中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求彈性分析

[摘要]影響城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求的因素是多方面的，包括收入水平、住房?jī)r(jià)格、人口因素、金融和稅收政策等等。其中，收入和價(jià)格因素是構(gòu)成影響居民住房需求諸多因素中最主要和最直接的因素。應(yīng)分析住房需求收入彈性和價(jià)格彈性。從提高居民收入和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格兩個(gè)方面鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民進(jìn)行住房消費(fèi)。

[關(guān)鍵詞]住房消費(fèi)需求；收入彈性；價(jià)格彈性

[中圖分類號(hào)]F293．3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1003—3890(2007)03—0038—04

一、住房需求的收入彈性分析

中國(guó)住房制度改革起始于1998年，由于住房是單件價(jià)值量巨大的商品且購買住房的支出往往占了居民收入的很大比重，高收入和中高收入的家庭作為住房消費(fèi)群體最先進(jìn)入住房市場(chǎng)消費(fèi)，他們依靠其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)了對(duì)住房的需求。中低收入家庭是城鎮(zhèn)居民的主體，伴隨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展繁榮，住房消費(fèi)群體的范圍將不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)中低收入家庭進(jìn)入住房市場(chǎng)消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的必然趨勢(shì)。而收入是居民實(shí)現(xiàn)其住房消費(fèi)的貨幣保障，只有強(qiáng)有力的貨幣支持才能保證城鎮(zhèn)中低收入家庭順利進(jìn)人住房市場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)。

鑒于中國(guó)城鎮(zhèn)居民之間存在著收入差距，筆者將城鎮(zhèn)居民按收入分為三個(gè)階層，即低收入階層、中等收入階層和高收入階層。其中，低收入階層包括最低收入戶和低收入戶，其收入數(shù)據(jù)是將最低收入戶和低收入戶的收入按人口比例進(jìn)行加權(quán)平均得出；中等收入階層包括中等偏下戶、中等收入戶和中等偏上戶，其收入數(shù)據(jù)是將中等偏下戶、中等收入戶和中等偏上戶的收入按人口比例進(jìn)行加權(quán)平均得出；高收入階層包括高收入戶和最高收入戶，其收入數(shù)據(jù)是將高收入戶和最高收入戶的收入按人口比例進(jìn)行加權(quán)平均得出。根據(jù)表1中的數(shù)據(jù)，1995～2004年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭中的低收入階層的人均可支配收入除2002年有所下降以外整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，平均增長(zhǎng)速度為5．89％；中等收入階層和高收入階層的人均可支配收入均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，平均增長(zhǎng)速度后者快于前者，分別為9．41％和13．47％，且兩者人均可支配收入的增速均快于低收入階層，分別比低收入階層人均可支配收入快3．52個(gè)百分點(diǎn)和7．58個(gè)百分點(diǎn)。由于高收入階層人均可支配收入的增長(zhǎng)速度快于中等收入階層和低收入階層，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民家庭間收入差距的不斷拉大。就高收入階層和低收入階層的收入水平而言，其收入差距從1995年的2．94逐漸擴(kuò)大到2004年的5．53，其增幅達(dá)2．59。在中國(guó)，中低收入階層的人口占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘慕^大部分，他們是消費(fèi)的主體人群，高收入階層收入的快速增長(zhǎng)和收入差距的不斷拉大勢(shì)必會(huì)影響到城鎮(zhèn)居民家庭總體的住房消費(fèi)。同時(shí)，即使中低收入家庭想要通過獲得住房消費(fèi)貸款實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的愿望，也需要具有穩(wěn)定收入來源和一定收入水平才能具備貸款資格。可見，收入水平的高低是影響城鎮(zhèn)居民家庭住房消費(fèi)的一個(gè)直接且重要的因素。

收入彈性具有若干政策性特征，可以將其作為衡量“政府的收入政策對(duì)于解決住房消費(fèi)問題的手段是否有效”的判斷依據(jù)，因?yàn)槿绻褪杖腚A層的收入彈性小，即使提高其收入，也不能期待住房消費(fèi)支出有所增加、對(duì)政府刺激住房消費(fèi)問題的解決也不起任何作用；另一方面，收入彈性大的時(shí)候，依靠收入上升可以期待住房消費(fèi)支出的增加，因而通過提高收入的政策就成為解決住房消費(fèi)問題的有效手段。鑒于收入對(duì)住房消費(fèi)的影響，筆者測(cè)算了中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房消費(fèi)需求的收入彈性。住房消費(fèi)需求的收入彈性即住房消費(fèi)變化的百分比與引起該變化的城鎮(zhèn)居民家庭收入變化的百分比的比值，它反映城鎮(zhèn)居民家庭收入水平的變動(dòng)對(duì)住房消費(fèi)需求影響程度的大小，用公式可以表示為：

