和諧社會視閾下的小區物業管理探索

[摘 要]隨著和諧社會的提出、房地產業的發展，小區物業管理作為一種全新的產業在其發展中逐漸暴露出在法規、管理體制等方面不夠完善等深層次的問題。如何建立一種全新的物業管理理念及管理模式，以解決小區物業管理中存在的問題，因此，物業管理要“以人為本，物隨人轉”。應健全、完善現有物業管理模式，實施規范化、法制化、專業化、科學化管理，使現有的物業資源得以最優化配置，并產生良好的社會經濟效益。

[關鍵詞]小區；物業管理

[中圖分類號]F293.33

[文獻標識碼]A

[文章編號]1009-2234(2007)06-0115-03

一、引言

“物業”一詞是由英語“estate”或“property”引譯而來的，含義是財產、資產、擁有物、房地產等，從物業管理的角度來看，“物業是指已建成投入使用的建筑物及相關的設備、設施和場地^〔1〕”。近幾年來，伴隨著城市建設的迅猛發展，我國城市小區物業管理從無到有得到較快發展。在此我們給現代小區物業管理下一個定義：指專業的管理機構，運用現代人本管理科學思想，綜合環境，生態、社會科學和先進的維修養護技術，按照合同要求對物業及其附屬設施和整體環境進行全方位統一的經營和專業化管理，使物業在使用的過程中能保值甚至是增值。應該看到小區物業管理在我國的發展和成熟需要有一個過程，在管理體制和經營機制上還需不斷自我完善，這期間新舊觀念的碰撞、新舊體制的摩擦不可避免地會形成種種阻力，在探索當前政治、經濟、文化條件下物業管理的過程中，對此要有足夠的認識。本文擬就小區物業管理中存在的問題、對策及如何操作和加強淺談自己的看法。

當前，隨著和諧社會的提出、房地產業的快速發展和管理體制的改革，小區物業管理作為一種新興的產業在我國得到很大的發展，但在快速發展的同時，也逐漸暴露出在法規、管理體制等方面不夠完善等深層次的問題。如何使進入市場的各類物業資源得以最佳配置，并產生良好的社會經濟效益？如何使小區物業的發展與城市現代規劃同步運行？近十年來，各方面對此進行了各種有益的探索，但都沒從根本上走出傳統的房地產“物業”管理模式，沒有從當前的實際情況來解決物業管理中存在的問題。

二、存在的問題和不足

(1)體制層面上的問題。小區物業管理體制還需進一步理順；物業管理主管部門的依法行政職能和協調有關部門的手段尚待加強；物業管理的職能范圍與居委會、房地產開發商等相關部門的職責還欠明確和協調，形成各部門分塊割據，各自為政的局面，沒有在小區范圍內形成資源共享，統一管理的局面，嚴重影響到小區物業管理的正常開展。

(2)法治層面上的問題。物業管理法治建設滯后，缺乏具有可行性和較強操作性的配套法規。一方面缺少對物業管理單位的約束，服務層次不到位；另一方面，物業管理單位法律地位得不到保障，管理難以收到成效。(注：謝凱 主 編 《小區物業管理》，廣東人民出版社，2001年版，第1頁。)

(3)宣傳層面上的問題。對物業法規政策的宣傳和教育力度還不夠，各級領導和整個社會對物業管理工作缺乏理解、認可、配合和支持，許多人對物業的真正含義理解還不到位，成立的業主委員會并正常運作的比率不高。在現實操作的過程中，物業公司與業主之間的服務關系大多未用合同的方式確立下來，存在業主不認可，物業公司強行服務的問題，引起雙方摩擦不斷。

(4)模式層面上的問題。獨立的物業管理企業還未真正形成社會化、市場化的局面。當前中國物業管理的模式中，許多物業管理單位多依附于現行的房地產開發公司、或開發公司的派出機構、或政府企事業單位下設的后勤管理科室，沒有真正形成自主經營，獨立核算自負盈虧，自我的獨立的法人單位，缺乏獨立運作能力。

(5)自身建設層面的問題。物業管理隊伍專業化程度低，人才短缺。由于我國物業管理的起步較晚，物業管理學科的建立還處于探索階段，專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，管理隊伍的政治和業務素質還不能適應當前形勢的需要。

(6)經營層面上的問題。開發商開發的小區，其物業管理缺乏長期規劃和打算，急功近利，更有甚者其物業管理單位只是為買房促銷和解決保質期維修而設立的臨時機構。

(7)費用層面上的問題。物業收費難度大，物業管理企業難以為繼，制約了小區物業管理的正常運轉和管理單位的自我發展，并由此造成兩個怪異現象：(a)由于受舊的體制的影響，人們的福利觀念尚未轉變，商品意識欠缺，一些人只愿意接受服務，但不愿花錢買服務，特別是在物業管理的起步階段，在物業收費尚未普遍展開的時期，人的相互觀望，攀比思想，給物業管理收費增加了難度。(b)過低的收繳率和低于成本的收繳標準，使物業公司生存艱難，這也是目前物業管理單位很難和開發商相分離的一個重要原因。

