融資模式演變，加速地產(chǎn)金融變革

6月6日，由天津市政府、全國(guó)工商聯(lián)和美國(guó)企業(yè)成長(zhǎng)協(xié)會(huì)共同主辦的中國(guó)企業(yè)國(guó)際融資洽談會(huì)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是天津市開(kāi)拓新興資本市場(chǎng)的重要舉措。

會(huì)議提出的“資本對(duì)接”和“快速約會(huì)”成為私募投資基金和企業(yè)之間快速建立關(guān)系的紐帶，尤其為房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)融資方面提供了一個(gè)新的平臺(tái)。

天津市市長(zhǎng)戴相龍?jiān)诮邮鼙究浾卟稍L時(shí)說(shuō)：“本次融洽會(huì)的目的是要?jiǎng)?chuàng)立直接融資平臺(tái)，開(kāi)辟和擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)投資基金的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸借此也有望得到緩解。”而作為在中國(guó)舉辦的第一次私募基金與企業(yè)對(duì)接的會(huì)議，開(kāi)發(fā)商們已直觀感受到國(guó)際私募投資基金的熱情。然而，這種融資渠道的日益明朗化并不能立刻改變房地產(chǎn)融資渠道單一的局面。

在愈演愈烈的投融資活動(dòng)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的大趨勢(shì)已經(jīng)由土地轉(zhuǎn)向金融傾斜。未來(lái)，中國(guó)的地產(chǎn)金融市場(chǎng)也必然進(jìn)入一個(gè)深刻嬗變的階段。

“銀根”日益趨緊

作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸的依存度一度高達(dá)70％左右，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的依賴(lài)性程度不言而喻。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)高溫，政府出臺(tái)的一系列政策皆是緊字當(dāng)頭，使得不少企業(yè)進(jìn)入房產(chǎn)金融市場(chǎng)的門(mén)檻一高再高。

回顧近幾年來(lái)政府出臺(tái)的金融政策，房地產(chǎn)商通過(guò)銀行信貸進(jìn)行融資的限制性因素越來(lái)越多。

自2003年6月央行下發(fā)“121號(hào)文件”起，防范地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)便納入國(guó)家宏觀調(diào)控視野。

“央行出臺(tái)121號(hào)文件之后，信貸門(mén)檻提高，使得一直依賴(lài)銀行貸款和預(yù)售房款進(jìn)行融資的房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的融資壓力和自身資金鏈即將斷裂的威脅。”國(guó)際注冊(cè)商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會(huì)中國(guó)總部主任梁蓓表示。

隨后，在去年4月份，央行提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，并兩次提醒各家銀行嚴(yán)格控制對(duì)過(guò)度投資行業(yè)的貸款。僅一周后，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20％提高到35％及以上。

2006年8月19日，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這是繼以降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)為初衷的“12l號(hào)文件”出臺(tái)以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的又一輪“重拳”調(diào)控。

當(dāng)前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公開(kāi)發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金值得探索。私募信托基金可用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)投資及物業(yè)收購(gòu)，私募發(fā)行股票可在一定程度上解決開(kāi)發(fā)商股本籌集問(wèn)題。

“房地產(chǎn)是一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)商現(xiàn)在必須考慮以股本融資為主要形式。只有以股本融資為主，才能更好解決風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的問(wèn)題。”梁蓓說(shuō)道。

在這種情形下，銀行信貸以外的融資方式，如上市融資、私募融資、信托融資等方式備受關(guān)注，成為房地產(chǎn)業(yè)融資新出路的主要探索方向。而新的市場(chǎng)融資政策環(huán)境又如何呢?