在式(1)中，Q為住房需求量，I為收入，Ei為住房消費(fèi)需求的收入彈性。由于收入與需求量成同方向變化，所以住房消費(fèi)需求的收入彈性應(yīng)為正值。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)一般原理，若0＜Ei＜1，表明住房消費(fèi)對(duì)收入的變化反應(yīng)不敏感；若1＜Ei＜∞，表明住房消費(fèi)對(duì)收入的變化反應(yīng)敏感。

在這里，筆者分別對(duì)低收入階層、中等收入階層和高收入階層的住房消費(fèi)需求彈性進(jìn)行測(cè)算。其中的收入采用各年各階層的人均可支配收入(數(shù)據(jù)見表1)，住房需求量采用各年各階層城鎮(zhèn)居民家庭的人均住房消費(fèi)支出(數(shù)據(jù)見表2)，同時(shí)運(yùn)用Eviews分別對(duì)這三個(gè)階層建立雙對(duì)數(shù)模型。模型結(jié)果如下：

低收入階層：LogQ₁=-0．54+0．62LogI₁

中等收入階層：LogQ₂=-2．07+0．82LogI₂

高收入階層：LogQ₃=-5．50+1．23LogI₃

從模型結(jié)果可以看出，低收入階層、中等收入階層和高收入階層的住房消費(fèi)需求的收入彈性分別為0．62、0．82和1．23，反映城鎮(zhèn)居民家庭的住房消費(fèi)支出隨收入水平的提升而增加。但由于低收入階層模型的R²值過小，該模型的擬合優(yōu)度不好，這主要是因?yàn)榈褪杖腚A層的收入水平低且在此水平下也很難獲得住房貸款，住房消費(fèi)難以實(shí)現(xiàn)，因此，其住房消費(fèi)支出和收入之間沒有形成一種明顯的聯(lián)系。在此，筆者只能夠分析中等收入階層和高收入階層的收入彈性。中等收入階層的住房需求收入彈性小于1，其可支配收入每增長(zhǎng)1％，住房需求相應(yīng)增加0．82％，說明中等收入家庭購房主要是用于自住，還未將購買住房作為投資，對(duì)其而言，住房是一種滿足生活基本需要的消費(fèi)品。而高收入階層的住房需求收入彈性為1．23，其值大于1，表明其可支配收入每增加1％，住房消費(fèi)相應(yīng)增加1．23％。這是因?yàn)楦呤杖爰彝ゲ辉侔炎》績(jī)H僅當(dāng)作是遮風(fēng)避雨和休息的場(chǎng)所，而更多地是利用它來實(shí)現(xiàn)舒適的生活、顯示地位和財(cái)富以及獲取投資收益。總之，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、

二、住房需求的價(jià)格彈性分析

(一)房?jī)r(jià)的構(gòu)成

房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)商利潤(rùn)的直接來源和商品房購買者的直接付出，牽動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)上買賣雙方的神經(jīng)，尤其是在中國(guó)住房制度實(shí)施商品化改革之后，它更加成為一個(gè)社會(huì)廣泛關(guān)注的問題。就住房?jī)r(jià)格的構(gòu)成而言，它由開發(fā)商的成本和利潤(rùn)兩部分構(gòu)成。成本包括土地價(jià)格、建筑安裝成本、配套設(shè)施費(fèi)用、投資利息、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和各種稅費(fèi)等。一般而言，土地價(jià)格占房?jī)r(jià)的比例平均為25％～30％^①，它是以土地出讓金的形式表現(xiàn)出來的。由于住宅市場(chǎng)的活躍以及居民收入水平的提高，城鎮(zhèn)居民家庭對(duì)住房的投資需求會(huì)逐漸增加，進(jìn)而導(dǎo)致住房需求收入彈性的上升。

