農民為何不抱怨房價？

沈曉杰

盡管城鎮居民的人均可支配收入要比農村居民高2倍多,但他們在買房上的成本支出,卻比農民要高出近8倍?

在目前的主流認識中,多數城市居民的住房條件得到了較大改善,真正出現住房困難的,僅僅只是部分城市低收入家庭?,因此,這些“少數人”才是“住房新政”關注的重點?

事實究竟如何呢?

農民為何不抱怨房價?

既然最新一輪的“房改新政”定位于解決低收入者的住房困難,就提出一個問題:究竟誰才是中國城市住房上的“低收入者”,他們在城市人口中的比例究竟有多少?

筆者認為,在目前的“主流思維”中,把住房市場上的低收入者和社會階層統計分析上的低收入者畫上了等號,這不僅是一種理論上的片面和機械,而且也犯了方向性的錯誤?

實際上,住房上的“低收入者”,是一個相對房價高低的比較概念?眾所周知,在中國社會中,最大的“低收入者”和“中低收入者”群體不是在城市,而是在農村?根據國家統計局的年度統計公報,2006年全國“全年農村居民人均純收入3587元”,而同期全國“城鎮居民人均可支配收入11759元”,城鎮居民的人均可支配收入比農村居民高出2倍多?但是,為什么比“城里人”要“窮得多”的中國農民,從來就沒有抱怨和提出過“住房問題”呢?這是因為他們解決住房問題的成本很低,房價低到讓城市居民難以想象的地步?

根據國家統計局的統計年鑒,2005年我國農村竣工的農民住宅建筑面積為62292.4萬平方米,住宅竣工房屋的平均造價每平方米334.4元,這就是農民的建房成本?而同年在全國城鎮銷售的49587.83萬平方米(約為4.96億)商品住房,平均價格為每平方米為2937元(實際上中國絕大多數大中城市的房價,要遠遠超過這一“統計數據”)?也就是說,中國城鎮居民的房價及解決住房問題的成本,要比中國農村居民自己建房解決住房問題的成本和代價,高出將近8倍?

按照2005年的統計,如果城鄉家庭都是以戶均3口來計算的話,那么中國的農民擁有一套90平方米的住房的成本代價僅僅只需30096元,他們的房價收入比只有2.79?也就是說,中國農民只需用3年不到的家庭收入即可換來一套90平方米的住宅;但對中國的市民來說,他們要擁有一套90平方米的住房,則至少要掏出264330元的“真金白銀”,他們的房價收入比為7.49(筆者注:由于統計上的種種問題,城鎮居民房價收入比的中位數,要比官方的這個數字高得多,有些大城市市區房甚至高達20以上)?

由此不難看出,盡管城鎮居民的人均可支配收入要比農村居民高2倍多,但他們在買房上的成本支出,卻比農民要高出近8倍,量化住房負擔的房價收入比也比農民高出數倍?這也是為什么作為中國最大的低收入群體的農民,從來沒有出現過什么“住房問題”原因所在?在全世界的任何地方,像中國農民這樣房價收入比控制在3以內的情況,都可算取得了“幸福指數”的高分(盡管中國農民的住宅質量還有極大的提高空間)?由此不難看出,在不同的房價體系面前,社會階層分析中的“低收入者”,并不等于就是住房上的“低收入者”?在中國的現實社會中,在不同的住房政策和房價體系下,這兩者的位置不僅經常不等同,而且有時正好相反?

房價高低決定收入水平?

由此可見,高房價在當今社會已經成為一種實實在在的“逆向二次分配”?它使那些看起來已經步入“小康”的普通城市居民甚至是“中間階層”,他們的“較高收入”成了“過手財富”?

由此不難看出,在當前城鄉住房上的“二元體系”和城市中多種住房供應制度實際并存的情況下,不能把住房方面的“低收入者”人群,等同于社會階層分析上的“低收入者”,在政策的制定中更不能把兩者當作同一概念?實際上,住房上的“低收入者”,是由房價的高低來決定,而不能依據表面的收入來判斷,它有著自身的特殊性和相對性?如:在北京上海等大城市,戶均收入在15萬元以上的家庭,在所有的統計分析中,可能都會被排在“中高收入者”群體之中?但是,他們的這些“中高收入”在每平方米一兩萬元的“普通住房”面前,就大大縮水了,就只能是“低收入者”,這就是房價高低決定收入水平的特殊性所在?

那么,如何衡量和界定“住房上的低收入者”呢?筆者認為,最主要的一個指標,就是要看他的收入是否可以買得起生活和工作地的住房;買房的負擔,是否可控制在國際慣例的房價收入比3——6的范圍內?具體到量化指標上,只要房價收入比超過公認的“國際房價最難承受地區”7的水平(以7.5為界,相當于3口之家90平方米的住房標準下,家庭的每月的收入還達不到當地的平均房價),都應該算作為“住房上的低收入群體”?

面對高房價的現實,公眾的財富被“重新洗牌”:已經“全面小康”的社會中間階層重新變為“低收入者”?高房價實際已經起到反向的社會調節作用?這是對社會穩定和諧的一種威脅?因為對任何一個社會來說,中間階層都是穩定的基石?

把住房上和社會統計上的“低收入者”分開,目的就是我們在制定下一步的住房政策時,可以實事求是地抓住住房方面矛盾的主要方面,對癥下藥地真正解決廣大市民普遍遇到的住房問題?