我國房地產前景分析與對策研究

[摘要] 我國的房地產正處于高速發展階段，隨著我國城市化進程，我國房地產業將繼續保持這種高速發展態勢。然而，未來能在地產業立足的地產公司，不再是現在大而全的公司，而應該是現金流充足、負債率極低、規模不大的更加專業化的地產商，包括生產和服務分開的地產商。

[關鍵詞] 房地產風險管理

一、我國房地產發展態勢總體分析

1.我國目前房地產發展前景判斷

國民經濟的發展階段與發展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。2004年我國人均GDP已達到10502元，已由溫飽邁入小康社會，住宅消費將成為目前及今后相當長時間的主要消費熱點，住宅產業相應將進入高速增長階段[1]。從消費熱點分析，吃、穿、用、住、行五大物質消費中住、行方面的消費需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費需求還遠遠未被滿足。我國的房地產正處于高速發展階段，隨著我國城市化進程，房地產業將繼續保持這種高速發展態勢。

2.未來五年房地產需求量預測

今后一段時期是我國城鎮化、工業化、信息化的快速發展時期，也是國民經濟持續、穩定增長時期，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，將使房地產市場供求關系呈現長期看好的態勢。在2005年城市可持續發展國際會議上，建設部副部長劉志峰公布了我國城市發展的“成績單”:1978年至2004年，我國城鎮化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數由193個增加到661個。年城鎮化水平增長約0.88％。2005年我國城市化人口約為5.56億人，城鎮化水平約42.68％。假設2010年我國人口達到13.7億，未來五年內如果按照市鎮人口占總人口比例年均增加0.7個百分點的保守估計來計算，則2010年時城鎮人口達到6.3267億人，比2005年凈增7667萬人；如果按照年均增加0.9個百分點的樂觀估計來計算，則2010年城鎮人口可達到6.4637億人，比2005年凈增9037萬人。這部分新增人口對住房有迫切需求。由此，可以看出，到2005年，城鎮人口可能增加7667萬人～9037萬人。以三人購買一套住房計算，將增加2555萬多套住房～3013萬多套住房。以每套70平米計算，共計178850萬平米～210910萬平米，以每平米2000元計算，約為3.58萬億元～4.22萬億元的潛在市場需求。

二、我國地產業風險狀況的分析

由以上的數據不難發現，我國地產業正處于繁榮并富于潛力的供求關系中，然而另一方面，行業卻存在許多不容忽視的問題。縱觀我國房地產業，隨著國家取消福利分房制度，商品房市場豁然打開。住房的需求在短時間內突然迸發，導致地方政府、企業、個人都投入到了挺進房地產業的“運動”中來。一時間內買房賣房成為老百姓最為關注的熱門話題。悄無聲息中，房地產已經成為我國風險最高的行業。這些風險主要體現在以下幾個方面:

1.房屋價格水平波動幅度大，地區差別懸殊

2003年之前，全國的房屋銷售價格增幅是很穩定的，2002年房屋售價上漲3.7%，2003年上漲4.8%，到了2004年，就出現了加速上揚的趨勢，上漲9.7%。從季度指標看，2003年四個季度的同比增長速度基本在5%左右波動，進入2004年之后增速加快，基本在9%～10%左右，最高在2004年第四季度同比達到了10.8%。不過，此次全國房屋售價的抬高，主要是由于局部地區，特別是東部城市的房價高漲所致。對上海、北京和廣州三大代表性城市進行分析，就更能說明這種地區差別。分析顯示上海的房地產泡沫嚴重，北京的房地產有部分泡沫，廣州則沒有泡沫存在。

2.我國的政策導向不穩定，增加了房地產行業的變數

從2003年8月12日《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號令）提出在國家宏觀調控政策的總方針中將房地產定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一開始，到2004年3月30日國土資源部、監察部聯合下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法檢查工作的通知》（即71號令）和2004年12月2日國土資源部下發的《關于開展全國城鎮建設存量用地情況專項調查工作的緊急通知》；從國務院的“舊國八條”到“新國八條”；從七部委的“新政”到《關于轉發（國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知）的通知》，國家調控政策可謂是層出不窮，窮追猛打。

