地產金融國際化悄然來臨

目前，新加坡、香港紛紛爭取內地物業到其所轄的金融市場去發行房地產信托投資基金(REITS)，美國、新加坡、加拿大的地產基金及投資銀行也紛紛進入中國投資地產。這些現象反映出中國房地產金融市場的多元化、國際化是一大趨勢，中國房地產金融已然迎來了一條多元化、國際化的發展路徑。

“信托+銀行+REITS”模式

面對逐漸多樣的融資模式，房地產企業如何有效利用各種金融工具，解決自身融資問題。

為此，專家提出了一種“銀行+信托+REITS(信托的一種高級形態)”的融資模式。

目前來看，商業銀行仍然是中國商業地產金融的主流載體，它占據市場的壟斷地位。然而房地產信托則被不少專家認為是中國商業地產金融的主流模式之一。因為信托具有很強的靈活性，作為信托公司，它可以做貨幣市場業務、資本市場業務(可以發起成立基金公司、證券公司，承銷債券)以及各種投資銀行業務。

特別重要的是它可以直接投資產業市場，直接投資房地產；而其他的金融機構都不準直接投資房地產，不準投實業。“目前房地產企業融資應用最廣泛的就是銀行貸款。銀行的資產量很大，但是它不靈活；信托很靈活，但是資產規模很小。因此，我們就可以把兩者結合起來。”中國企業海外發展中心首席經濟學家孫飛指出。

例如，按照“121號文件”的要求，開發商開發項目必須有30％的自有資金。如果企業只有20％的自有資金，那么可以通過信托給你做前期融資，把這10％的資金補足了。然后再通過其他的有效擔保條件把它做足，這樣一來，“銀行+信托”的模式就把兩者的優點結合起來了。

此外，中國房地產信托基金(REITS)作為國際主流的地產金融模式已開始進入大陸了。實際上業內之所以把中國的房地產信托和REITS分開，主要是由于中國的房地產信托概念更為寬泛，而REITS主要投資商業地產、工業地產、寫字樓等具有穩定的租金收益的物業。

那為什么在銀行和信托之間還要加入REITS?根據記者了解，中國本土的房地產信托計劃有200份信托合同的限制，不能上市流通，因此資金規模是有限的。REITS是一個國際上標準化的金融信托產品，它可以上市流通。REITS產品動輒就是幾十億，上百億的資金規模，是房地產信托最高端的金融形態。

然而，業內人士指出開發商對RIETS的期待不能過高，尤其是在開發環節。因為國外基金更喜歡在項目運營時參與收購，一般不會在開發環節初期就投入大量資金。它要考察項目是否有穩定的現金流與租約，確定后方才會下定單。若項目未呈現出專業性操作，或在運營階段沒有良好表現，RIETS是不會輕易投資的。

國外銀行成為生力軍

去年中國金融業全面開放后，更多的金融工具、金融產品、金融機構將進入中國房地產領域，來為中國的房地產業融資服務。這些現象表明，國外銀行和外資融資機構已成為進入中國房地產市場的生力軍，帶給中國房地產企業更多的選擇。

北京的外資銀行已于去年年底被批準可以開始做人民幣業務，同時境外地產基金也紛紛進入中國。雖然他們目前進入中國是從股權投資入手，現在還不能直接進行金融運作。但是，外資銀行、外資金融機構、境外產業基金等新生力量肯定都會大顯身手的。

房地產私募基金是小范圍內特定投資者募集的私有基金。具體來說，房地產私募基金是指向特定、有限的投資人募集的房地產基金，其特點就體現在“私募”，即非公開發行。

因此，房地產私募基金可以看做為合伙經營方式的投資基金。國際注冊商業房地產投資師協會中國總部主任梁蓓表示，“目前國內從事房地產投融資的投資公司、資產管理公司、基金管理公司和房地產信托從本質上來講，都是房地產私募基金。同其他私募基金一樣，目前中國的房地產私募基金由于缺乏相應的法律法規，其發展一直處于地下。”

海外基金在中國房地產市場的投資運作方式已呈現多樣化，視其可承受風險能力的高低采取開發形式或參股形式，最熱的是可獲得穩定的資金回報的整體購買物業。

全國工商聯并購公會會長王巍說：“中國金融機制是在高度金融管制下的金融資源配置，政府對不同企業有選擇地提供不同的融資方式。大型國企往往容易獲得金融資源，而且成本較低。而大量中小企業和民營企業往往很難獲取金融資源。所以必須通過全球化和市場化過程把各種私募股權基金引到中國來，以推動中小企業尋找資金資源”。

據有關方面的數據顯示：2006年1－11月中國房地產行業從外資私募股權基金手中獲得了大約23.98億美元的投資，占據了其傳統行業投資總額(56.24億美元)的42.6％，也占了中國私募股權投資市場整個投資總額(117.73億美元)的20.4％。

“更為重要的是，中國房地產市場的日漸成熟使海外私募基金一方面可以毫無后顧之憂地大兵壓上，一方面退出渠道也為它們的獲利錦上添花。”梁蓓說道，海外基金的退出方式主要有：協議轉讓給其他“接盤者”、上市IPO、管理層收購等幾種方式，其中前兩種是最常見的。

但是，國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌指出，按照現有法律，私募基金很多行為是違規的。一方面，目前對這個問題沒有明確的制度規定。在工商局領取執照的業務范圍內沒有代客理財。另一方面，在沒有監管的情況下，私募基金可以做惡莊，也可以通過股票的抵押貸款，不斷從銀行套取資金。因此加快立法，加強引導是刻不容緩。

他說：“地方政府與有關部門應該盡快抓緊協調，落實國務院關于加快多層次資本市場建設的決定，建立全國統一的未上市企業股權轉讓市場，規范私募股權投資基金市場退出機制，鼓勵企業低成本的境內上市，而不必都繞道出去海外上市”。

未來，處于有關法規監管之下，私募基金和公募基金之間應當是共同競爭的伙伴關系。為了減少市場風險，防止類似中科崩盤的事件再度發生，最好的辦法，就是把私募基金暴露在陽光之下，陽光是最好的殺毒劑。將來私募基金的公開化，有利于證券市場的穩定、健康發展。