燕莎：一個圈層的生活領地

5月22日，燕莎·CLASS亮相京城，使“燕莎”這個已經由成熟、完善的區域配套設施建設在提升了區域價值的同時，更加吸引了眾多的投資人群，令投資者既滿足了經濟上的需求，同時也可以享受到國際化區域內的不凡生活感受。

為此，6月8日，作為中國房地產專業傳播機構的樓市傳媒在北京昆侖飯店主辦了題為“國門·區域上層生活——燕莎區域人居規劃發展高峰論壇”的座談活動。會議旨在通過對燕莎區域人居規劃建設的深入探討，促進區域價值的提升，推動燕莎區域人居規劃建設的良性發展。多位著名專家學者會同21世紀不動產、華高萊斯等地產經紀公司高層，以及在京外籍名流共赴本次論壇，同時包括燕莎·CLASS、波菲特行政公寓、瑞士公寓、裘馬都、US聯邦公寓、海晟公寓在內的燕莎區域知名項目代表也出席了本次論壇活動。

本次論壇的召開，在剖析上述諸多利好因素的同時，也從全新的角度對區域的人居規劃建設作了深度的展望，正如燕莎·CLASS項目負責人所講，燕莎區域以其獨特文化內涵，優越的周邊環境勢必成為真正意義上承載北京國際高端財富人群的生活核心區域。

第一使館區成就區域發展

隨著北京國際化程度的日趨深入和奧運會步伐的臨近，燕莎作為北京涉外區域的核心，已然成為各界關注的焦點區域之一?？v觀燕莎區域20幾年來的發展，第一使館區的建成無疑是推動其成為中國涉外中心的一個最持久、最具影響力并且產生效果最顯著因素。

上世紀70年代末、80年代初，中國進入經濟發展、改革開放的轉軌期，對外經濟、政治交往日趨頻繁，更多國家決定在北京重建或新建使領館，原本的使館區——東郊民巷由于自身區位、面積、交通、環境的限制已經不能滿足現代使領館建設的要求，由此，北京市政府向中央提出在燕莎區域建設一個新使館區的建議，并得到了認可。燕莎區域的發展便迎來了新的篇章。

一方面是使領館的建設保護了燕莎區域完整的老城區規劃。百年綠樹、亮馬河河道、道路流向規劃等諸多方面都保留了北京老城區的原始風貌，即使現在走在使館區內，依然能夠感受到綠樹成蔭、鳥鳴花香，曲徑幽長的“老”北京城。

另一方面是使領館的建成為這個歷史悠久的區域帶來了全新的涉外血液。外國使館工作人員、留學生、商務人士及其家屬紛至沓來，隨處可見，使這個區域在保留了原始城區規劃的同時又極具涉外氛圍。

據有關部門不完全統計，目前在北京居住的涉外人員中，已經有超過1/3的人口居住在燕莎區域之內，隨著涉外人員的大量涌入，燕莎區域的人文文化也發生著潛移默化地改變。

從上世紀80年代中后期，北京第一家具有濃郁歐美文化特點的酒吧在燕莎商場北部的建立，到2007年匯聚了天上人間、花都演藝中心、京城俱樂部、白金漢宮娛樂中心、三里屯酒吧北街等京城極具海外影響力娛樂中心的燕莎時尚中心的形成，涉外人員的生活方式、文化內涵、休閑狀態也融進了整個區域的血脈中，從而使之成為北京乃至全中國涉外文化的核心區。

可以說，燕莎區域內隨處可見西式酒吧、涉外會所、外貿商店和各色人群已經成為燕莎這個涉外核心區的標志性符號，而伴隨著區域整體發展，這個符號將越發明顯化。

交通優勢托舉燕莎特殊地位

如果說使領館的建成是燕莎走向國際化的關鍵，那么，1980年代首都國際機場選址北京東北、配套的機場高速市內起點設在燕莎核心區的三元橋，則為整個區域成為北京城市化、國際化進程中的咽喉要道提供了最堅實的硬件保障。

