中國房地產業面臨體制轉軌

為全體公民提供住房保障是完全由市場滿足還是政府應該承擔的責任？

中國的房地產市場化只有短短不到十年，自1998年國務院發布23號文件以來，住房制度改革以前所未有的速度推進。目前我國住宅投資已占各行業城鎮投資比重23%，房貸總額已經高達4-5萬億元，約占我國居民儲蓄存款余額的1/3。2005年僅個人購買商品住房消費就達1.42萬億元。

在不到十年的時間內，我國從原來的所有城鎮居民住宅都屬于國家、全體居民都通過國家提供低價的租金的住宅而滿足居住需求，一改而變為住宅自有率達到60%-70%，絕大多數居民都需要從房地產市場購買商品房解決居住和改善居住條件的需求。

在發達地區城市中，不僅購買自住住宅，而且連出租的住宅都已絕大多數出售給個人，住宅租賃的市場絕大多數由個人房產擁有者構成;甚至于在北京、上海、廣州、深圳等地，零售商用房產絕大多數也是劃分成不同大小的單位，有的只以一個鋪位為單位出售給個人持有，而后再出租;諸如此類，還有酒店式公寓、產權式酒店……

我國目前的這種住宅租賃市場和商業地產市場主要是由個人業主持有和經營的狀況，是一個特殊時期的非常不正常的市場狀況。成熟市場經濟和健全社會保障的國家，住宅租賃市場的主體應該是政府和專業機構，商業房地產市場主要是由房地產投資信托基金（REITs）等專業投資基金或機構所組成。

以上這種反差反映了房地產市場化的不同發展階段、不同發展層次和不同發展思維的巨大差別。

為全體公民提供住房保障是完全由市場滿足還是政府應該承擔的責任？如果是政府應該承擔的公共責任，那真正市場化的做法就應該是政府的專項公司（或基金）從市場上購買住宅，再以國民能夠承受的優惠租金提供給居民。這就是所謂的政府用市場化的方式購買公共產品，滿足社會公共需求的現代化做法。居民如果需要在此基本保障之上以自己的財力滿足更好的居住要求，則可以自己從市場上承租或購買更好的房產。這樣的話，一國的住宅租賃市場完全應該由政府和市場專業機構構成，這就構成了住宅的批發市場。而一國的住宅零售市場絕大多數基本集中在中高端，在市場的總體規模中并不占很大的份額。

與此同時，商業地產在發達經濟體中可以細分為工業廠房和寫字樓、商業零售業用房、租賃住宅、多種經營物業、酒店式公寓和度假村、醫療保健物業、自助式倉儲、特殊用途物業等等，這些物業房產絕大多數在開發商完成建造后，都是由專業經營機構如REITs等收購，由它們進行專業的經營，所得到的租金作為這些經營機構的主要利潤來源，并由全體投資這類產品的中小投資者分享。這在國外已經形成了一種市場化的專業分工和專業的高層次運營收益模式，同時已經通過金融、證券、法律、社保等領域的制度安排，組成了市場化的社會共贏體制。

因此，要堅持在房地產業中的市場化改革進程，要鞏固和進一步擴大我國將近十年的房地產市場化改革成果，我們的政府和房地產業與其他相關產業，就必須停止在住宅建造面積是90平米還是134平米、住宅按揭是70%還是80%、住宅價格是5000元還是10000元的無謂爭論，也完全沒有必要繼續采用計劃經濟的行政手段來干預市場的過熱，或是挽救市場的下跌。

沒有一個經濟體在長期高速發展時期不伴隨著房地產市場的興旺和升值的，當房地產在一定的經濟發展階段，除了它自己居住的功能外具有了投資保值增值的功能時，一個國家所需要的健康的房地產市場，也就不再僅僅是一個產品市場，它已經成為一個產品與金融、證券市場高度融合，互為表里，相互促進和制衡的市場。

也許從某個角度來說，對于我國的房地產市場，更直接的可能是如何使得它從一個低層次的零售市場發展成為一個較高層次的批發市場。而這恰恰需要金融創新、制度創新和政府的思維與手段的更新來作保證。