(8)政府機關企事業單位的辦公區，宿室區仍舊沿襲舊有的福利后勤管理模式，在這些小區里，物業管理個人不繳費或只是象征性地繳納，這對于那些實行收費的商業居住小區物業管理造成了嚴重的負面影響。加之，受到經濟條件的制約，在一些欠發達的城市里綜合開發能力較低，存在小區規模小、分布散、封閉少、基礎設施不配套等問題，為后期物業管理留下了隱患，加大了管理的難度。

(9)歷史遺留層面上的問題。在老舊住宅小區中，由于原規劃設計標準低，配套不足，質量不高，維護不好，欠賬較多，更是當前物業管理難中之難。

三、改進和應對措施

綜上，在總結了當前小區物業中存在問題及缺陷之后，吸收中國傳統房地產物業管理中的一些可行性經驗，并借鑒國外的先進的物業管理思想，我們應積極采取相對應的措施，解決小區物業管理中存在的問題。其主要措施如下：

(1)加大宣傳力度，提高全社會對小區管理的認識。小區物業管理是由具有一定資格的物業管理企業，按照合同要求，運用現代人本管理思想及修繕技術，對物業及設備、公用設施、綠化、衛生、治安和環境等項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的服務。推動物業管理的發展是當前社會經濟條件下房地產業發展的必然要求，是現代城市居民日常生活環境的需要；是加快城市化進程，實現城市可持續發展的需要；是發展第三產業，解決就業，培育新的經濟增長點的需要。推行小區物業管理是城市管理體制的重大改革，是改變過去在計劃經濟條件下的行政性福利性小區管理，實行企業化、社會化、市場化、專業化、智能化的管理。通過各種形式來宣傳物業管理在房地產與社會經濟發展中的地位和作用，宣傳物業管理的政策法規。至少要達到家喻戶曉的程度，從而提高整個社會對物業管理工作的認識。

(2)健全和完善法規體系，強化物業管理主管部門的依法行政職能。目前，我國物業管理的法規體系框架已基本形成，但還需進一步健全完善，以增強物業管理法規的嚴肅性，可行性和可操作性，使物業管理走上法治化軌道。在健全和完善法規制度的同時，筆者認為：物業管理主管部門還應積極主動地開展工作，充分利用現有法規政策，強化自己的行政職能。物業管理單位依法要提前介入，主要分為1)小區設計階段的早期介入；2)“小區施工階段的早期介入”；3)小區機電設備安裝調試階段的早期介入。其功能是能夠從物業管理的角度，提出意見和建議，以確保小區建設及設施符合最現代化物業管理的要求，并于交付使用時，能即時給業主及租戶提供有效和高水平的服務，并可避免日后在建筑和管理投資的追加和成本提高。減少物業管理的成本支出，還可監督施工質量，參與綜合驗收，從根本上杜絕小區建設配備不全給后期物業管理帶來的種種弊端。此外，提前介入反過來還能提高小區服務質量，促進住宅銷售。

(3)物業管理主管部門應當加強業務指導，監督和檢查。通過強有力的制約機制和監督檢查手段，保證開發單位、物業公司和業主都能合法地履行自己的權利和義務，在法律法規的范圍內協調三者之間的關系。

(4)開發單位應確實履行自己義務。在物業管理中，開發建設單位包括開發商和機關企事業單位對物業管理的推動起著關鍵的作用。作為前期物業管理的責任者，不僅負責選聘或指定物業管理企業，組織和監督前期物業管理工作，還應在籌建業主委員會，負責把物業管理向業主委員會移交中履行自己的義務。一個小區的前期物業管理是否順利開展，對后期管理有很大作用，物業管理單位抓好前期工作不僅是法律賦予開發單位應盡的責任，并對開發商來說也是一件好事，規范的物業管理不僅可以促進商品房的銷售，而且是一種長期投資。現代物業管理應是“三分建設七分管理”。

(5)權利義務平衡。引導業主正確處理享受權利和履行義務的關系。從業主自治的角度來看，業主既是管理者又是被管理者，所以他是物業管理的主角，業主的支持、配合和參與是推行物業管理的基礎和前提。引導業主擺正自己的位置，正確處理自身的權利和義務。應該讓業主知道，取消住房福利性管理是住房制度改革的必然，推行物業管理新體制是市場經濟的必然要求。因為在現行的經濟條件下，服務就是商品，規范的物業管理是利于業主的好事。并明確業主自治是物業管理的核心內容。每個業主都有權利參與管理，但權利和義務要一致。應按合同的規定，按期繳納管理費用和其他服務費用等是業主的自覺行為，全力支持物業公司合法是管理活動。