土地資源的稀缺性和囤積土地等人為地減少土地的供應(yīng)量，造成地價(jià)持續(xù)上漲，進(jìn)而加劇了住房供求矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。建筑安裝成本是建筑過程中的房屋建設(shè)費(fèi)用，大部分與房屋質(zhì)量直接相關(guān)，它通常是剛性的，不可能有太多的節(jié)省，否則房屋質(zhì)量便會(huì)打折扣。但隨著新型建材行業(yè)的發(fā)展，各種新材料的應(yīng)用使房屋建設(shè)費(fèi)用的構(gòu)成發(fā)生了重大變化。伴隨房屋質(zhì)量的提高，建安費(fèi)在房屋總價(jià)格中所占的比重正在悄悄地發(fā)生變化，大量高品質(zhì)建筑材料的使用會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的構(gòu)成產(chǎn)生重要的影響。配套設(shè)施費(fèi)用主要包括開發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、教育等方面花費(fèi)的資金，好的配套設(shè)施，雖然成本提高了，卻為購房者提供了多方面的服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型，需要大量的資金，開發(fā)商通常會(huì)選擇銀行貸款來解決資金問題，這個(gè)過程就產(chǎn)生了利息。管理、銷售費(fèi)用是用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過程中開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用及銷售中諸如廣告宣傳、中介代理等費(fèi)用。開發(fā)過程中的各種稅費(fèi)，不論是開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)還是購房者負(fù)擔(dān)，最終都構(gòu)成房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到購房者身上，而其中的營(yíng)業(yè)稅及其附加、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響較大。

房地產(chǎn)開發(fā)商總是以賺取利潤(rùn)為目的，并且總是希望收益最大而成本最小。但因中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成，目前開發(fā)商獲取的利潤(rùn)水平當(dāng)中夾雜著若干非市場(chǎng)因素，其在房?jī)r(jià)中所占的比重被不適當(dāng)?shù)胤糯罅恕?jù)有關(guān)資料顯示，國(guó)外的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率一般不到5％，而中國(guó)的房地產(chǎn)商利潤(rùn)率公開承認(rèn)的已達(dá)到15％，實(shí)際數(shù)字接近30％，有的甚至要超過30％^②。這種暴利性的房產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益。

(二)住房消費(fèi)需求的價(jià)格彈性

住房消費(fèi)需求的價(jià)格彈性即住房消費(fèi)變化的百分比與引起該變化的住房?jī)r(jià)格變化的百分比的比值，它是用來衡量住房?jī)r(jià)格對(duì)住房消費(fèi)的影響的指標(biāo)，用公式可以表示為：

在式(2)中，Q為住房需求量，P為住房?jī)r(jià)格，Ep為住房消費(fèi)需求的價(jià)格彈性。價(jià)格與需求量?jī)烧咦儎?dòng)一般是反比關(guān)系，價(jià)格彈性通常表明價(jià)格上升(或下降)，需求量減少(或增加)的百分比。利用價(jià)格彈性，可以判斷商品的需求量對(duì)價(jià)格變化的靈敏程度。當(dāng)住房消費(fèi)需求價(jià)格彈性的絕對(duì)值大于1時(shí)，即住房需求量變動(dòng)的百分比大于住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的百分比，表明住房消費(fèi)受價(jià)格變動(dòng)影響敏感；當(dāng)其絕對(duì)值等于1時(shí)，表明該商品受價(jià)格變動(dòng)影響一般；當(dāng)其絕對(duì)值小于1，表明該商品受價(jià)格變動(dòng)影響不甚敏感。

根據(jù)表3提供的數(shù)據(jù)，筆者測(cè)算了中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房消費(fèi)需求的價(jià)格彈性。根據(jù)Eviews軟件建立體現(xiàn)住房消費(fèi)支出和住房?jī)r(jià)格之間關(guān)系的雙對(duì)數(shù)模型如下：

LogQ=-8．97+1．88LogP

模型結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)居民家庭住房需求的價(jià)格彈性為1．88，其值大于1，說明住房?jī)r(jià)格每上漲1％，居民的住房需求相應(yīng)的會(huì)減少1．88％，城鎮(zhèn)居民家庭對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)比較敏感。

三、增強(qiáng)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)能力，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的對(duì)策