打車到過燕莎區域的人都知道，司機師傅最常問的一句話是：“您到三元橋哪里?”從這點不難看出，三元橋之于燕莎是一個地標，也是一個中心。而對于經常搭乘飛機出行的商務人士而言，三元橋又是出京的一個起點。

“隨著現代出行方式發生的明顯轉變，飛機這種交通工具已經越來越被大眾接受，現在不僅居住在燕莎區域的外國人出行靠飛機，在北京，許多中國商務人士和普通百姓也開始熱衷于搭乘飛機。”奧地利國家旅游局的負責人Josef Stockinger先生在接受《樓市》訪問時這樣表示。

隨后，他不無感慨地對記者說道：“舉個例子，將近20年前我第一次來北京進行商務考察的時候，首都機場大廳顯得格外氣派，可是空空蕩蕩，但是當五年前我決定來北京發展事業的時候，卻發現首都機場人滿為患，既有我這樣的老外，也有普通中國百姓。這就更堅定了我將辦事處設在燕莎區域的決心，因為越是先進的交通條件，越是需要有便捷的、可直達的路網作為支持!”

“第一”商圈的力量

伴隨著區域涉外文化的繁榮和交通要道地位的形成，發展到21世紀的燕莎在人們眼中已經不再僅僅是一個地名、商場或是區域的概念，而是一個商圈，一個在北京最早形成的、最具影響力的商圈。

1984年，麗都假日酒店選在緊鄰燕莎區域的麗都，隨著該酒店的建成，外資酒店不斷涌入。現在燕莎商圈已經擁有了昆侖飯店、長城飯店、凱賓斯基酒店、萬麗酒店等多家五星級國際連鎖酒店和以亮馬大廈、華都飯店、京信大廈為代表的多家商務型酒店，成為北京城涉外酒店最多、分布最集中、入住率最高的商務核心區。

1990年前后，以西門子、松下為代表的世界百強企業先后落戶北京，并將燕莎作為駐北京公司的總部所在地；隨后，世界第一品牌微軟也進駐燕莎，標志著燕莎商圈在北京市經濟發展過程中第一影響力地位的確立。

伴隨著燕莎區域酒店業和生產產業的發展、壯大，更多的涉外人士來到燕莎居住，為燕莎提供了一個前所未有的商業發展機遇。1992年6月，北京燕莎友誼商城作為國務院批準的第一家中外合資的零售商業企業正式開業；1997年，涉外零售商業代表作女人街在燕莎友誼商城西側落成；直到上世紀末，隨著霄云路的改造，特色餐飲一條街建成，臧天朔、鄭鈞、吳奇隆等代表一個時代時尚精神的明星們紛紛在此開店，促使燕莎區域商業發展更具時尚氣息……

從1984年到現在，經過20多年風雨的歷練，燕莎區域已經成為北京最具涉外氣氛的工作、生活區域。并且從今后發展的狀況來看，燕莎必將是一個非常具有發展前景的地區。正如中國建筑設計研究院顧問總工程師葉耀先教授所言，“燕莎是能夠成為首個按照北京市的總體規劃，建設成為集文化性、國際性、宜居性于一身的區域?！?/p>

涉外人士“領地”

奧運會的日益臨近和國際化趨勢的逐漸凸顯，整個北京市面臨著更加國際化的發展機遇和挑戰，這其中，建設出更適合國際化大都市要求、更加具有國際化居住氛圍、更能體現北京宜居城市定位的社區或樓盤成為擺在所有北京房地產業內人士面前的一個課題。

在樓市傳媒主辦的“國門·區域上縣生活——燕莎區域人居規劃發展高峰論壇”的座談會上，各界與會嘉賓不僅為燕莎區域的發展獻計獻策，更為把北京市建設成為目際化宜居城市提出了自己的見解。

