城市別墅引領(lǐng)“回城潮”

“城內(nèi)的人想出去，城外的人想進來。”這本是錢鐘書先生在著名文學(xué)作品《圍城》中的精彩論述，不料這句話反倒成了眼下京城樓市“回城潮”現(xiàn)象的絕妙詮釋。

前幾年，環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)低密度別墅曾一度被購房者追捧為理想家園，當(dāng)很多人在經(jīng)歷幾年的遠郊生活后，因為交通、配套等諸多原因，他們又“殺回”城區(qū)購買別墅居住，作為第一居所。

北京樓市上演“回城潮”

在萬城華府銷售現(xiàn)場，記者遇到在外企擔(dān)任高管的許先生，許先生住在北六環(huán)外昌平區(qū)某別墅，最近一直想搬家，為此他不斷在市區(qū)尋找合適的別墅項目。“太遠了，每天都要浪費大量的時間在擁堵喧鬧的上下班路上，很多住在城市別墅的朋友下班后能夠很快地到家，他們每天至少比我多擁有2個小時與家人共享自然寫意，共享天倫之樂的時間。”許先生這樣向記者訴苦。在采訪中，類似他們在郊區(qū)已經(jīng)購買別墅，又想在城區(qū)再購買一套別墅作為第一居所的消費者記者遇到了很多。

據(jù)一份市場專業(yè)機構(gòu)提供的調(diào)查資料表明，在談到返城原因時，“返城一族”列出的內(nèi)容大體如下：生活與商業(yè)配套差，老人與孩子所必需的醫(yī)療及教育設(shè)施匱乏；遠離城市主流文化圈、交際圈；路途遠，交通狀況差，與家人交流時間少等原因。

城市別墅供應(yīng)量趨緊

據(jù)調(diào)查顯示，在這些回城購買別墅的人群中有很大部分在郊區(qū)都至少擁有一套別墅。如今，回城潮現(xiàn)象愈演愈烈，城市別墅的需求逐漸增加，與此相得益彰的是城市別墅的供應(yīng)少之又少。據(jù)《樓市》市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年京城五環(huán)里別墅供應(yīng)僅為4個。

偉業(yè)顧問公司副總經(jīng)理張頤分析認為，造成僧多肉少的尷尬局面，其原因主要是國家對土地資源的控制。2006年5月31日，國土資源部發(fā)出別墅禁批令：即日起全國一律停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理。2006年12月18日出臺的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》別墅、高爾夫球場等項目用地被明令禁止。市中心的土地相對來說更顯珍貴，因此城市別墅的供應(yīng)只會越來越稀缺。

這些政策的出臺，對手里握有別墅用地的開發(fā)商來說，無疑是重大的利好消息。為了做好這樣的一塊“大肥肉”，很多開發(fā)商把項目容積率提高，實現(xiàn)利潤最大化。這就意味著低密度城市別墅項目尤為稀缺。

在北京，哪些地方適合建造城市別墅?市場人士分析認為：首先要確定北京的城區(qū)包括哪些部分，原則上講，北京的城區(qū)是一個矩形，包括南二環(huán)、北五環(huán)、東四環(huán)、西四環(huán)這幾個區(qū)域。北京有四個區(qū)域具備建設(shè)城市別墅的條件，這幾個區(qū)域都是屬于城區(qū)內(nèi)，有很好的交通便利、齊備的生活配套設(shè)施，同時還擁有天然的別墅資源。這四個區(qū)域分別是：第一個是東四環(huán)附近，如朝陽公園旁邊，那里有都市森林，景觀非常好；第二個是擁有悠遠人文色彩的區(qū)域，如北海、后海等臨水的區(qū)域，那里可以建造城市別墅，其實二環(huán)內(nèi)的四合院就具有城市別墅的潛質(zhì)；第三個是具有高品質(zhì)生活形態(tài)的區(qū)域，如東二環(huán)內(nèi)，可以做一些好的空中別墅(疊加官邸)；第四個就是京城西北角，如四季青橋地區(qū)，因為有三山五園的貴氣，還有“學(xué)區(qū)”，更能提升城市別墅品質(zhì)。

