“物業革新”宜早不宜遲

最近幾個月，物業管理糾紛再次成為社會熱點，其中的過程奇怪曲折：業主有業主們的欠費理由，物業公司有他們的委屈，小區業委會難當大任(或干脆沒有)，法院的強制執行又不得人心。

物管企業交替成導火線

我國物業管理行業從上世紀80年代起發展至今已經25年了，人們對物業管理的認識在不斷發生變化。從一定程度上說，在追求功能、追求環境和追求文化之后，越來越多的人認識到，物業管理對整個住宅居住質量的提高是很有作用的。

但是，由于以及相關制度設計不合理等諸多原因導致了紛繁的物業糾紛，業主同物業服務公司之間矛盾層出不窮。

第一個業委會告贏物業公司的案例、歷時3年之久的北京美麗園小區業主委員會對物業管理公司彈劾事件，使我們看到了中國住宅商品化過程中有關物業的所有矛盾。其中，“新舊物管企業交接難，已經成為物業管理糾紛的中心。”

一位朋友憤憤地說，住宅改革及住宅商品化本身沒有錯，但問題是對那些管理混亂、漏洞百出的物業管理的服務，業主很難對其解聘，交接工作非常艱難。

最近，新浪網做了一項名為“社區要實現業主自治還是要保留社區管家”的調查。這項調查的參與者達到了7690人。其中。84．19％的人認為“物業管理公司沒有真正做到為業主服務”，76．04％的人認為“物業公司就知道收錢”。在“社區應不應該保留物業公司”中。66．83％的人選擇了“沒必要”。當問到“你認為業主自治可行性如何”時，84．71％的人認為“需要政府部門重視才可行”。這個調查表明：對現行的物業公司管理小區的模式，大部分人都不滿，但是，絕大部分的人也明白：沒有政府部門的支持，這個想法挺難實現。

物管企業交替呼喚退出機制

針對新老物業公司交接產生的糾紛。有關部門應該如何解決?對于老賴著不走的物業公司，難道就沒有制裁手段嗎?

物業管理協會資深物業專家張玉亭建議，行業協會應該對此建立企業誠信記錄檔案，并在媒體上對老賴著不走的企業公開曝光和譴責。有關管理部門應該對老賴著不走的企業加強制裁措施，或吊銷其企業資質或徹底將其清除出市場。新舊物業公司交接就好比是一對離婚的夫婦，應該遵守合同約定的規定，好聚好散。如果前物業公司在公開招標中落選了，就應該拿出勇氣按照規定時間退出小區。

上海陳海杰律師事務所認為。新舊物業公司的交替難問題，不僅是因為某些物業公司心態上的失衡，為新物業企業的進駐設置障礙；更主要的是因為相關立法的缺失，使得在發生原物業公司不愿退出歷史舞臺的情況時，除了尋求有關的行政部門進行協調，業主無法通過法律的途徑來保障自己的合法權益。雖然國務院頒布的《物業管理條例》對物業公司交替作過一些規定，但實際上執行起來，由于沒有規定相關的部門對他們進行強制執行的措施，致使老物業公司如果賴著不走，對其也束手無策。有關法律的進一步完善才是解決問題的最根本辦法。

物管費包干制還是酬金制

炒掉物業是否最佳的解決物業問題的途徑呢?有業內人士分析，從某一方面來講，物業管理“包干制”是激化物業公司和業主矛盾的一大原因。據有關資料顯示，廣州、上海、北京的物業公司90％以上都是實行包干制。

所謂“包干制”，就是指在約定一定的服務內容和標準的前提下，業主向物業管理企業支付固定的物業管理費用，物業管理企業自負盈虧。但“包干制”本身存在一定的缺陷，從機制上來說，無論物業公司干多干少，干好干壞，收入都一樣。同時，這種“量入而出”的行為，難免導致運作不規范的物業管理公司為節省開支而降低服務水平。

“包干制”的弊病使物業收費的另一條路一酬金制，受到業內的關注日漸增多。

酬金制的核心是“按實結算”，即物業管理企業是按照約定的比例或固定的數額提取酬金，預收的物業服務資金，除酬金外，其余全用于管理和維護支出，結余或不足部分由業主享有或者承擔。

與包干制不同，酬金制要求物業公司公開成本，詳細編制，每年1至2次公布全部決算執行情況。業主委員會要審核預算、檢查物業所公布的決算細目。不但這種收費方式，要求業主需掌握一定的財務知識，對物業公司提交的年度賬目進行審核，并且對現有的《物業服務合同》也要作出多處相應調整。

酬金制是否真的能夠解決物業公司與業主關于物業收費問題的種種矛盾?物業管理行業協會的蔡興發認為，酬金制的推行需要有商業化土壤，但是就目前的狀況來看，我國物業管理市場發展還沒有成熟到可以普遍推選酬金制的程度。

“職業化”是必由之路

物業公司的專業化和業委會的職業化將促使物業管理走上合理競爭和規范發展的軌跡。

2006年10月28日。全國舉行第一次物業管理師資格認定考試。這是物業管理行業的一件大事，也是我國物業管理不斷走向規范化、專業化和職業化的象征。這項制度的推出，無論是對物業管理的市場培育，還是現場管理的實務操作，都是十分有益的。雖然整個物業管理行業從業人員都達到職業化要求還有較長路要走，但是這一制度的實施，對提升物業管理人員的職業道德、服務水平、自律以及執行國家法規等都會起到促進作用。

業委會是業主權益的保障，同樣需要具有職業化的水平。怎么監督?怎么簽合同?怎么開業主大會?這是一份專業性工作。三石律師事務所主任律師沈偉明表示，《物業管理條例》明確規定了業委會的職責，從中可以看出，業委會的工作是有很強的專業性的。業委會職業化是一個方向。如果業委會成員全部職業化有困難，業委會的主任盡可能做到職業化。

但是復旦大學社會學系副教授桂勇認為，現在業委會走職業化道路還為時尚早。因為除了要求業委會成員具有專業性外，還需要存在一個專門的勞動力市場，提供這方面的專職經理人。目前，大公司的經理市場還不夠成熟的情況下，不可能期望這么一個小的職業化的業委會成員市場很成熟呢?“如果沒有5千至1萬元薪水，我想是沒有人會全身心地利用自己豐富的技能以及社會網絡關系來為業委會服務，從而為業主服務。”

時下，“美麗園”新老物業交接已完成，但人們對其的關注似乎并不會停止。

新聞背景

“美麗園物業”事件聚焦

首次行業組織(物業管理協會)介入，并第一個業委會告贏物業公司的案例——美麗園一度成為全國諸多社區維權的標桿與模范。

2005年3月，美麗園業委會起訴為該小區服務的物業公司——北京鴻銘物業，要求其退回虛增的物業費成本。

2005年9月，海淀法院駁回業委會訴訟。

2005年12月，美麗園小區業委會二審勝訴。北京市一中院支持了業委會的訴求，將小區2．72元每平方米每月的物業費判至1．58元，美麗園業委會成為北京首個打贏物業費官司的業委會。

2006年9月1日，鴻銘物業突然撤離，美麗園停水停電，業主被迫買礦泉水來應急。

2006年9月7日。北京副市長吉林指示，絕對不允許物業公司斷水斷電斷電梯情況發生。

2006年9月9日海淀區小區辦要求鴻銘物業9月11日前恢復服務，同時要求業委會45天內開業主大會。

2006年11月8日業委會發出物業招標公告。

2006年12月10日。新物業進駐小區，鴻銘物業撤離。