２００７哈姆雷特游蕩中國樓市

謝良兵

“買房，還是不買房”成為歲末眾多中國人的哈姆雷特式自詰。“奧運大限”的傳聞，宏觀調控的兌現，甚至結婚率的未來下降趨勢，都成為影響這一答案的擾動函數，然而誰又能猜到那個真正的結果呢？

范小娟開始急了。“家里的錢還沒寄到。”這幾天，她一直在忙著四處向朋友借錢。2006年12月16日，她訂了一套30多平方米的小戶型。范小娟的策略是，先借錢應應急，交完定金把房號拿上，免得等家里的錢寄來之后房都沒了。

范小娟買的這個樓盤位于北京望京地區。這是一個以30～90平方米為主的小戶型項目，開盤價格9400元/平方米。據統計，該項目在開盤當日，就認購了320套，占開盤總量576套的56%，認購金額高達1.9億元。

忽悠與被忽悠的

在年底的京城樓市，這并非個例。北京市房地產交易管理網的數據顯示，2006年11月份，北京住宅期房網上簽約日均482套，略低于3月和4月；而截至12月25日，12月份卻已有7天單日期房現房簽約數超過600套。有媒體稱“恐慌性購房再次出現”。

由于一系列的地產宏觀調控，2006年北京地產的“金九銀十”期間，沒有了往年的熱銷景象。但人們不解的是，為什么在2006年即將過去的12月份，樓市卻突然發力，引發新一輪的“恐慌性購房潮？”他們為什么這個時候急著買房？

新增供應量的減少是一個重要因素。來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，從2006年9月份開始的連續3個月，住宅期房新增供應量都小于當月銷售量，這是近年來首次出現的新增供應小于銷售量的情況。而且，新開樓盤數量明顯減少。

當然，在一定時間的觀望無效之后，人們“買漲不買跌”的心理又開始作怪。

“實在是等不下去了。”屬于“80后”的范小娟坦言，早在2005年的時候，她就已經開始計劃在北京買房，那個時候，她一直喜歡的望京地區房價也不過6000元/平方米。而今，這個區域的新房均價，已經達到了9500～15000元／平方米。

范小娟的一位同事，2004年在靠近通州的地區，買了一套近100平方米的房子，如今已經升值了20多萬元。盡管她同事房子的升值只是表面的，并沒有帶來現金價值。但這個漲幅，多少讓范小娟為自己當初所選擇的觀望而后悔不已。

范小娟的另一個考量是，這次開盤的項目屬于小戶型，而望京地區目前在售的主力戶型，是以100平方米左右的兩居和130平方米的三居為主。“等2008年底入住的時候，我估計也該結婚了，正需要房子住。”范小娟解釋說。

孫芳是一位地產記者。連續兩個月來，不斷地有朋友找到她，希望能幫忙找找開發商。以往找過來的人基本都是要求開發商打點折扣，如今這些人只要求能拿到房號就足以了。不過，即使是與開發商關系不錯的孫芳，現在也難以要到房號了。

“開發商說不好意思，找的人實在太多，房子實在太好賣了。”孫芳說。她的另一個感受則是，地產廣告也日漸減少，至少少了30%，而此前她所在媒體正是靠大量的地產廣告養著。“如今不需要太多的廣告，開發商也不愁賣不出房子。”孫芳說。

然而，令孫芳耿耿于懷的一件事，是上個月某開發商對她說，項目賣得很好，沒房號了。但是前些日子她不留神在北京市房地產交易管理網查到，這個項目300多套房子才賣掉160多套而已。“我和我朋友都被開發商忽悠了。”孫芳說。

2007年買房合適嗎

過去的2006年，對于計劃在北京購房的人來說，觀望或買房都是最令人痛苦和后悔的選擇。據統計，2006年的北京，在6～10月間，房價同比分別上升了11.2%、11.1%、11.4%、10.3%和10.7%。

有專業人士表示，2007年的房地產行業將是政策導向下的“執行年”。2007年的房地產行業正處在變革的前夜。因為，中國房地產的發展戰略，正在從產業政策向公共政策回歸。在這樣的背景下，2007年的房價走勢成為眾目所在。

“2007年的房價將依然堅挺。”本刊記者接觸的多位專家均如此判斷。中信證券地產分析師段海瑞稱，2006年猛烈的宏觀調控并沒有使房價下跌。仲量聯行北京研究部主管凱安娜則認為，由于慣性的原因，2007年上半年住宅價格仍可能上漲。

凱安娜同時認為，由于奧運會日益臨近，許多潛在的買家可能選擇持幣待購，從而造成2007年交易量的短期下降。偉業顧問預計，2007年北京一手住宅市場新增住宅供應量將大漲，漲幅超過50%；成交均價漲幅放緩，回落至10%左右。

近日中國人民銀行研究局專題課題組的研究表明，2006年，全國只有上海和北海的房價處于下降態勢。其余均有不同程度的漲幅，其中漲幅大的主要有深圳、北京、大連、廈門、天津、沈陽、南充等城市。