但業(yè)內(nèi)人士認為，根據(jù)北京的城區(qū)規(guī)劃，目前三環(huán)內(nèi)幾乎不可能出現(xiàn)城市別墅，而五環(huán)以外的別墅事實上已經(jīng)遠離城市，因此只有三、四環(huán)之間或北五環(huán)之內(nèi)才可能出現(xiàn)城市別墅。目前，北京東二環(huán)到東三環(huán)之間及其輻射區(qū)、四季青一西山板塊正在成為北京城市別墅的兩個集中區(qū)。目前寸金寸土的北京西部區(qū)域的項目容積率最低，因而成為高端置業(yè)者購買低密度城市別墅項目的首選區(qū)域，業(yè)內(nèi)外人士也紛紛投來關(guān)注的目光。

北京西部，高端置業(yè)者首選之地

“既然買別墅，當(dāng)然要選擇最適宜居住的項目。我之所以選擇在西部購買別墅，一方面是看重這里優(yōu)美的自然風(fēng)光和悠久的人文底蘊；另一方面是西部區(qū)域容積率低，人口密度小。在這里居住，不僅能享受更多的自然風(fēng)光，呼吸到更多的新鮮空氣，而且能享有更多的專屬城市配套特權(quán)。”購買wehouse項目的張先生向記者道出了自己的心聲。

海淀西部區(qū)域，之所以能成為眾多高端置業(yè)者購買別墅的首選之地，與其豐富的自然景觀、極低的人口密度、良好的人文環(huán)境有著很大的關(guān)系。

上風(fēng)上水——上風(fēng)上水是北京西部區(qū)域主要特點之一。區(qū)內(nèi)有北京最大的昆明湖、玉淵潭、京密引水渠和永定河引水渠等水系；玉泉山泉、櫻桃溝泉、碧云寺泉、雙清泉、黑龍?zhí)度⒋笥X寺泉、龍泉寺泉等泉水；頤和園、圓明園、香山等名勝古跡。

智力密集——區(qū)內(nèi)駐有清華大學(xué)、北京大學(xué)、人民大學(xué)、理工大學(xué)等39所高等院校，有286所中小學(xué)；區(qū)內(nèi)駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位219個，中國科學(xué)院41個研究所大部分均在海淀，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員37.8余萬人，住區(qū)兩院院士427人；科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報信息、科研成果等均高度密集。

成熟配套——金源時代購物中心、雙安、當(dāng)代、法國歐尚超市、英國百安居等大型商業(yè)，極大地方便了居民的生活。區(qū)域內(nèi)公共交通四通八達，正在建設(shè)中的輕軌鐵路將橫穿海淀，極大地方便了人們的出行。

前景美好——政策催生西部將成為北京最佳生態(tài)居住區(qū)。北京城市總體規(guī)劃的“兩軸－兩帶－一線”的布局中明確提出將“兩帶”中的西部建設(shè)成為“綠色生態(tài)帶”，依照該思路，北京西部將建設(shè)成為北京市最宜人居的生態(tài)居住區(qū)。

眾多業(yè)內(nèi)專家更指出，西部區(qū)域相比同樣具有自然景觀優(yōu)勢的北部奧運區(qū)域更適宜居住。西部區(qū)域建筑和人口密度非常低，同樣多的景觀資源、人文環(huán)境、配套設(shè)施，如果人口密度少，自然就能享受到比其他區(qū)域更多的資源。

京西四季青板塊房價升幅居京城首位

縱觀整個西部區(qū)域，今年最火的非四季青板塊莫屬。區(qū)域長期沿襲的“貴氣”，使得該區(qū)域的購房者普遍較為高端，與其相匹配的樓房理所當(dāng)然價格不菲，且漲速度驚人。