3.投機資金的大量涌入房地產

所謂的投機，是指一些資金購買房屋并不是為了居住目的，而僅僅是作為一種融資和獲利的工具。外來資金大體可以分為三個部分：一是來自溫州等江浙一帶的民間資金；二是外匯投機者作為人民幣升值的賭注，據不完全統計，2004年1月～10月，海外資金通過多種途徑流入上海房地產市場的總量超過222億元人民幣；三是當地機構和居民的資金。眾多的投機性資金，很容易就把地產的價格推到一個虛高的狀態，從而加大了房地產的風險。

4.我國房地產企業融資結構很不合理，負債水平很高，非常容易陷入財務困境

從2000年到2004年五年間我國地產行業上市公司現金及現金等價物凈增加額占總資產比例最高在2001年出現，但也只有3.82%。雖然行業的平均資產規模穩步增長，但同時，平均負債率也處于攀升狀態。從2000年的57%左右迅速達到2004年的75%（即負債與凈資產的比例約為300%）以上。這種狀況是非常危險的。香港經濟學者郎咸平教授認為，未來能在地產業立足的地產公司，不再是現在大而全的公司，而應該是現金流充足、負債率極低、規模不大的更加專業化的地產商，包括生產和服務分開的地產商。

三、應對策略研究

1.政府的調控政策要盡量避免搞“一刀切”

為了抑制房價，國家各部委相繼出臺了許多調控政策，但是由于我國地產“過熱”的問題往往只是局部存在，許多政策的實施難免有“一刀切”的嫌疑。一些全局性的宏觀調控措施確實發揮了作用，使泡沫得到了抑制，但這種一刀切產生的負面效果也是嚴重的，實際上是造就了新的風險。

(1)中央及相關部門出臺的政策應該充分考慮到各省區之間的情況差別

如前文所述，我國上海的泡沫比較嚴重，而北京和廣州并沒有什么泡沫。所以對上海的調控是必要的，而對北京和廣州實施調控則大可不必。另外，全國很多地方房地產業還沒有發展起來，例如西部一些地區。這些地方非但不需要調控，反而需要鼓勵發展和培育房地產行業。

(2)央行對房屋貸款利率的上調應該區分購買群體，避免造成對窮人的打擊

投機商和普通民眾對房貸利率的敏感度是不同的。對于窮人來說，房貸利率調高的結果只有一個，就是每個月要多付錢，這是明顯的負擔，而不是什么利好消息。對于投機商來說，這零點幾個百分點的升幅無關痛癢。所以調控政策應該區分高檔商品房和普通商品房之別。

(3)對于房屋轉讓程序的相關規定要充分考慮業主的產權擁有情況

2005年4月上海市房地局下發的通知中有一條規定業主如果要出售房產，必須先把該房產的貸款還清。這個措施難免過于粗糙，它可能堵死了那些正常的房產轉讓，造成房產交易市場的停滯。其實完全可以將買賣種類區分開來，例如只對擁有兩套及兩套以上房產的居民實施該項政策，以求來對用于投機目的的交易實施打擊。

2.房地產企業要積極實施風險控制策略

我國的房地產企業數量眾多，卻幾乎沒有一家在資金規模和管理水平上能達到國際水平的。風險管理能力的缺失往往是我國眾多房地產企業的軟肋所在。在這方面，香港地區的經驗是非常值得我們學習的。目前，被稱為行業“四大天王”的新鴻基地產、新世界發展、長江實業和恒基兆業，加上會德豐、信合、太古、九龍倉等大型房地產商，基本控制了香港房地產行業，使其出現了其他行業中少見的壟斷局面。這些公司之所以在競爭中脫穎而出，重要的一點就是運用了恰當的風險管理策略。這些風險管理最終都可以表現為一點，就是維持較高的現金流和較低的負債率（基本維持在20%左右）。中國內地的房地產商的風險意識和管理水平與香港同行相去甚遠，許多公司并沒有意識到問題的嚴重性，對銀行貸款過度依賴，導致債臺高筑、搖搖欲墜，財務風險越積越嚴重。如果這種狀態繼續下去，整個行業必然積重難返。因此，要保持公司和行業的穩健發展，十分必要認真學習香港同行的經驗教訓，實施恰當的風險管理策略。