淺議我國房地產(chǎn)行業(yè)如何健康發(fā)展

經(jīng)過近十年突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)能否健康發(fā)展，關(guān)系到國民經(jīng)濟能否持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和廣大老百姓的切身利益。事實上由于投資過熱，政府調(diào)控不夠，行業(yè)已出現(xiàn)了了房價收入比高、房產(chǎn)投資比重高、住房空置率高等一系列普遍現(xiàn)象，并存在著局部、區(qū)域性的泡沫跡象。尤其是兩大瓶頸問題急需解決：房價上漲已至普通百姓承受不起的價格，卻仍然在國家加緊調(diào)控的形勢下不降反揚；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，需求較少的大戶型、高檔住宅產(chǎn)品供遠大于求，小戶型、中高檔產(chǎn)品供遠小于求。因此，為了保持我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康、繁榮發(fā)展，我們必須積極采取措施解決現(xiàn)存問題：

一、抑制房價的上漲

1.一級市場。我們要加大政府對土地市場的宏觀調(diào)控力度，規(guī)范土地市場秩序，嚴查違規(guī)批地，堅決杜絕轉(zhuǎn)賣或閑置土地等違法違規(guī)行為。有效清理各類園區(qū)用地及及非法占地，適當增加土地出讓金。深入開展土地批租專項治理，還可以科學地增加土地供應(yīng)量，比如加快舊城區(qū)改造來平抑房價。另外，為立即抑制地價攀升，一方面，在土地招標中可以嘗試推行“價近者得”的方法，把土地出讓給最接近標底的競買者。而不是只為了政府的收入利益，一味誰的價高就賣給誰；同時提高房地產(chǎn)企業(yè)的進入壁壘。另一方面，對于土地使用的規(guī)劃和獲得土地后的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃要嚴格控制；建立退出機制，對在獲得土地后無法及時開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)要強制退出并記入黑名單，杜絕炒地皮的現(xiàn)象。做好對我國土地市場的長遠規(guī)劃，對于別墅及層數(shù)較少的樓房用地不予批地。

2.二級市場。政府要進一步推進城鎮(zhèn)住房制度改革，加強對市場的宏觀調(diào)控，引導開發(fā)商開發(fā)定位準確的產(chǎn)品以降低商品住宅空置率；大力減少房地產(chǎn)行業(yè)各種不合理稅費，杜絕亂收費和腐敗現(xiàn)象；規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場行為，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)程中的黑箱操作和幕后交易，遏制不符規(guī)定的預(yù)售行為和市場胡亂炒作；完善住宅金融體系；杜絕團體購房，變相集資建房，自建公住現(xiàn)象。加快經(jīng)濟適用房的建設(shè)步伐，把好經(jīng)濟適用房的審批關(guān)；建立房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，選擇景氣先進指標進行預(yù)警和預(yù)報。定期發(fā)布商品房價格指數(shù)，二手房指導價和租金指導價，來正確引導消費者理性消費和理性投資，以此來制止目前商品房價格上漲過快的現(xiàn)象。

3.三級市場。進一步開放，搞活二級市場。建立二、三級市場良性互動的完善市場體系。通過二手房市場的活躍來有力地降低房價。加大對二級市場的優(yōu)惠政策，進一步簡化相關(guān)手續(xù)，降低二手房交易手續(xù)費；加強對房地產(chǎn)商和中介的管理，堅決打擊高價回收囤積二手房的不良行為。

4.金融市場。鑒于我國目前房價上揚過快，投資炒作現(xiàn)象普遍，我國的金融系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)我國現(xiàn)在的情況，改變金融政策：對于購中高檔房的用戶提高首付款額、縮短還貸期；對購不起經(jīng)濟適用房的中低收入人群可以降低首付款額、延長還貸期。

適當控制投資客行為。投資客一旦過多，市場供求關(guān)系將發(fā)生變化。尤其是對于“空手套白狼”的做法要加以限制，可以采取的辦法是，對購房者第一次購房應(yīng)滿足其貸款要求，而購買第二套及以上住宅時，可試行抵押貸款抵減制度，如僅提供50%或30%的貸款。同時，在其售出時，加收調(diào)節(jié)稅。對于資質(zhì)低的房地產(chǎn)企業(yè)貸款額要有所限制。金融部門不能只為了自己的經(jīng)濟利益，要顧全大局，配合政府，使我國的房地產(chǎn)市場投資熱降溫，使消費者的利益得到保障。

二、提高企業(yè)的素質(zhì)

