城市別墅如何搶占市場先機？

回顧2006年京城別墅市場，以萬城華府為首的城市別墅，榮膺2006年別墅銷售前10強，東山墅、wehouse屢獲銷售戰績。據統計，2007年京城別墅市場上，以“城市別墅”身份亮相的項目僅有4個。但有業內人士分析指出，現在消費者越來越趨于理性購房，產品的稀缺并不代表項目就一定會熱銷，在眾多別墅同場競技的激烈競爭下，只有占據“天時、地利、人和”的優質項目，才能笑到最后。

因此，2007年京城城市別墅的命運如何，成為近期業內外人士關注的焦點。

地段價值決定銷售命運

作為別墅中的稀缺產品，城市別墅應深深植根于能與郊區環境媲美的市區。具體而言，就是既具備城市的繁華，又必須具備郊區優美的自然環境，人文環境優良，配套設施完善等綜合因素優越，是促使城市別墅熱銷的先決條件。因此，在缺失上述條件的區域發展城市別墅，極有可能出現市場接受度較差的局面。“頂天立地是別墅的必需條件，但不是充分條件；目前市場上仍充斥著大量的偽別墅產品。”五合國際北京公司總經理曹一勇分析道。

在歐美等發達國家，城市別墅往往是和富人區聯系在一起。歐美國家有四個比較著名的城市別墅區域值得關注。第一個是舊金山，人們很容易就能在城市中找到城市別墅區；第二個是日本的代官山(音)，那里有許多獨立的別墅，有點像北京的使館區；第三個是新加坡的霧皆路(音)，那里有大量的低密度的城市別墅，除了有獨棟的，還有類似疊加官邸樣子的建筑，就相當于把別墅摞起來了；第四個是意大利中部的一個非常富庶的城市，它的市中心里有大量的和住宅混在一起的別墅，中間是一棟別墅，兩邊是兩棟小高層，屬于都市中的別墅區。

在北京，土地資源和景觀資源一直都是支撐項目售價的重要因素之一。城市別墅的珍貴性主要體現在土地的稀缺價值，因為既然是城市別墅，就一定是在城市里開發，傳統的說法是北京五環以里，但別墅的產品特性決定了它必須是低密度，高舒適度，景觀自然環境要能與郊區媲美，因此，在地段和景觀的占有上，城市別墅最為明顯。

三大標尺度丈量競爭力

標準之一：城市別墅要保障居住人群的統一。現今精英人士越來越注重自己生活的私密性，他們希望可以擁有自己的私人空間，不受到周圍環境的影響。諸子階項目負責人認為對于這批客戶來說，他們買別墅是為了購買一種享受、一種尊榮的生活感覺，他們的消費行為是不會受市場風向的左右，關鍵要看產品是否適合他們。

諸子階項目規劃全部為200～300m²之間的雙拼和四聯排，建筑形式統一。戶型面積差距不大，從而保證居住人群的層次統一。反觀項目周邊的產品規劃多為混合型，即同一小區內即有獨棟別墅也有聯排別墅，還有疊拼和花園洋房。西山美墅館就是區域項目的一個典型代表。先買獨棟，后來是聯排，再后來是公寓，試想購買500～800m²的獨棟別墅的人一定不愿意和一個購買150m²公寓的人比鄰而居。這樣的情況即使在周邊高端如御園和萬城華府等項目中也很普遍，高低產品混合，又如何能很好地保障業主的私密性與安全性呢?

標準之二：城市別墅要具備成熟配套。“高端置業者住進城市別墅絕不是生活的目的，而是新生活方式的開始。因此項目高質量的、成體系的、持之以恒的配套服務將是得到高端置業者關注的重要砝碼之一。”曹一勇分析認為。

近日準備在西邊購置高湍別墅的劉偉先生指出，“經過多次考察，我已經將置業目標鎖定于諸子階。我之所以選擇這個項目，就是看中它位于北京自然環境、交通配套都非常成熟的居住區——西四環四季青，該項目配套設施都非常齊全，周圍有香山、八大處、玉泉山、頤和園等風景名勝；諸子階項目每戶都有私家園林，這些能讓我一如既往地享受以前在郊區的綠色生活；而臨近西四環、紫竹院快速路、杏石口路多條四通八達的道路也免去了我以前一直煩惱的交通問題；四季青小學、人大附小、中關村三小、人大附中、北大附中、清華附中、海淀外國語學校等幾十所教育機構能免去我對小孩教育問題的后顧之憂。金源時代購物中心、法國歐尚超市等，都符合我對城市別墅的定義。”

標準之三城市別墅強調建筑設計的功能與舒適性。曹一勇指出，比如同樣是200平方米的私家花園，是設計成一個相對封閉、能給業主帶來良好私密性和歸屬感的積極空間呢，還是設計成所謂“前后花園”——實際上無明顯空間界定劃分缺乏基本的心理歸屬感的消極空間呢?不是所有的設計師都能交出優秀的答案的。所以，優秀的設計仍將是今后城市別墅產品提高市場競爭力的最有效的方法之一。

以諸子階項目為例，其以現代主義美學的建筑風格，強調功能性和舒適性，強調采光和通風、強調家庭間的互動、強調時間在空間上的多重價值。也就是人們在使用空間的同時還進行著情感交流，擁有更多溝通，從而拓展豐富人生存在意義與價值。