(一)提高中低收入階層的收入水平。增強(qiáng)居民住房消費(fèi)能力

提高中低收入階層的收入水平是改善其居住狀況的根本途徑，為此，必須全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，提高國(guó)有企事業(yè)單位職工的住房購買力，推進(jìn)工資制度改革，實(shí)行與市場(chǎng)化改革相適應(yīng)的工資運(yùn)行模式，廣開就業(yè)門路，加大政府的轉(zhuǎn)移支付力度，完善社會(huì)保障制度，加強(qiáng)對(duì)社會(huì)腐敗的治理，加快西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使中低收入階層的收入實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。同時(shí)，還要考慮到縮小不同收入階層的收入差距，加大政府對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)力度，建立一套有效的收入分配及其調(diào)控的制度安排。(1)做到收入透明化，以保障個(gè)人所得稅的正常征繳。要有利于增加工薪階層占有財(cái)富的比重，進(jìn)一步擴(kuò)大中等收 入人群，對(duì)過高的收入要加大征稅力度，對(duì)非法收入要依法取締。(2)加快壟斷性行業(yè)的市場(chǎng)化改革，逐步廢除壟斷，促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)各行業(yè)利潤(rùn)水平和工資水平均衡化。對(duì)于無法廢除的壟斷性行業(yè)，可根據(jù)該行業(yè)的收益開征壟斷稅用于轉(zhuǎn)移支付。(3)增強(qiáng)對(duì)低收入者的財(cái)政支持力度，增加對(duì)落后地區(qū)和貧困階層的轉(zhuǎn)移支付。如通過社會(huì)福利制度和扶貧基金等給予補(bǔ)助，實(shí)行法定最低工資制度、最低生活費(fèi)制度等，加緊建立覆蓋全社會(huì)絕大多數(shù)人口的社會(huì)保障體系。(4)創(chuàng)造條件，適時(shí)開征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅。

(二)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。抑制商品房?jī)r(jià)格的飛漲

穩(wěn)定房?jī)r(jià)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，可通過以下手段實(shí)現(xiàn)：(1)完善土地供給的“招拍掛”制度。在土地開發(fā)過程中以招標(biāo)方式引入市場(chǎng)機(jī)制，確定開發(fā)企業(yè)的投標(biāo)資格、工程質(zhì)量、工程造價(jià)以及工程期限，有利于緩解政府開發(fā)的資金壓力，提高效率，縮短周期，防止滋生腐敗；以立法的形式確定政府土地出讓金收入中的一定比例必須用于住房保障的補(bǔ)貼和征地的補(bǔ)償，形成對(duì)政府土地供應(yīng)中的利益制約機(jī)制。(2)建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度。建立一套適應(yīng)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，即政府的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和社會(huì)民間的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，前者注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題即價(jià)格管理，后者主要在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中發(fā)揮作用；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論、評(píng)估方法的研究，逐步形成一套符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系；實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度，盡快建立一支富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、精通房地產(chǎn)估價(jià)理論的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍。(3)對(duì)新建商品房實(shí)行價(jià)格審核，控制開發(fā)商利潤(rùn)。新建商品房的價(jià)格包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。前六項(xiàng)價(jià)格構(gòu)成中，市場(chǎng)中均有價(jià)格參考，有據(jù)可查，這樣開發(fā)商利潤(rùn)就構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的明顯因素。政府管理部門應(yīng)要求開發(fā)商在新建商品房開盤之前申報(bào)銷售價(jià)格，管理部門對(duì)其價(jià)格構(gòu)成進(jìn)行逐項(xiàng)審核、批復(fù)，規(guī)定利潤(rùn)幅度，嚴(yán)禁其在一定時(shí)期上漲房?jī)r(jià)，這樣可以減少暴利、投機(jī)、炒房地產(chǎn)的行為，由此對(duì)新建商品房的價(jià)格有所引導(dǎo)，又不違背市場(chǎng)規(guī)律，改變房地產(chǎn)價(jià)格完全由開發(fā)商壟斷的局面，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定運(yùn)行。(4)利用稅收杠桿調(diào)節(jié)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。嚴(yán)格按照“先稅后費(fèi)”的原則，保證房地產(chǎn)在交易環(huán)節(jié)上的稅收無半點(diǎn)“跑冒滴漏”，尤其對(duì)二手房5年內(nèi)再次交易，要在稅務(wù)部門先申報(bào)交納營(yíng)業(yè)稅后方可辦理過戶手續(xù)，堅(jiān)決打壓“炒房”和擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的一切行為。

[收稿日期]2006—12—14

[作者簡(jiǎn)介]沈英姿(1980—)，女，吉林長(zhǎng)春人，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)商學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)橄M(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

責(zé)任編輯，校對(duì)：涵 育

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。