年房地產(chǎn)開發(fā)投資額比上年增長(zhǎng)117%；1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速甚至達(dá)到了165%。房屋價(jià)格也快速上漲，1992、1993年全國(guó)商品住宅平均價(jià)格增幅分別為31.76%和21.26%，1993年比1991年上漲了近60%。
　　（二）價(jià)格波動(dòng)時(shí)期：1994—1997年
　　從1993年下半年開始，國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模的清理和整頓，1994年房?jī)r(jià)由大幅上漲轉(zhuǎn)為下降。在這一時(shí)期，由于商品住房市場(chǎng)建立不久，還很不成熟，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較大，1994—1997年價(jià)格變化幅度分別為－1.17%、26.37%、6.34%、11.56%，呈低高錯(cuò)落分布走勢(shì)。
　　（三）價(jià)格基本平穩(wěn)時(shí)期：1998—2002年
　　1998年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)），“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房貨幣化”，商品住房市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的平穩(wěn)發(fā)展階段。這一時(shí)期，經(jīng)濟(jì)適用房投資不斷增長(zhǎng)，1998、1999年經(jīng)濟(jì)適用房投資分別增長(zhǎng)46%和61%，5年中經(jīng)濟(jì)適用房投資占商品住宅投資比重均超過10%，平均達(dá)到14.29%。加之同時(shí)期出現(xiàn)通貨緊縮，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)，商品住房?jī)r(jià)格基本平穩(wěn)，年均漲幅僅為3.18%。
　　（四）第二次價(jià)格快速上漲時(shí)期：2003年至今
　　受房地產(chǎn)熱和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速等多種因素影響，從2003年開始住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)第二次快速上漲，2003—2006年，全國(guó)商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.02%、18.71%、12.61%和6.20%，年均漲幅超過10%，達(dá)到10.63%；2007年前三季度，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格達(dá)到3727元/平方米，比2006年全年平均價(jià)格上漲19.49%。
　　
　　二、上世紀(jì)90年代以來推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因分析
　　
　　（一）房屋建造成本上升在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲
　　房屋造價(jià)是住房?jī)r(jià)格形成的基礎(chǔ)，房屋造價(jià)總體上占商品住宅價(jià)格的比例在50%以上，1995—1999年占比均超過60%。水泥、鋼材等主要原材料以及土地價(jià)格上漲對(duì)房?jī)r(jià)有一定的推動(dòng)作用，其中2006年兩種硅酸鹽水泥價(jià)格比1991年平均上漲70.7%，建筑用鋼材上漲80%左右；土地價(jià)格上漲較快，居住用地價(jià)格比2000年上漲82.12%。房屋成本上漲尤其是土地價(jià)格上漲在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，并加大了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。但從房屋造價(jià)和商品住宅價(jià)格的變化比較看，由于近年商品住宅價(jià)格上漲逐漸加快，住房?jī)r(jià)格上漲速度快于造價(jià)上漲，房屋造價(jià)所占比重逐漸下降，由1995—1999年平均占商品住宅價(jià)格的64.60%，下降到2004—2006年平均51.10%的水平，顯示出商品住宅價(jià)格受成本因素的影響已大幅減弱，住房?jī)r(jià)格的形成更多受供求及其他因素的影響。
　　（二）住房需求增加對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定推動(dòng)性影響
　　上世紀(jì)90年代開始，我國(guó)城市化水平隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速提高。從1991年到2006年，城鎮(zhèn)人口比例從26.94%增加到43.90%，年均提高1.09個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)人口也從3.02億增長(zhǎng)到5.77億，增長(zhǎng)91.06%，平均每年增加1700多萬，其中1996—2003年每年城鎮(zhèn)人口增加均超過2000萬。城鎮(zhèn)居民住房需求迅速擴(kuò)大，按照人均住宅面積20平方米（低于建設(shè)部公布的人均標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算，僅新增城鎮(zhèn)人口居住需求每年就將近4億平方米。從城鎮(zhèn)化率與住房?jī)r(jià)格走勢(shì)比較看，兩者走勢(shì)基本一致，相關(guān)系數(shù)計(jì)算為0.96，顯示有很強(qiáng)的相關(guān)性，但2003年后，房?jī)r(jià)漲幅明顯快于城鎮(zhèn)化率變化幅度。
　　（三）經(jīng)濟(jì)適用房供給下降加劇了房?jī)r(jià)上漲
　　上世紀(jì)90年代后期，國(guó)家為解決中低收入人口的居住問題出臺(tái)了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的政策，經(jīng)濟(jì)適用房不僅具有一定的住房保障功能，也對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)起到了一定的穩(wěn)定作用。比較經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅供給比例與商品住宅價(jià)格變化，兩者呈反向相關(guān)。1997—2002年經(jīng)濟(jì)適用房投資額占比均超過10%，最高達(dá)到16.56%；新開工面積占比例均超過15%，最高達(dá)21.77%，同期，房?jī)r(jià)相對(duì)較為平穩(wěn)。2003年開始經(jīng)濟(jì)適用房供給占比大幅下降，2005年達(dá)到最低點(diǎn)，投資額和新開工面積占比分別僅為4.78%和6.37%，而這段時(shí)期也是房?jī)r(jià)上漲較快的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)適用房供給比例下降加劇了房?jī)r(jià)的較快上漲。