“當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展有幾大特點(diǎn)：首先是高投資率和高儲(chǔ)蓄率并存；通脹壓力猶存；長(zhǎng)期利率走低是否進(jìn)入流動(dòng)性陷阱尚待考證；人民幣匯率預(yù)期效應(yīng)初現(xiàn)；商業(yè)銀行規(guī)范化運(yùn)作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，等等，而這些都將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生或遠(yuǎn)或近的影響。”中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘曾在去年年底的“地產(chǎn)金融年會(huì)”上分析道。

創(chuàng)新直接融資平臺(tái)

雖然我國(guó)已經(jīng)有了銀行信貸、股權(quán)、信托等多種融資方式，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50％以上的資金來(lái)源于銀行信貸。”中國(guó)人民銀行研究局副局長(zhǎng)張濤在今年年初曾向媒體透露。

實(shí)際上，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)目前技術(shù)含量其實(shí)很低，房地產(chǎn)融資主要還是靠商業(yè)銀行，而金融機(jī)構(gòu)也樂(lè)于向房地產(chǎn)貸款，這種單一的融資模式蘊(yùn)涵著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

天津市市長(zhǎng)戴相龍?jiān)谌谇?huì)開(kāi)幕式上就創(chuàng)立直接融資平臺(tái)說(shuō)：“擴(kuò)大直接融資，除了擴(kuò)大股票、債券融資外，就是要盡快開(kāi)辟和擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)投資基金融資渠道。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)天津?yàn)I海新區(qū)為全國(guó)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。我們把發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金作為金融改革的重點(diǎn)。為此，去年底，天津市成立我國(guó)第一只總規(guī)模為200億元的渤海產(chǎn)業(yè)投資基金，并成立了基金管理公司。我們還要逐步發(fā)展各類(lèi)功能的產(chǎn)業(yè)基金，努力把天津?yàn)I海新區(qū)建成我國(guó)集發(fā)行、管理、交易、培訓(xùn)和理論研討為一體的產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展平臺(tái)，這個(gè)融資平臺(tái)也將幫助國(guó)內(nèi)居民和企業(yè)對(duì)外投資”。

地產(chǎn)金融體系未形成

由于我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)育程度很低，目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方面，仍沒(méi)有擺脫過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行這樣一個(gè)狀況。然而，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)卻存在著嚴(yán)重的不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象。一方面，銀行流動(dòng)性過(guò)剩，大量的資金積壓，需要擴(kuò)大貸款，為資金尋找出路；而另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)急需資金，卻無(wú)法獲得銀行貸款。

“這種現(xiàn)象是房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)一直有的一個(gè)怪圈。本來(lái)該是情投意合，如今卻是望穿秋水，不得相見(jiàn)。這幾乎是目前銀行信貸的最大問(wèn)題，而問(wèn)題就在于金融系統(tǒng)殘缺性。”參加融洽會(huì)的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家表示。據(jù)資料顯示，目前中國(guó)的金融業(yè)資產(chǎn)總共是46萬(wàn)億元，而其中商業(yè)銀行資產(chǎn)就占了40多萬(wàn)億元，信托、保險(xiǎn)、證券所有的非銀行金融機(jī)構(gòu)(包括租賃公司、財(cái)務(wù)公司)，它們的金融資產(chǎn)加起來(lái)才5萬(wàn)多億元，僅僅為商業(yè)銀行的1/10。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的直接融資市場(chǎng)發(fā)展很快，但在短時(shí)期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局。目前，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大程度上需要銀行的信貸資金支持。銀行是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。

這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。可以說(shuō)，過(guò)分依賴(lài)銀行的單一融資渠道，高度集中于銀行的融資體制，將使銀行風(fēng)險(xiǎn)承受負(fù)荷大大增加。

對(duì)此，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈在融洽會(huì)上說(shuō)，目前中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展中存在兩大“軟肋”，一是公司債發(fā)展滯后，企業(yè)難以以自主的方式優(yōu)化債務(wù)和股本結(jié)構(gòu)；二是私募股權(quán)市場(chǎng)發(fā)展滯后，難以培育優(yōu)質(zhì)的上市公司資源。她認(rèn)為，在這種條件下，中國(guó)應(yīng)該更多地發(fā)展私募股權(quán)投資基金，以培育更多更優(yōu)質(zhì)的上市公司。