其中，上海房價在2005年瘋狂領跑全國之后，因為國家的強力宏觀調控而急速下降，直至穩定，成為許多人關注的焦點。人們開始期待北京的房價能像上海一樣，因調控而受到控制。坊間也曾不斷地流傳，2008年奧運會結束之后，北京的房價就會下跌。

“中國房價高漲，主要是受資金推動和地方財政政策的影響。中國房價2007年將進入調整期，2008年或2009年將進入谷底。”著名經濟學家謝國忠，在“財經2007年會：預測與戰略”各行業分會上拋出此觀點。

不過，這個預言也并非沒有道理。2006年頒布實施的一系列宏觀調控政策，盡管在當年因為周期性的緣故，并沒有顯露出其應有的效果。但本刊接觸的不少專家認為，這些效果將在2007年下半年逐漸顯露。“因此，下半年房價將趨于穩定。”凱安娜說。

很多專家認為，2007年可能實行的宏觀調控分區域區別對待，對大戶型保有環節征稅、物業稅可能開征、農地直接入市等諸多政策也將在一定預期上抑制房價的上漲。

偉業顧問的研究表明，作為2006年宏觀調控中最具分量的一筆，“90m2-70%”政策無疑對調整住房供應結構、引導合理消費有著積極而深遠的意義。但該“政策對住宅供應結構的影響效果，在2007年暫時無法體現，長遠影響會在以后逐年釋放”。

中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立，從人口結構的變化分析說，2008年之后的結婚人口比2008年之前下降30%多，因此，2008年之后的房價可能會下跌。“2008年將是中國房地產市場的真正拐點，當前的房地產喧囂可能很快將會結束。”尹中立說。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生在接受記者采訪時認為，如果政府能下大力氣把廉租房、經濟適用房建設做好，2007年房價一定會平抑。“當中低收入人群可以得到足夠的住房保障時，只占部分市場比例的商品房將缺乏價格飛漲的支撐。”社會學家、中國人民大學教授鄭保衛說。

在談到2007年是否適合買房時，本刊接觸的專家均認為，要根據自己的實際需求來做決定，切忌盲目跟風。“沒房子的買房人，可以根據自己的購買能力進行置業；而已經有房子的人，沒必要在這個時候買房進行投資。要謹防被忽悠。”段海瑞對記者說。

梯級消費顯端倪

“恐慌性購房潮”的背后依然有理性者的存在。周朝迎是一位IT行業的白領，工作已經4年多，存款也足夠付個首付買套房了。但畢業后的這4年多，他一直租住在公司附近的一個小區里。盡管，他身邊的朋友或同事，一個個都貸款買了房。

“在結婚前，我并不認為租房不好。”周朝迎說。在他看來，貸款買的房也不真正屬于自己，而屬于銀行。“與其為銀行打二十幾年的工，當房奴，不如租房來的省事和痛快。”目前他大部分資產還是股票形式。

國際清算銀行(BIS)日前發布季度報告指出，中國人在超前的不理性消費下，在低門檻的房貸“引誘”下，必然淪為“房奴”。調查顯示，在貸款買房的人當中，54.1%的人月供占其收入的20%～50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上。

大學時學期貨交易專業的周朝迎認為，目前的房價太高，只有在房價降到他的心理價位，他有能力一次性付款時，他才會考慮擁有一套屬于自己的房子。“到時候，或許會將手中已經到期的期權套現，拿去買房。”周朝迎說。

長久以來，在中國人的傳統思想里，有房才算有家。有專家指出，中國大陸的住房自有率高居世界首位，城鎮家庭為80%，農村為100%。但其實在發達國家，居民平均住房自有率也僅為50%左右，美國是65.5%，瑞士是42%，英國是46%。

事實上，在歐美、日本和香港地區，也不是多數青年人剛參加工作便去買產權房。流行的住房時尚，是先租房后買房的“梯級住房消費”模式。“這是市場經濟社會中最被提倡的住房消費觀念。”一位專家說。

在“國六條”中，“合理引導住房消費需求和消費模式”，開始成為調控的手段之一。“國六條”甚至提出，要“積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。”這可謂政府首次旗幟鮮明地倡導“梯級住房消費”。

而此前，“一次到位”的購房理念，正是政府1998年以來持續鼓勵而形成的。當年為啟動住房改革和房屋商品市場，政府倡導了“人人擁有一套產權房”的消費觀念。當時房改政策的出臺，也正是出于拉動經濟增長，拉動內需，消化存量貨幣的考量。

“我愛我家”的最新研究表明，在2006年，傳統求學旺季(6～9月)的到來，再加之新政所導致的原有購房者猶豫觀望，使得8月租賃市場總體客戶需求，首次超過了市場供給水平。“棄買求租現象在北京的住宅租賃市場漸露端倪。”而千萬家總經理華國強認為，梯級消費觀念更趨成熟，置業分流有助房價回落。