朱友軍：商業(yè)地產(chǎn)需系統(tǒng)化解決方案

朱友軍以其獨特的理解和豐富的實踐經(jīng)驗。推動了中國商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，并將自己的理解融入到所操作的大型商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃，招商、推廣、運營管理過程中，賦予項目強烈的個人氣質(zhì)。在剛剛起步的北京商業(yè)地產(chǎn)市場上，他走到了最前面。

從2006年的218萬平方米到2007年上半年的500多萬平方米，漢博顧問實現(xiàn)其業(yè)務(wù)量的翻番只用了短短的半年時間。如此良好的業(yè)績讓我們不得不關(guān)注漢博顧問的掌舵人，漢博投資集團有限公司的董事長朱友軍先生。

就是這位青年才俊，在短短的一年多時間里，讓漢博顧問成為商業(yè)顧問公司中的行業(yè)領(lǐng)袖。經(jīng)濟法學(xué)碩士出身的他，骨子里透著一股嚴(yán)謹(jǐn)求實的工作作風(fēng)。作為一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)機構(gòu)，漢博顧問所秉承的嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實、全面的顧問態(tài)度和高度的敬業(yè)精神，與朱友軍自身所有的職業(yè)素養(yǎng)息息相關(guān)，可以說，因為他、因為他帶領(lǐng)的專業(yè)而負(fù)責(zé)的團隊，漢博顧問才能夠在短短的一年時間內(nèi)成長為商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)領(lǐng)袖。

全程服務(wù)體系

在朱友軍的帶領(lǐng)下，漢博顧問建立了一套規(guī)范的市場顧問和招商代理服務(wù)流程體系，用標(biāo)準(zhǔn)化的流程為客戶提供高質(zhì)量的顧問服務(wù)。朱友軍和他的團隊通過長期積累的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，為客戶提供前期市場分析、市場定位、財務(wù)分析、市場推廣、商業(yè)顧問、招商代理、商業(yè)管理、資產(chǎn)運作、規(guī)劃設(shè)計的專案服務(wù)。

然而，令朱友軍更為自豪的是，漢博顧問已經(jīng)建立起了全程的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，即漢博顧問的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)涉及中國各主要城市，其專業(yè)人員結(jié)合了當(dāng)?shù)厥袌鲋腔酆腿珖鞯毓芾斫?jīng)驗的綜合優(yōu)勢，為各企業(yè)提供策略和資源的最佳整合，提供從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式制定到開業(yè)后的商業(yè)運營的全程顧問服務(wù)。

現(xiàn)在，漢博顧問已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)研究院、招商代理公司、廣告公司、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司、投資管理公司、建筑設(shè)計公司等十幾個子公司。用朱友軍的話來說，“全程服務(wù)體系，使得漢博顧問擁有了同時運作十幾個項目的能力，這在中國各大商業(yè)地產(chǎn)顧問公司中也是非常難得的”。

但是，為了更好地服務(wù)干既定的客戶，朱友軍和他的團隊并不隨意接手項目。朱友軍嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的工作態(tài)度使得他對于已接手的商業(yè)地產(chǎn)項目投入過多的精力，而對于那些沒有挑戰(zhàn)性或者平庸的項目，他能推則推掉。本著對開發(fā)商負(fù)責(zé)的態(tài)度，朱友軍和他的團隊將全部智慧都貢獻(xiàn)出來，努力促使所開發(fā)的項目符合消費者、經(jīng)營者以及開發(fā)商的共同利益，并將自己對商業(yè)地產(chǎn)的理解溶入到所操作的大型商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃、招商、推廣、運營管理過程中，賦予項目強烈的個人氣質(zhì)。

共命運的責(zé)任感

漢博投資集團有限公司總裁、漢博顧問董事長朱友軍強調(diào)說：“商業(yè)地產(chǎn)的投資都比較大，所以開發(fā)商都比較慎重。開發(fā)商找到漢博，是對我們的信賴，希望我們?yōu)槠涮峁＜乙庖姡瑤椭麄儨p少失誤。我們也意識到責(zé)任之所在，清楚地知道漢博顧問和開發(fā)商是一種一榮俱榮、一損俱損的命運共同體。”他介紹說：“漢博顧問提供顧問意見時，往往本著謹(jǐn)慎性和全面性原則。謹(jǐn)慎性體現(xiàn)在市場分析、體量定位以及租金估計中，市場的預(yù)測、參數(shù)的估計往往會朝著相對保守的方向走，時刻提醒開發(fā)商永遠(yuǎn)不要太樂觀”。

