買不起房，就是房價太貴嗎？

從2004年開始，房價上漲幅度明顯變快。與此同時，中低收入家庭越來越覺得買不起房。表面上看，這個因果關系非常明顯，買不起房，就是因為房價太貴。但是深入探究一下，恐怕問題還不是這么簡單。

說一種東西貴還是便宜，并沒有絕對的標準，貴不貴是相對于收入而言的。近年來大家說房價太貴，用得最多的說法，也是房價收入比這個概念。那么，中國的房價收入比到底是一個什么狀況？是不是高得太離譜，是不是越來越高？

1990年直到2004年中國房價收入比的曲線圖。結論可能讓我們有些驚訝的，這15年中，房價收入比總體來看是呈下降趨勢的。

從1998年到2004年，住宅均價累計增長了43％；而居民可支配收入累計增長了72％；存款余額增長累計增長了158％。從7年的時間跨度看，居民平均財富增長遠遠高于住宅均價增長。

如果說，中國房價收入比越來越高，這個說法不成立，那么是不是因為中國的這個比值一直偏高呢？1998年聯合國人居中心有一個統計數據，世界各國房價收入比的平均值是8．4，中位數是6．4。中國的房價收入比，比中位數要稍微高一點，但是明顯低于平均數。

由此可見，中低收入家庭買不起房，原因并不是房價收入比太高，也不能簡單地說是因為房價太貴。那么問題到底出在哪里?

問題恐怕就出在“平均”兩個字上。上面所有的數據，都是用的平均數字。從平均數字來看，大家應該是買得起房的。但問題是，大家的收入并不平均。

今年2月5日，國家發改委網站刊登了一篇文章，標題是《對中國城市居民收入分配結構現狀的總體判斷》，文章中是這樣說的：以基尼系數值來判斷，盡管不同學者由于使用數據的不同而計算出來的數值有所不同，但總的看，我國城市居民收入差距的基尼系數已達到合理值的上限，在0．4左右；而且這還是在各種崗位外收入、非正常收入難以準確估計的情況下做出的，如果把后者也算上，則計算出的實際基尼系數肯定要更大一些。再從用五等分法計算出來的數據看，我國城市居民收入分配的集中程度已非常高，數據顯示，城市居民最低收入1／5人口只擁有全部收入的2．75％，僅為最高收入1／5人口擁有收入的4．6％。

根據這個數據，最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用來買房的錢占其全部收入的比例就越高。因此從房屋的購買力來看，20％的富人，恐怕占據了還不止半壁江山。

社會財富，有一個三次分配的過程。第一次分配是市場經濟，鼓勵人們去創造財富，追求的是把社會總財富的蛋糕做大，也會使一部分人先富起來。第二次分配是政府通過稅收和福利政策，保障弱勢群體并促進社會公平。而第三次分配則是富有階層通過投身公益事業主動促進社會的和諧。

從發展商的責任角度看，在第一次分配中主要是守法經營，依靠專業能力創造利潤：在第二次分配中主要是照章納稅，稅交給政府，由政府來決定如何分配。這兩方面，有許多規范經營的企業應該都做得不錯，但是對第三次分配的思考，現在可能都還不是很多。

第三次分配應該是目前討論的一個重點。有責任企業、有能力的企業，以及已經富裕起來的人，如何從腰包里掏出一些錢來做一些事情，如何讓這些事情的效果最大化，這是一門很大的學問。從20世紀開始，美國的企業家，前半生鉆研“斂財之道”、后半生鉆研“散財之道”，是一個普遍的情況。而且，后者并不比前者缺少挑戰性。

貧富分化懸殊，房地產又是熱點，發展商坐在風口浪尖上，收入水平的分化，使房地產行業走到了一個敏感而且暗藏沖突的境地。未來要走向和諧健康，現在是在一個十字路口，需要各方的努力。政府解決政策層面的問題，消費者也有居住理念的選擇把握，而發展商在這樣一個特殊的階段，更應該把握好自己的方向。在這樣一個階段，開發商不能局限于行業本身的視角，而應該是跨出這個行業，從更廣的社會責任角度考慮出發，思考如何為緩解這樣的矛盾承擔我們的責任。

萬科現在正在積極地投入中低收入家庭宜居住宅的研發和建設，我們希望有更多的同行加入進來，希望這有助于改善整個行業的形象。另一方面，我們從今年開始進行企業公民的整體規劃和專項基金的建設。通往和諧之路任重道遠。我們目前所做的，還只是一個開始。

(作者系萬科集團董事長)