放量過６００萬平方米２００７年北京商業地產該咋玩？

2007年的北京，商業地產集中放量，雖然時間剛剛過半，但是已經有眾多的購物中心和綜合百貨開業，權威機構預計，北京2007年商業地產的放量將超過600萬平方米。在這一背景下，多數專業人士認為北京商業地產將出現激烈的競爭局面。對此問題，中國知名的商業顧問公司如何看待?面對如此放量。他們認為商業地產招商工作該如何進行?帶著這些問題，本期精英論壇特邀漢博顧問總裁朱友軍、華夏柏欣(北京)經營管理顧問有限公司總裁譚祜華、北京高博SPACE總經理司徒文杰以及第一太平戴維斯物業顧問(北京)有限公司項目策劃總經理徐偉成就此問題深入探討。

整體供應沒有過剩

朱友軍：區域供應過剩

北京2007年幾個主要商業區商業放量有比較明顯的增長，東部商業地產放量主要集中在朝外、燕莎、國貿等區域。西部主要集中在西單、中關村和金融街區域。北京商業整體格局不會有太大的變化。在這些區域中，東四環區域商業面市面積較大，美羅城購物中心(包括新近開業的百盛、東都影城、紅星美凱龍家主力店等)、大成國際中心、新光天地等幾個大型優質零售商業相繼開業極大提升了東四環的商業價值。

譚祜華：整體供應沒有過剩

雖然2007年北京市商業放量達到600萬平方米以上，但就目前北京市人口構成情況來看，消化這些商業面積仍不成問題。

北京部分區域存在局部商業物業供應過剩情況，由此導致了一些商場面臨招商難、經營難等問題，但是從整個北京市人均商業面積不足5平方米的實際情況來講，北京市場并不存在商業供應過剩情況。因此，500萬平方米商業入市后，招商問題并不棘手。

司徒文杰：有效供應不足

根據北京市人均商業面積和上海比較不難看出，北京商業面積供應總量落后上海很多，更不能與歐美經濟發達城市的商業供應總量相比，按照北京市人口和消費水平判斷，目前北京商業項目供應水平較低，有效供應不足。

北京整體商業供應形勢不容樂觀正是在于有效供應不足，即真正適合商戶投資、購買、經營的商場不多。更多出現在市場上的是規劃、設計、經營、管理存在一定問題的商業項目。因此，應該說北京商業供應總量并沒有出現過剩。

徐偉成：存在區域性投資過剩

從目前北京市商業地產市場的整體供需情況來看，并沒有出現商業供應過剩的情況，但是從新近發展起來的幾個商圈的局部區域發展情況來說，確實存在一些供應大于需求的現象。

業內所說的傳統商圈是指王府井、西單、崇文門、建國門、燕莎、國貿等，而隨著近兩年內新商業項目的落戶，望京、百子灣、中關村商圈已經逐步形成，并具有了一定規模，但是百子灣和望京區域由于自身區域屬于大型居住區，形成了周一至周五的消費空檔期，從而導致區域內部大量商場人流不穩、購買力不足，使該區域新面世商業經營受阻。

購物中心成主角

朱友軍：購物中心還不能滿足市民需求

2007年北京商業放量較大，購物中心占據了近一半的比率。雖然部分區域購物中心扎堆，但是北京購物中心遠未達到市場需求的水平，還不能滿足市民的購物需求。

近來，隨著收入水平及消費理念的改變，北京人的消費需求逐漸朝向復合武、感性化的方向發展，他們不再將商場看做一個單純的購物場所，而是希望在其中能夠連續實現購物、休閑、聚會等系列活動。

譚祜華：購物中心唱放量主角

從目前市場統計數據來看，2007年北京地區商用物業上市面積將達到500萬～600萬平方米，其中，以購物中心形式出現在市場上的產品將達到半數以上。

雖然2007年北京商業地產項目的定位多以綜合購物中心為土，但是按照商業地產發展規律，建筑面積在3萬～6萬平方米的中小體量商用物業存在轉型可能。這主要取決于開發商的資金實力能否達到購物中心要求、經營管理經驗是否足以支撐商場運營、產品策劃設計是否滿足購物中心規劃設計標準、經營業態能否達到綜合購物中心要求、是否具有科學完善的市場競爭對策等多方面因素。

司徒文杰：大型購物中心最亮

2007年商業地產供應面積與實際開業面積差異較大，從商業地產供應的科學角度理解，上市銷售的商業項目總體面積并不能代表供應總量，而應該理解為今年年內開業的商業面積。

從這個角度看今年商業地產供應，應該說大型購物中心是商業供應的主角。從今年初開業的位于大郊亭地區的百盛購物中心，對剛剛在華貿中心開業的新光百貨，再到下半年即將開業的西單MALL，定位干高端市場層面的購物中心是2007年商業地產供應中最大的亮點。