據(jù)有關(guān)機構(gòu)市場研究調(diào)查顯示，四季青板塊半年房價漲幅率為88％，位居西部乃至北京市房價升幅首位。聯(lián)想到目前該區(qū)域土地供應(yīng)緊缺的尷尬境地，該區(qū)域的投資價值顯而易見。

有專家指出，“別墅用地叫停”政策的出臺使本已受國家限制開發(fā)、很難獲得批準(zhǔn)的西部別墅類用地更加稀缺，而位于上風(fēng)上水的四季青區(qū)域的低密度別墅項目無疑更顯得奇貨可居。

諸子階，北京城市TownHouse絕版

據(jù)記者了解，由永泰房地產(chǎn)集團開發(fā)的諸子階項目是京城四環(huán)最后的城市TownHouse供應(yīng)項目。

該項目位于西四環(huán)四季青橋畔，總建筑面積5萬平方米，容積率0.63，僅184席。

項目由雙拼和聯(lián)排構(gòu)成，其通過簡潔的立面線條、創(chuàng)新的室內(nèi)空間設(shè)計、主題精裝庭院設(shè)計，打破了傳統(tǒng)別墅的設(shè)計風(fēng)格，將現(xiàn)代主義美學(xué)建筑的功能性與舒適性發(fā)揮到了極致。

平屋頂設(shè)計，主張建筑形體與功能和空間的緊密聯(lián)系，使別墅空間可以完全采光、完全通風(fēng)、完全觀景：近可觀綠意盎然的園林庭院，遠可眺連綿秀色山景，從而帶來更多層次的健康生活、實用空間與園林美景。如世界上著名的密斯的吐根哈特別墅、阿爾法·阿爾托的瑪麗亞別墅等都是平屋頂建筑。

1.5層或2層的餐廚區(qū)設(shè)計，是歐洲現(xiàn)代主義的一種生活方式，是現(xiàn)代主義建筑人本主義理念的更好詮釋：女主人在餐廚區(qū)可以守護寫作業(yè)的孩子，招喚在客廳讀報紙的男主人，凝望在中庭露臺里聊天的長輩，家人可以看到女主人在餐廚區(qū)的美麗身影……在固定的空間里擁有更多的時間用來享受家的溫暖。這不僅代表著別墅生活的功能：享受、親情、社交、品位等，更多的代表著一種完美的社會、精神、身體的全方位健康生活。

城市別墅升值前景看好

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3月份全市別墅僅成交6套，2007年一季度京城別墅市場的銷售有所停滯，但部分品質(zhì)優(yōu)良的項目仍然得到高端人士的青睞。據(jù)悉，永泰房地產(chǎn)集團出品的諸子階項目，雖然目前尚未正式開盤，但在一個月的預(yù)定時間內(nèi)，到訪客戶就接近400人次，引起市場人士紛紛關(guān)注。

記者打探得知，一些參觀過諸子階項目的客戶私下表示，該項目地段真的是無可復(fù)制，既坐擁城市繁華、又盡享西山自然景觀，為北京四環(huán)最后一個城市TownHouse供應(yīng)項目，擁有非一般項目所能比擬的高品質(zhì)，誠如諸子階項目開發(fā)商永泰地產(chǎn)所提倡的“建筑人的環(huán)境”。

諸子階項目的亮相，無疑填補了北京四環(huán)別墅供應(yīng)的空白，項目持續(xù)高漲的市場關(guān)注度，無疑為2007年別墅市場的銷售前景，注入了興奮劑。

偉業(yè)投資顧問公司副總經(jīng)理張頤認為，由于受容積率、價格等制約，北京可建城市別墅的地塊非常少，因此目前乃至以后城市別墅的供應(yīng)都很小，所以這一類項目不僅目前都賣得非常好，而且未來的市場是非常樂觀的。

第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司住宅部高級經(jīng)理戴卓林表示，由于受到政府頒布的限制別墅用地的政策的影響，預(yù)計未來別墅供應(yīng)將大幅度減少，未來兩年內(nèi)的租金預(yù)計上升10到15個百分點。