據與會專家介紹，北京市規劃部門近日提出了新北京概念，要求“北京奧運后城市發展應該更加文明、更加國際化、更加和諧、更加宜居”。按照這一最新要求不準發現，集商業區、涉外中心區、使館區、交通樞紐區和高檔樓盤聚集區于一身的北京朝陽公園板塊和燕莎區域是最符合上述定位的兩大板塊。

眾所周知，朝陽公園板塊是指以北京朝陽公同為原點的輻射區域，東到東五環平房橋，西到東三環長虹橋，南至東四環紅領巾橋，隨著北京商務核心區的逐步建成，該區域已經成為CBD核心居住區，形成了以觀湖國際、海晟國際公寓、公園大道等明星樓盤為代表的北京一大涉外公寓聚集區。

與此同時，在同樣具備上述條件的燕莎區域也云集了如燕莎·CLASS、波菲特行政公寓、瑞士公寓、裘馬都、US聯邦公寓等在北京市場上炙手可熱的樓盤。其中既有面積任90平方米以內的持有型酒店式公寓，也有身價千萬的頂級豪宅。

那么，燕莎區域內的這些樓盤究竟未來發展方向如何?是否能夠達列專家提出的宜居標準?能否實現投資回報最大化呢?同時面對機遇與挑戰，燕莎區域的發展商們選擇了小同的發展之道。

燕莎住宅價值探秘

華盈置地地產事業部副總經理秦火霖對此分析指出，燕莎·CLASS、波菲特行政公寓、昆侖公寓、US聯邦公寓都處于燕莎核心商圈內，在燕莎核心商圈內除了區域交通方便的條件之外，最大特點就是國際性比較強，因此，這些樓盤的定位更多偏向于投資性。

“同其他區域或區域內其他樓盤的投資性設計比較而言，燕莎·CLASS在定位時更多從自身客群定位角度出發，做到了居住性和投資性的良好結合。燕莎·CLASS的目標群體主要有兩個方面，一個是項目本身的終端使用者，另外一個是投資群體。這體現在項目為了充分滿足涉外居住者希望對中國文化進一步了解、感受和體驗的實際使用需求，在裝修方面采用了偏重于中式風格。同時，為了保障投資者能夠獲得良好的投資回報，開發商極為注重物業管理對物業價值的提升作用。對投資者而言所投資的物業必須要既有居家氛圍，又要有很好的服務環境才能實現市場的租賃或銷售，為此，燕莎·CLASS與美國一家物業管理公司簽約，希望提供一種很好的服務以及使投資者投資的產品能夠得到增值?！?/p>

而同在燕莎區域的波非特行政公寓采用了奧運合作的方式來擴大海外影響力和提升產品價值。據該樓盤負責人介紹，5月24日，波菲特行政公寓和歐洲奧運媒體團進行了簽約，約定在奧運期間波菲特行政公寓提供約200套公寓，歐洲奧運媒體團則負責該樓盤的海外推廣及海外銷售團隊的組建。

與此同時，作為區域內戶數最少、總價最高并具有“現代化私人會所”性質的北京頂級公寓代表——昆侖公寓，則采取了與上述兩個樓盤不盡相同的發展戰略?！袄龉H有23套，決定了這個產品的稀缺性，每一位業主只有10位左右鄰居，這個私密性是日前很多產品無法比擬的。同時，昆侖公寓一層一戶、躍層7米層高等設計也確保了樓盤的高品質。此外，開發商聘請的錦江集團，是一個具有豐富酒店業、物業管理經驗的國際公司，為樓盤提供真正的管家式服務提供了保障?！痹摌潜P負責人對記者說。

可以看出，已經具備先天優勢和眾多高品質樓盤的燕莎區域，正致力于發展成為北京最具宜居特征的上層生活社區，為此，她必將在今后相當長一段時間內持續受受各界矚目。