1.加快國有企業(yè)改制的步伐。建設(shè)部文件規(guī)定：2005年前，所有的經(jīng)營性事業(yè)單位要全部改制。但目前，改制的步伐緩慢，并影響整個我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化進程和水平。因此，政府要縮短改制的時間，轉(zhuǎn)換企業(yè)機制。現(xiàn)在看來，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場取向”改革已然不能取得全部改革績效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。因此房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中要重新“洗牌”將是大勢所趨，有利于行業(yè)成熟和行業(yè)利潤下降，有利于房價的穩(wěn)定。

2.企業(yè)要講規(guī)模化、品牌化。據(jù)美國營銷協(xié)會(American Marketing Associa·tion)的定義，品牌是指“用于識別產(chǎn)品和服務(wù)并以此來和競爭者區(qū)別開來的名稱、符號、標志、設(shè)計或它們的組合。”品牌作為企業(yè)的一種重要資源，它已經(jīng)與資金和人才一起成為現(xiàn)代企業(yè)運行的三大基本要素，在技術(shù)、產(chǎn)品和市場日漸趨同的情況下，企業(yè)已經(jīng)開始步入品牌競爭的時代。

規(guī)模化經(jīng)濟，指在一定范圍內(nèi)，隨著生產(chǎn)規(guī)模的增大，邊際成本逐漸降低，有助于降低單位生產(chǎn)成本，而且使資金和資源集中，有利于整個行業(yè)素質(zhì)的提高。因此針對我國目前企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、實力差的現(xiàn)狀，企業(yè)要加強自身的建設(shè)，走規(guī)模化、品牌化路線，以“誠信為本”和“追求效益最大化”為經(jīng)營理念。政府要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，爭取行業(yè)早日涌現(xiàn)出一批品牌化、規(guī)模化的企業(yè)。有利于行業(yè)素質(zhì)的提高，有利于房價的降低。

3.加強企業(yè)內(nèi)部管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身要有危機感，要將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對人才的管理制度、激勵制度、用人制度、財務(wù)制度的規(guī)范化。企業(yè)的內(nèi)部運行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進一步向制度化方向發(fā)展。

4.提高產(chǎn)品質(zhì)量。目前我國房地產(chǎn)市場的火爆導致企業(yè)仍是普遍的“利潤第一，質(zhì)量第二”的理念，有關(guān)“房產(chǎn)質(zhì)量”的投訴數(shù)量連年居高不下，嚴重影響了老百姓的切身利益。房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量必須要靠政府相關(guān)部門加強對行業(yè)的規(guī)范與監(jiān)管才能有所提高。企業(yè)自身也要有長遠的眼光，只有要注重提高產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)，才能創(chuàng)造自身的品牌，才有可能在未來更加激烈的競爭中位于不敗之地。

三、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)

針對當前我國住宅市場同質(zhì)現(xiàn)象嚴重、住房空置率高、中低檔市場嚴重的供不應(yīng)求，中高檔市場卻是遠遠的供大于求的不良現(xiàn)象。開發(fā)商首先應(yīng)根據(jù)市場細分，把握好自己產(chǎn)品的市場定位，注重開發(fā)前期的研究測算，尤其是面向市場發(fā)展搞設(shè)計，并開拓銷路，降低成本，強化企業(yè)內(nèi)部管理體制；推行物業(yè)管理早期介入制度，以較高水準的物業(yè)管理帶動物業(yè)的銷售。不能只為了高利潤或盲目跟風去開發(fā)商品。

四、加強行業(yè)管理，做到綜合開發(fā)

城建工作要統(tǒng)一規(guī)劃，并結(jié)合城市的歷史、文化特點正確定位而不是開放商混亂開發(fā)或拍腦袋工程。可以成立一個城建專家顧問組，對新的城建項目進行指導監(jiān)督。通過綜合開發(fā)，建設(shè)一個三大效益（經(jīng)濟，社會，環(huán)境）高的現(xiàn)代化城市。在小區(qū)建設(shè)上，可以借鑒成都市的成功經(jīng)驗。成都市2002年底由9名開發(fā)商成立了名為新棕樹的房產(chǎn)發(fā)展聯(lián)盟。該聯(lián)盟的開發(fā)商成員形成了統(tǒng)一的整合開發(fā)，使得這一大片區(qū)域的街道、特色綠化、房屋風格統(tǒng)一協(xié)調(diào)非常的整齊美觀。而且形成了統(tǒng)一的品牌形象，提示了整個區(qū)域的開發(fā)水平，政府、開放商、消費者三方都得利。

（作者單位：徐州工程學院管理學院）