為此，漢博顧問通過詳盡專業(yè)的市場調(diào)研及數(shù)據(jù)論證，確認(rèn)項目的發(fā)展規(guī)模及市場定位，并在對建筑進(jìn)行專業(yè)的審核之后，提出有效的平面布局、業(yè)態(tài)組合、租戶組合及租金建議。在此基礎(chǔ)上，漢博顧問為開發(fā)商提供一流的動態(tài)財務(wù)分析，以使開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金缺口以及投資舊報、開發(fā)運作風(fēng)險有全面的了解，并幫助開發(fā)商設(shè)計融資與資本運作的方案。

“通過我們的財務(wù)分析，開發(fā)商會對項目的成本、租金收入以及增長有個全面了解。我們會對項目的整個開發(fā)期、經(jīng)營期的利潤表、現(xiàn)金流量表進(jìn)行模擬，開發(fā)商可以清楚地了解項目的資金缺口以及項目的投資回報。在此基礎(chǔ)上，又提出資金融通的建議，畢竟大多數(shù)國內(nèi)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時資金融通永遠(yuǎn)是個問題。對于想整體出售商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，漢博會對項目的整售價值進(jìn)行估算，并給出最佳出售時間建議以及這種狀況下的投資回報。”朱總分析道。

提供系統(tǒng)解決方案

在朱友軍看來，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商秉承招商先行的訂單式操作理念來運作項目。在這個過程中，整個項目的操作將會變得越來越開放，會有越來越多的商家、資金方和第三方機構(gòu)參與其中，如各個業(yè)態(tài)的經(jīng)營商家、市場顧問公司、設(shè)計公司、機電結(jié)構(gòu)交通顧問公司、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司等，群策群力地為實現(xiàn)項目的價值最大化而努力。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商越來越像一個項目組織者，漢博顧問就是要幫助開發(fā)商把這個組織者的角色扮演得更好。要做到這一點，必須和商家、資金方以及第三方機構(gòu)有良好的合作關(guān)系。

他對記者談到：“漢博顧問憑借近年來與國外零售商保持長期及穩(wěn)定的合作關(guān)系，將率先幫助其完成拓展中國市場的業(yè)務(wù)。目前與我們保持良好合作關(guān)系的商家、品牌逾1000個，而且我們還在不斷與國際品牌以及國內(nèi)的原創(chuàng)概念店進(jìn)行溝通，致力于為每一個項目提供最切合其需求的招商方案和招商服務(wù)。同時，漢博顧問還和一些實力較強有豐富實踐經(jīng)驗的規(guī)劃設(shè)計公司結(jié)盟，以便為開發(fā)商介紹更適合的設(shè)計公司，希望開發(fā)商請了漢博，能給他們帶去一批商家及第三方顧問機構(gòu)，甚至是資金方”。

2007年已經(jīng)過半，朱友軍利用自身在商業(yè)地產(chǎn)各個領(lǐng)域的豐富開發(fā)和運作經(jīng)驗，為超過500萬平方米的商業(yè)項目提供了專業(yè)的市場顧問及招商服務(wù)，并取得客戶的高度認(rèn)可。他利用自身與經(jīng)營商家的關(guān)系，建立了一套商家數(shù)據(jù)庫，推動商家在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的主導(dǎo)作用。他在和國際級的商家、設(shè)計公司的合作中，取得了他們的信任并建立了緊密的合作關(guān)系，為推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)訂單式開發(fā)模式的發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。他帶領(lǐng)漢博顧問與志同道合的機構(gòu)成立了商業(yè)地產(chǎn)俱樂部，廣邀商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、主力商家、商業(yè)地產(chǎn)專家、商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)，為商業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建一個合作、溝通平臺，推動商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。