對當前房地產市場運行形勢的基本判斷

　　一、上半年房地產開發投資增幅持續增加的可能性較小
　　
　　2007年1—2月，房地產開發完成投資增幅雖然有所增加，但綜合多指標分析，預計上半年房地產開發完成投資增幅持續增加的可能性較小。
　　第一，房地產開發資金來源中，國內貸款增幅大幅下降，在繼續收縮信貸和其他融資渠道難以創新的政策背景下，房地產企業開發融資艱難制約了房地產投資增幅持續增長。2006年第3季度以來，房地產開發資金來源中的國內貸款增幅迅速下降，同時房地產開發投資增幅也有所減少；2007年1—2月，房地產開發資金來源中的國內貸款為1122.05億元，同比增長12.1%，增幅繼續減少了32個百分點，國內貸款在資金來源中所占比重比去年同期減少了2.2個百分點。
　　2007年1—2月，房地產開發資金來源中利用外資大幅增長，所占比重增加了1.1個百分點，部分彌補了國內貸款的增幅下降，但是2007年3月商務部出臺《關于2007年全國吸收外商投資工作指導性意見》，指出要“嚴格限制外商投資房地產”，將可能導致房地產開發利用外資的渠道難以持續。當前，房地產開發企業融資渠道單一，嚴控信貸會對房地產開發投資增長產生一定影響。
　　第二，2007年初房地產開發建設各項指標增幅均出現下降，其中，購置土地面積自2006年起一直持續負增長；2007年1—2月，完成開發土地面積同比減少，商品房新開工面積增幅也出現較大幅度下降。這些指標均是房地產開發的先期指標，其增幅的下降預示著未來房地產開發完成投資增幅持續增加的可能性較小。
　　 第三，2007年1—2月房地產開發完成投資增幅是在較低的基期比較基礎上得來的。2006年1—2月，房地產開發完成投資1436.39億元，同比增長19.7%，該增幅是1998年以來房地產開發完成投資的最低增幅，之后的各月房地產開發投資增幅逐步增加到24%。
　　
　　二、商品住宅供給結構調控效果顯著
　　
　　隨著住房保障體系建設力度的加強，經濟適用房投資增幅自2005年第1季度開始一直持續增加，商品住宅供給結構調控效果顯著。2007年1—2月，經濟適用房完成投資43.75億元，同比增長57.4%，增幅增加63.6個百分點。從不同區域來看，東部地區、中部地區和西部地區經濟適用房投資分別同比增長42.8%、96.6%和69.6%，中部地區經濟適用房投資增幅最高。其中，福建、海南、山西、江西、安徽等省經濟適用房投資增長較快。
　　
　　三、全國住房價格漲幅處于合理區間，住房價格問題更多體現的是收入差距問題
　　
　　住房銷售價格漲幅（包括商品住宅和二手住宅）在2004年第4季度達到最高，之后持續回落，2007年1—2月住房價格漲幅繼續穩中有降。從住房價格與GDP和收入的比較看，扣除價格因素影響后，1998年至今，各年增量住房價格增幅均低于同期GDP增速和城鎮人均可支配收入增幅，各年二手住房價格增幅沒有持續超過同期GDP增速和城鎮人均可支配收入增幅，說明近年我國住房價格的上漲有宏觀經濟基本面的支撐，全國住房價格漲幅仍然處于合理區間。
　　從不同收入階層來考察，可以發現我國高收入階層的收入增長速度明顯快于低收入階層，雖然中高收入階層住房支付能力持續增加，但低收入階層的收入增長慢于房價增長，其住房支付能力逐步下降。中國人民銀行2007年1季度問卷調查顯示，家庭月收入在2000元以下的居民購房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升；其中，家庭月收入在2000—5000元和5000—10000元之間的家庭購房意愿最強，未來3個月準備購房的居民占比分別達43.6%和22.1%，占準備購房總人數的65.7%。因此，住房價格問題更多體現的是收入差距問題，完善住房保障體系和優化市場競爭環境，是解決住房問題不可或缺的兩個方面。
　　（執筆人：劉 琳）