“水貨房”存在即是合理？

陳曉舒

在北京，隨著房價上揚，許多購房人頂著風險選擇了沒有國家認可的合法產權證、開發成本低的鄉產權房。然而，這一高房價下的現實選擇，卻很難走出無產權的現實困境

今年剛大學畢業的楊萌，在學姐學長“租房不如買房”“既自住又投資”的勸導下，開始四處奔波“相房”。她驚喜的告訴記者，最近發現京郊有許多每平方米2500元至4000元的房子，這一價格只有市區內的一半，甚至比同一區域的一些房子都要便宜得多。

一打聽，才知道楊萌的“驚喜發現”原來是最近風靡京城的鄉產權房，這類房子是購買在農村集體土地上建設的房屋，沒有產權證，不能上市買賣，不能按揭付款，卻價格低廉，售價僅為同區域商品房的40%～60%。

多方熱捧

許多人也籠統地稱鄉產權房為“小產權房”。北京千萬家房經紀地產公司市場總監陳淑娟解釋說：“小產權分為三種，一種是開發商在建委取得大產權，再將大產權移交給小業主，分割為小產權，這類房屋可以自由進入二級市場買賣；另一種是公房的使用權，產權屬于單位，這類小產權房上市時，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%就可以等同為商品房；第三種就是鄉產權，這類房子是壓根就不許買賣。”

但在北京市輕軌八通線上，“太玉園”“月亮灣曉鎮”等鄉產權樓盤廣告比比皆是。據中大恒基不動產營銷市場研究中心今年對京城400余個在售樓盤進行調研的數據顯示：鄉產權樓盤約占市場總量的18%，項目95%分布在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區縣。

鄉產權房熱銷的最主要原因還是其低廉的價格。月亮灣小鎮的銷售人員表示，雖然樓盤在五環以外，但賣得很快，第一期去年底開盤，均價為3450元/平方米，已經基本售罄。第二期月底開盤，均價為3550元/平方米。該銷售人員也毫不避諱稱，該樓盤屬鄉產權，只能辦理鄉產權證，且必須一次性付款。

據中大恒基不動產營銷市場研究中心的調查顯示，鄉產權項目的均價為3344元/平方米，為2006年北京市房產整體銷售均價的38%。房山區目前在售樓盤均價4272元/平方米，但其在售鄉產權項目均價僅為2437元/平方米，價格只有平均水平的一半；而通州區的鄉產權普通住宅均價為3485元/平方米，五證齊全的普通住宅項目銷售均價為5636元/平方米，每平方米的單價比鄉產權項目高出2151元。

盡管鄉產權房售價低廉，開發商也依然賺得盆滿缽盈。業內人士分析，與有產權的商品房相比，同樣的建筑規劃費用，但鄉產權房建在集體土地上，沒有繳納土地出讓金和配套稅費，也繞過了層層審批關口，其成本遠比有產權的商品房來得低。

高房價下的選擇

北京市建委在3月12日發布購房風險警示稱，“使用權”“鄉產權”“小產權”房屋無產權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續(即無法辦理房本)。

警示并沒有“澆退”購房人對鄉產權房的熱情。據搜房網進行的“你會買小產權房嗎”調查顯示，80.7%的被調查者表示如果價格合適，也可以接受，僅有19.3%的被調查者表示根本不考慮；對于小產權房熱銷的原因，96.33%的被調查者認為是價格便宜所致。

對于鄉產權房市場的火爆，北京千萬家房經紀地產公司市場總監陳淑娟理解為：“與目前房價的企高密切相關。”也有業內人士認為，對鄉產權房的熱衷，折射出人們對房價上漲的恐慌，也是購房人對未來房價下降的否定。

盡管2007年被稱為“宏觀調控年”，先是追繳土地增值稅，接著推出“90/70政策”等措施，而房價依然見漲不見跌。國家發改委、國家統計局發布的調查數據也顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅創2005年12月以來新高。

房價越調越高，不僅令許多還未購房的人感到擔憂，也加快了他們購房的步伐。楊萌告訴記者，來北京學習六年，房價一年比一年高，根本沒有下降的趨勢，房子不但可以用來居住，也是很好的投資工具，因此畢業第一件事就是買套房子，早買房不但省錢還賺錢。

盡管知道鄉產權房存在種種風險，但在高房價下的“逼迫”下，在廉租房、經濟適用房等住房保障制度不完善的前提下，購房人選擇鄉產權房很是無奈。

“北京每平米在四千以下的房子也只剩鄉產權房了，與廉租房、經濟適用房‘絕緣，又買不起市區內萬元左右一平米的房子，只能選擇鄉產權房。這也即將是鄉產權房的購房末班車，一旦鄉產權房的相關政策出臺，低價就不復存在。到那時，留給人們的選擇又有什么？”林穎說。

除了城市住房價格上漲過高外，也有人認為，鄉產權房興起的另外一個原因是城市化的過程中，農民的選擇也不多，土地權益得不到保障，迫使農村利用自己的集體土地資源，在不損失耕地的前提下建造住房出售獲利。這也給農村、農民帶來了切實的好處。

產權困境

按照我國《土地管理法》第六十三條規定，“宅基地屬于農民集體所有，農民集體所有的土地使用權不得私自出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。”

地產律師秦兵告訴記者：“賣鄉產權房的開發商可能不合法，買房子的業主沒什么不合法的，但無法取得產權證。”

顯然，鄉產權房沒有國家認可的合法產權，只有鄉政府或村委會頒發的產權證，購房人只擁有房屋的使用權，不能像擁有合法產權證的房子一樣上市交易。也容易被“掃地出門”，遇到政府拆遷征地，購房人很難得到完全的補償。出現房產糾紛時，其購房合同屬于無效合同，也缺少法律支持。

不過，許多購房人仍然認為，與價格相比，一紙產權證與其帶來的法律保護并不重要。“房蟲”林穎形容：“買鄉產權房就如同買水貨，沒有保修，但至少買得起。行貨售后再好，買不起連使用都別提。”

也有法律專家分析說，鄉產權房的出現，不僅僅是因為法律沒有明確規定，讓許多開發商有“洞”可鉆；還在于有關政府對鄉產權房的默許與不強制干涉。盡管不符合法律與政策的規定，但北京市建委也只是對鄉產權房發布風險警示，并沒有禁止鄉產權的買賣行為，也依然任憑眾多鄉產權項目大張旗鼓地進行建設銷售。

存在即為合理。有關專家分析，將把本該建平房的宅基地蓋成樓房出售，并沒有改變土地性質，也沒有使耕地面積減少。相反，一方面擴大了商品房的市場供應，讓城市居民能夠“居者有其屋”，起到平抑城市商品房價格的作用。另一方面，農民也能分享土地的增值。

當然，法律的不明確，政策的模糊，也不利于統一管理。中國土地學會名譽理事戚名琛呼吁，要明確引導規范鄉產權房。以免一些人私自將耕地變成宅基地建房出售，不利于保護耕地，影響城市規劃建設，也容易滋生官商勾結的腐敗溫床。

中國國土資源經濟研究院經濟政策法規室主任付英則向媒體表示，國土資源部正在醞釀把集體建設用地和城市建設用地納入統一規劃。如果這一方案正式頒布實施，鄉產權房的監管真空即會消失，這對保護耕地和農民利益、維護城市購房者的權益以及平抑居高不下的房價都是有好處的。