　　（四）利率和匯率變化是影響房?jī)r(jià)的又一重要因素
　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，住房又具有商品和投資品的雙重特性，因此銀行利率和匯率的變化也會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生較大影響。上世紀(jì)90年代到2006年，我國(guó)利率共經(jīng)歷了14次調(diào)整，經(jīng)歷了上升—下降—再上升的過程，其中波峰為1993年的10.98%，波谷為2002年的1.98%。由于利率的變化影響貨幣價(jià)格的變化，因此比較實(shí)際存款利率與房?jī)r(jià)變化可以看出，當(dāng)實(shí)際存款利率較低甚至為負(fù)數(shù)時(shí)，房?jī)r(jià)上漲較快，尤其在1998年央行出臺(tái)政策，允許發(fā)放個(gè)人住房貸款開始，這種變化更為明顯；反之，房?jī)r(jià)則較為平穩(wěn)。此外，人民幣匯率政策的變化也對(duì)房?jī)r(jià)有較大影響。2005年7月開始，我國(guó)實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一攬子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度，人民幣持續(xù)小幅升值，到2007年下半年，累計(jì)升值超過10%。在人民幣升值預(yù)期影響下，外資開始大量進(jìn)入國(guó)內(nèi)，推高了房地產(chǎn)等以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格。
　　從上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要行業(yè)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房水平也有較大提高，但由于商品住房市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，還很不完善，加之影響房?jī)r(jià)變化的各種因素的變化，當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新問題，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)收入比過高、住房供求不相適應(yīng)及投資需求比例高三個(gè)方面。
　　
　　三、加強(qiáng)宏觀調(diào)控解決城鎮(zhèn)居民住房問題的幾點(diǎn)建議
　　
　　我國(guó)人多地少，加強(qiáng)宏觀調(diào)控要以滿足城鎮(zhèn)居民居住需要為出發(fā)點(diǎn)，尤其要重點(diǎn)解決好占人口比例多數(shù)的中低收入家庭的住房問題，地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，保持住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
　　一是研究確定住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)。住房是關(guān)系城鎮(zhèn)居民生活的必需品，房?jī)r(jià)過高不僅將產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。考慮我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，且城鎮(zhèn)居民收入差距較大，根據(jù)我國(guó)住房?jī)r(jià)格與收入比較關(guān)系和歷史情況分析，建議按照城鎮(zhèn)中等收入家庭平均收入水平，將房?jī)r(jià)收入比不超過7確定為住房?jī)r(jià)格調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)；研究制定貨幣補(bǔ)貼方案，對(duì)房?jī)r(jià)收入比超過6的購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的首次購(gòu)房戶，由地方政府從土地出讓金中劃出一定比例給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。
　　二是加大住房供給，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。適度增加居住用地供應(yīng)，尤其是低價(jià)位、小套型住房的用地，保證90平方米以下住房用地占供應(yīng)總量的70%；重點(diǎn)解決好存量土地的清理，對(duì)2年開發(fā)時(shí)間和3年開發(fā)完成時(shí)間的政策要嚴(yán)格執(zhí)行，堅(jiān)決制止開發(fā)商囤地行為。要按照城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房套數(shù)比例要不低于15%和5%，且應(yīng)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房不得出租、出售，只能由政府回購(gòu)；普通商品住宅用地均要以“雙限雙競(jìng)”方式進(jìn)行出讓，要將“90，70”政策長(zhǎng)期化、制度化，并嚴(yán)格執(zhí)行。
　　三是綜合運(yùn)用稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段控制住房投資需求。我國(guó)目前房?jī)r(jià)過快上漲，多數(shù)城鎮(zhèn)居民購(gòu)房困難與房地產(chǎn)投資需求過大有較大關(guān)系，要區(qū)分不同購(gòu)房需求，對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房的首次購(gòu)房者給予稅收、貸款利率等方面的優(yōu)惠；對(duì)二次以上購(gòu)房或購(gòu)買高檔住宅者，大幅提高房屋持有和短期轉(zhuǎn)讓成本，防止房屋投機(jī)炒作。
　　四是全面掌握居民住房情況，為宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。目前，我們對(duì)居民住房情況的掌握還比較模糊和片面，尤其是不同收入家庭擁有住房情況還不清楚，而且在一些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)方面還有待改進(jìn)，尤其是城鎮(zhèn)居民人均實(shí)際居住面積等統(tǒng)計(jì)方式的落后，給宏觀調(diào)控工作帶來一定難度。因此要做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)工作，全面、準(zhǔn)確地反映居民住房情況和水平，為制定宏觀調(diào)控政策、解決居民居住問題提供決策依據(jù)。
　　（作者單位：國(guó)家發(fā)展改革委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心）