(6)物業管理公司的舉措。首先建立物業管理新體制，組建物業管理公司，實現物業公司由開發單位、附屬或臨時機構向責任明確、產權清晰、管理規范的法人實體轉變。獨立的物業公司可以采取兩種經營方式：一是物業管理公司配備高素質的管理人員。同時配備一般管理人員，采用集中經營，分散管理的方法，由高級管理人員集中調度，其他的協助管理。另一種方式是適應市場競爭的需要，物業管理公司只配備一般的管理人員，只負責對房屋的維修、清潔保安等。其余的依賴社會化分工，需要時通過招標的形式分包或臨時購買等方式解決，更深層次地實現物業管理的專業化、社會化。要使物業管理企業適應物業管理的新體制，需盡快提高管理人員的素質 。通過培訓的方式來掌握物業管理工作必須具備的城市規劃、建筑、法律等方面的知識。提高其政治思想道德和服務水平，增強法制觀念，牢固樹立市場意識。因為業主之所以聘用物業管理公司，為的就是通過物業管理公司的管理，使其能享受良好的居住環境以及井然有序的管理和細心、周到的服務。因此物業管理公司要不斷苦練“內功”。“加強和完善自身的運作機制，提高各位員工的素質”。才能滿足業主的要求。所以物業管理人員必須擁有健康的心態，明確的經營方針，完善的管理制度，并通過不斷地向外學習、吸收。才能不斷提高其整體服務水平，創造出優質的服務，獲得業主認可。物業管理公司也只有實施專業化、社會化管理，本著“業主至上、以人為本”的服務理念，將管理寓于服務中。反過來又將良好的服務體現在管理上，注重以人為本、物隨人轉。以人為本就是以業主需求為主，形成一個靈活多變的服務機制。而物隨人移就是充分利用現代載體，實現“智能化”管理，讓業主感受到現代化、人性化物業管理魅力所在。同時使業主感受到物業管理勞動價值所在。最終通過優質的服務獲得業主，社會的認可。

(7)重視組建業主委員會的工作。業主委員會是住宅小區內代表全體業主對物業實施管理的組織，其主要工作任務是選聘物業管理公司，監督物業管理公司的工作。目前存在問題是許多業主要求參與管理、要求自治，另一方面又不愿意盡義務，組建業主委員會工作難度大，需協調好業主、使用人、物業公司、開發單位的關系。對此物業管理主管部門應多介入，進行分類指導。

(8)推行合同化小區物業管理。合同化物業管理就是物業公司和業主之間的管理和被管理，服務與被服務，用合同的方式確定下來，來明確各自的權利和義務。合同化管理是市場經濟條件下的普遍做法。是法制化、規范化的標志。通過合同可以約束雙方的行為，維護雙方的權益，協調雙方的關系，避免矛盾糾紛，是促進經濟社會發展的有效手段。

(9)推行競爭機制、實行市場化物業管理。物業管理市場化是物業管理工作的客觀要求。因為競爭有利于調動物業管理企業的積極性；有利于提高物業管理人員的技術和服務水平；有利于物業公司擴大經營規模和降低經營成本。應盡快改變由開發商指定物業管理企業或利用其內部人員搞物業管理的辦法。開發企業應在物業管理主管部門的指導和監督下，在商品房預售前，面向社會進行招標。在物業向業主移交之后，首先落實業主選聘物業管理企業的權利。對于開發商指定的公司不滿意時，有權辭退并可通過選聘的方式選擇自己滿意的物業管理企業。

(10)舊住宅小區物業管理辦法。相對于新建來說，老舊小區基礎設施不完善、歷史欠帳較多。并且居民消費能力較低，物業管理收費難度大，開展物業管理較困難。所以應對小區整治后再進行物業管理。要求責任人在對小區綜合治理的基礎上逐步試行新的物業管理體制。對于那些短時不具備物業管理條件的老舊住宅小區，可由街道居委會、物業管理企業、居民代表組成物業管理小組，擔負起小區基本的物業管理功能，在不斷規范管理與綜合治理的基礎上逐步向物業管理過渡。

(11)協調多方關系，優化物業管理市場環境。在此，應理順業主委員會的自治管理，物業管理企業專業化管理和居委會社區管理的關系；物業管理企業的管理職能和政府行政管理職能的關系；協調好物業管理主體與街道辦事處、居委會的關系。搞好職能分工，物業管理企業應積極和業主委員會配合開展社區服務，使物業管理能處在一個良性的運作系統。

四、結束語

綜上所述，物業管理是商品經濟發展的必然產物，是一種與房地產綜合開發相配套的管理，其目的是為了保證和發揮物業管理的使用功能，使物業在使用的過程中能增值保值，并為物業使用人營造出一種舒適、雅致的生活工作環境。最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一，提高城市現代化文明程度。所以我們要充分認識物業管理的重要性和必要性，圍繞全面建設小康社會的奮斗目標，對物業管理問題進行深入研究和系統思考、探索。并建立起既符合市場經濟體制和法律法規要求，又符合現代城市發展的實際情況，滿足不同層次的消費要求和科學適用的物業管理體制。推動整個物業管理工作實現新的跨越。提出以智能化為主的小區物業管理模式，強調物業管理現代化，除了應用電腦外，還需把現代化人性化管理觀念、網絡化、組織程序化管理方式，規范化管理標準包括在內，才能建構成現代化、智能化小區物業管理。

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〔責任編輯：佳 忠〕