徐偉成：底商供應增加

據第一太平戴維斯統計數據顯示，2006年北京地區建筑面積達到4萬平方米以上的商業地產存量為1326萬平方米，2007年到目前(6月)為止，北京已上市商業地產項目總建筑面積為110萬平方米，預計全年商業地產供應總面積達到600萬平方米。

2007年，除購物中心、大型綜合百貨、商業街這三類傳統供應熱點商業形態以外，面積在3萬～5萬平方米的寫字樓底商和品牌商業大型主力店的供應總體情況看漲。原因在于2007年已經人住的寫字樓多設有商業配套，且樓盤所屬區域位置都比較理想，適合臨街商業發展，因此一些寫字樓發展商于2007年伊始便著手寫字樓底商的招商工作，典型項目有萬達廣場、華貿中心等。

招商難題

朱友軍：個性化將是競爭利器

事實上，商業地產的個性化趨勢已經在2007年開始顯現。缺乏特色的商業地產項目將面臨諸多難題。商業地產項目必須根據周邊的環境和消費能力來規劃設計產品，并制定招商策略。任何一個成功的商業都是獨一無二的。準確地定位是前提，招商是關鍵，但是后期的運營管理也是非常重要。通過運營管理來帶動消費人群，通過運營管理讓消費者感到愉悅并留住消費者。

譚祜華：望京商業租金大漲

就上市項目區域分布情況分析，北京東、北、西三個區域放量相對平均，占總體放量90％以上，相比之下南城商業項目面市數量不多。

熱點區域中，CBD區域、奧運板塊、中關村區域仍是商用物業項目集中地所在，此外尤其值得關注的是望京區域。望京區域2007年商業項目租金較往年增長了50％以上，成為北京商業租金增長率最高的區域之一。同時，隨著望京區域交通配套的進一步完善和三期工程的陸續完成，望京區域商業人氣明顯提升也是一個毋庸置疑的事實。

司徒文杰：產品定位直接影響后期招商

由于有效供應的不足，導致已經經歷過失敗教訓的眾多商戶在面臨新商業產品時，容易對開發商的資金實力、經營管理能力和后期運作技巧產生懷疑，從而對商場失去信心，遲遲不能人住，最終在市場上表現為新產品的招商困難。

既然如此，就要求開發商在前期規劃設計產品時充分考慮商戶的需求，如何在產品設計之初就明確產品自身定位、規劃商品品牌的分布、證明為商戶提供的每一個攤位都是能夠滿足商戶自身需求的。

徐偉成：區域商業氛圍不濃

商業地產良性發展，需要相當高的區域商業成熟度作為保障，從這一要求出發考量2007年入市的商業項目，不難分析出，2007年大體量商業地產項目的集中供應勢必會影響部分區域位置不甚理想的商業項目，他們即將面臨招商難題。就具體區域來看，望京、百子灣區域內的商業地產項目仍會因為區域商業氛圍不濃而影響招商前景，反觀CBD區域則不會出現這種情況。

后市發展樂觀

譚祜華：多為客戶考慮

在招商前景看好的情況下，許多有實力、有經驗的開發商會考慮自己持有商用物業，從而使利益最大化，但是這期間開發商仍需要注意資金、管理、設計、規劃等多方面因素，并且應該更加注重產品自身設計是否符合商戶需要、商業定位、經營模式。

在商場運營過程中則應該更多考慮如何發揮產品自身優勢，從而使商戶的利益得到保障，以避免由于看好招商前景而只重視招商卻忽視經營現象。為了達到這一要求，開發商需要了解同區域、同產品類型、同定位、同體量的商用物業的信息，來制定自己的作戰方針?，F在正是入市高峰，恰恰為開發商提供了豐富的信息渠道。

司徒文杰：后市發展前景樂觀

從北京市商業總體供應形式上來看，目前商業供應面積不能滿足城市人口構成和消費需求，加之即將舉辦的北京奧運會帶來的巨大商機，都意味著今年開業的高端購物中心未來發展空間仍然很大。

但是需要明確的是，只有適合商戶真正需要的商場才能滿足北京商業需求，也只有適合商戶發展的產品才能在今后的發展中立于不敗之地。

徐偉成：短期經營收益或有保障

由于目前我國經濟發展平穩、高效，海外投資者對中國商業地產投資熱情空前高漲，但是隨著國內經濟發展的快速發展、經濟體制的健全，越來越多的消費者趨于理性化，對高檔奢侈品的消費欲望逐漸由北京、上海、廣州等發達城市轉移到二、三線城市，導致北京等地區的高檔、奢侈品商業集中的城市未來發展情況不容樂觀。

奧運會的召開無疑給北京商業發展帶了良好的發展機遇，一些今年入市的項目正是看好奧運商機，準備在2008年5月前后開業。但是，短期的時間性機遇不會影響整個城市商業發展的走勢。