淺析我國物業(yè)管理發(fā)展的不足與對策

摘 要：進入21世紀，新興行業(yè)的物業(yè)管理正從幼稚走向成熟。針對目前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過程中存在的管理意識淡薄、缺乏公平競爭機制、法律法規(guī)不健全等問題，提出了物業(yè)管理行業(yè)應從培養(yǎng)人才、創(chuàng)造品牌、制定和健全制度等方面促進其健康發(fā)展。

關鍵詞：物業(yè)管理；市場競爭；健康發(fā)展

1 我國物業(yè)管理面臨的主要問題

就像買電器一定關心保修一樣，物業(yè)管理作為商品房售后服務的重要作用已越來越被人們所重視。可近年來，物業(yè)管理在實際工作中，其市場現(xiàn)狀難以令人滿意，存在的問題主要表現(xiàn)為：

（1）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

由于對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前我國的物業(yè)管理，覆蓋仍然偏小。據(jù)統(tǒng)計，到2000年底，全國實有房屋建筑面積836465萬平方米，實行物業(yè)管理的102035.68萬平方米，實行物業(yè)管理率僅為12.2%。由此看來，物業(yè)管理在我國仍有巨大的潛力。

（2）專業(yè)人才的匱乏影響著物業(yè)管理行業(yè)向高水平、深層次發(fā)展。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉行過來的人員，他們缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓，勝任單一普遍崗位工作的人才多，勝任多個崗位工作的復合型人才少；初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經(jīng)理以上職務的人才更少。大家漸漸認識到物業(yè)管理除了專業(yè)技術知識之外，還需要學習法律、經(jīng)營、心理學等多門學科，為了行業(yè)的高質量發(fā)展，人才的培訓和培養(yǎng)勢在必行。

（3）物業(yè)管理市場建設不完善。

近些年，物業(yè)管理企業(yè)像雨后春筍般出現(xiàn)，但是物業(yè)管理的市場化程度仍然偏低，同行業(yè)之間缺乏公平的市場競爭機制。一方面有實力的物業(yè)管理企業(yè)難以找到項目，只能在原經(jīng)營規(guī)模上艱難支持；另一方面企業(yè)想聘用自己滿意的物業(yè)管理公司卻無門路。有的雖然公開招標，但也存在虛假承諾、暗箱操作等不正當競爭手段，所有這些都影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

（4）物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營能力不足。

目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)存在著規(guī)模效益差，發(fā)展后勁不足等問題。加之過分強調服務，使得企業(yè)忽視了經(jīng)營、企業(yè)人員的自身建設，既不經(jīng)常開展專業(yè)技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任和考核標準，使管理服務的內容、質量很難必到。隨著市場化步伐的加快，物業(yè)管理企業(yè)單純地強調管理或服務已不能適應市場發(fā)展的需求。

（5）產(chǎn)權人使用人參與意識差，管委會組建不及時，作用發(fā)揮的不好。

眼下，一些城市住宅小區(qū)管委會（業(yè)主委員會）組建的不及時，有的未按規(guī)定程度通過民主選舉產(chǎn)生，有的管委會不能代表產(chǎn)權人、使用人的意志作用。部分業(yè)主對物業(yè)管理的思想意識還有些滯后，對市場經(jīng)濟認識不足。這也構成了阻礙物業(yè)管理健康發(fā)展的不利因素。

2 物業(yè)管理健康發(fā)展的策略

針對制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，使物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化的方向持續(xù)健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問題。

（1）人才的選擇是物業(yè)公司生存和發(fā)展的關鍵。

一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業(yè)公司參與競爭、志在必得的信心所在。內部建設必須加強員工的業(yè)務培訓和技術培訓，多學習、多取經(jīng)，增強企業(yè)的競爭力；外部方面，物業(yè)管理企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫，創(chuàng)立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業(yè)市場競爭，全面提升企業(yè)的知名度，為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展奠定的基礎。

（2）物業(yè)管理市場必須建立公平的市場競爭機制。

招投標要求公平競爭，企業(yè)之間比管理、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。

（3）加快立法，健全物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規(guī)進行規(guī)范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護航。

（4）加大物業(yè)管理的宣傳力度。

目前，在物業(yè)公司與業(yè)主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內容廣泛的優(yōu)質服務，這種權利和義務的不對等的狀況不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關心、支持物業(yè)管理。引導人們樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，實現(xiàn)權利和義務對等統(tǒng)一。

物業(yè)管理引入我國雖然僅有20多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了。對于這個新興的行業(yè)，我們不能求全責備，而應以比較平和的態(tài)度學習科學發(fā)展觀，把握其理論實質和思想內涵，開拓創(chuàng)新，促進其健康成長，把物業(yè)管理工作推向一個新階段。