二手房：向左走，向右走

[據統計，2006年北京市二手房價格達到了7155元/平方米，全年漲幅超過了27%。這大大出乎了人們的意料。今年以來，政府不斷表示：“將出臺限價政策”，二手房將走向何方，成為2007年房地產留給人們的一個思考。]

二手房價直線上漲

去年，北京房價創下了連續7個月兩位數增長的紀錄后，位居各大城市房價增長最前列。除新房市場外，二手房房價同樣漲勢兇猛。

據“鏈家地產”統計資料分析，北京2006年第一季度的二手房成交量同比增長13.7%，成交均價上漲了11.6%。隨后，成交均價迅速進入了直線攀升的軌道，并在8月以后沖擊高峰。在此期間，北京東城、西城、宣武、海淀等城區二手房價每平方米已經超過一萬元以上，漲幅首次超過新房價格的漲幅。

“有國外的朋友想在雙安商場附近買房子，但卻發現附近年代很久、戶型很舊的公房每平方米的價格已經超過了外銷公寓的價格，這是多年來首次出現的情況。”21世紀不動產中國區副董事長盧航說。而北京二環以內不再新建商品房，二手房多分布在優越地段，沒有物業費，自然成了“稀缺商品”，房價陡漲。

業內人士分析，出現房價倒掛現象的區域大都社區完善或是周邊有特定的優勢資源。比如有知名的院校、公園或大型商業設施等。北京四中考入重點大學的入學率很高，讓眾多家長趨之若鶩，也讓這所中學附近的房價不斷攀升，交易單價每平方米達到了13000元。此外，受宏觀調控的影響，二手房交易成本增加，致使很多房主將稅費計入房價轉嫁給買房者。

價量背離現象顯現

實際上，自去年開始，包括中央宏觀調控政策和北京市政府出臺的相應細則等，北京房地產市場的調控力度不小，并日益加大，但似乎一切都難以抑制房價上漲過快勢頭。

新的稅費政策執行后，成本的轉嫁也是造成二手商品房價格上漲的原因之一。“隨著政策慢慢發酵，增加稅收使投資客減少，但是由于二手房需求比較實，買后用來自住的比例很大，需求也很旺盛。”盧航說。

2006年6月，住房營業稅政策出臺后，出現了集中過戶避稅的小高峰。而后二手房的成交量迅速回落。據了解，二手房交易涉及的稅收包括5.5%的營業稅，3%的契稅，1%的個人所得稅，萬分之五的印花稅。這意味著，出售一套房產證在五年之內，要價100萬元的房屋，就得交55000元的營業稅，再加上其它稅共計約10萬元，這對普通出售房屋者是一筆不小的數目。這就造成了部分房屋業主采取延后出售轉而出租的策略，使二手房房源減少。

根據多家房地產中介機構的統計，2006年北京二手房的總成交量增幅為8%。這相對于2005年北京市二手房的增幅而言，增速已經大幅減緩。一些業內人士分析，高價二手房本來面對的顧客群就狹窄。有能力購買高價二手房的消費者都有一定資金實力，相比之下，購房者當然會轉而購買新房。

“兩個一千萬”能否拉低房價

為了對房價起到一定的控制作用，北京市政府“兩會”期間，表示，要在3年內，建設1000萬平方米經濟適用房、1000萬平方米限價房。北京市市委書記劉淇也表示，2007年北京市要收購、新建30萬平方米廉租房；建設300萬平方米中低價位房；200萬平方米經濟適用房。這個被人們稱為“兩個一千萬工程”的消息引起北京居民的極大關注。

如果按照建設部對普通住宅“90平方米、70％”的政策限定，預計，“兩個一千萬”工程在3年內，為北京提供的中小戶型經濟適用住房及雙限房，每年應該有約8萬套進入市場，其總數應占北京住宅年供量的30％。但對于“兩個一千萬”工程目標，有業內人士表示擔憂，認為要支持每年600萬平方米保障性住房建設量的土地供應存在較大難度。雖然北京早在2006年下半年就公布了多個規劃建設限價房的地塊，但首批限價商品房最快也要到今年下半年開工。現在業界及廣大消費者最為關心的是，對保障對象如何確認以及經濟適用房、限價房如何回購、如何再上市的問題。這也是政府完善保障性住房體系過程中要著力突破的一個難點。

“兩個一千萬”工程可以從平均房價上將北京的房價漲幅減低，但這并不意味著商品房房價會因“兩個一千萬”工程而降低，2007年北京商品房市場的價格走勢仍將維持繼續上漲的態勢，即便到2008年經濟適用房、限價房集中進入市場，其產生的影響也是將平均房價攤薄，拉低房價同比漲幅，這是房地產業界對今后三年房價走勢的普遍看法。