“國六條”引發的猜想

2006年5月30日，一名網友在自己的博客上撒花歡呼：“‘國六條’來啦!細則終于在6月1日前出來了!讓我們慢慢等著看吧”

就在這個帖子下面，另一名網友則留言表示了自己的擔憂：“是不是我太悲觀了?我總覺得這些沸沸揚揚過后，這些吵吵鬧鬧過后，真正的改變并沒有過。政府會給老百姓一個充分討論的空間和充分冷卻的時間，過后，該怎么漲價還是怎么漲價。”

還有人在國家九部委調控細則發布的新聞后發表自己對后市看奸的評論：

“15條細則砸的是投機分子和不良思想，換來的是國家繁榮，值!”

“還沒買房的朋友，再堅持半年，12月房價必然下跌!”

“國六條”究竟意味著什么?中國的房地產市場最終會走向何方?所有的人都在判斷，都在猜測。

猜想一：地方政府放慢拆遷步伐?

一般而言，房地產市場購買需求可分為：剛性需求(本市人口動拆遷、婚房等)、首次置業(多指外來人口)、居住升級(多次置業)、投資(中長線持有)、投機(短線炒作)。其中剛性需求中的動拆遷就成為最容易拿捏的“軟柿子”。因為對于投資和投機需求，只能通過經濟手段進行調節，而動拆遷則完全可以靠行政手段控制。而且，因動遷拆創造的住宅銷售量占總交易量的比重較大。通常地方政府通過賣地形成“第：財政”，而出讓土地必涉拆遷，通過賣地，地方政府既可獲利又能拉動GDP出政績。

建設部報告顯示：2003年全國城市房屋拆遷量約為1．4億平方米，占當年房地產竣工量的28％左右。國家統計局數據顯示：2003年南京市房屋竣工量為390．9萬平方米，銷售面積444．5萬平方米，上海房屋竣工面積2491．8萬平方米。而同期，南京市的拆遷量為400萬平方米，上海10個中心城區拆遷面積為584．93萬平方米。如果按普通意義上的“拆一建二”來算，2003年南京市的新建房屋遠遠不能滿足動拆遷創造的購房需求，上海全市竣工房屋面積的約50％被中心城區的動拆遷所消化。當然這只是從理論上講，實際情況是因為政府根本沒有建造足夠多的中低價住宅(包括經濟適用房)，大部分動拆遷戶只能轉而租房或買二手房。

“國六條”指出，要合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求快速增長。而15項細則規定，各地要加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。

對城市拆遷的控制，實際上是對市場需求進行調控，避免人為地造成市場的供求失衡。通過調控政府拆遷進而調控市場供求，對地方政府提出的要求就是協調城市發展與樓市健康之間可能產生的矛盾，當地政府需要對應市場規律制定合理的拆遷規劃。在拆遷受到控制后，投資方都需要重新判斷后市供求關系，開發商需要在拿地和開發規模上進行控制，投資者需要顧及后市的重要接盤者之一——拆遷居民的需求量。

猜想二：房地產信息管理透明化?

房屋空置率是最近人們最為關注的問題之一。2005年12月，國內眾多媒體刊載國家統計‘局公布的數據：到2005年10月末，全國商品房空置率已達到26％。該消息引起全國上下關注。而今年2月，國家統計局又公布了新的數據：2005年前11個月，商品房空置面積達1．14億平方米。中國社會科學院金融發展研究室主任易憲容表示，26％的商品房空置率屬于嚴重積壓。

一般來說，若空置率超過了10％—12％后，房地產泡沫破裂的風險就會持續增加。國家統計局的數據無疑提示我國面臨著潛在的住房過剩風險

然而，北師大房地產研究中心主任董藩于3月14日發表了一篇言辭激烈的文章：《國家統計局錯不可恕，空置率過高是謬誤》。他認為國家統計局給出26％的空置率以及超過國際公認10％警戒線的判斷，是絕對錯誤的。董藩認為，以所有存量房和增量房的面積之和，甚至把上世紀七八十年代之前建造的、現在還能住人的房子作為空置率計算公式的分母，計算得出空置率實際不到1％。這和統計局的數據相差的不是一點半點。

而在董藩文章登出后的兩天，國家統計局新聞部門于3月16日聲明：該局“從未計算和公布過2005年商品房空置率”。

董藩開始與網友們就自己的數據進行論戰。

到底哪個數據才是準確合理的?國家統計局究竟有沒有發布過房屋空置率的數據?媒體的數據從何而來?表面上，這是一場關于數字的混戰，老百姓未必能明白兩個數字分別意味著什么，但有一點可以肯定：我們的房地產統計和信息披露制度很不完善。

針對這個問題，“國六條”提出，要完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

而細則中也規定，各級城市(包括縣城)人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。

有了這一條墊底，老百姓才能在買賣房屋的過程中獲取更多、更準確的信息，化被動為主動。

猜想三：現有開發商將重新洗牌?

“國六條”提出，要加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。為了實現該項政策，細則中特別規定：為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款；對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權；中央還將組成聯合調查組，對各地調控執行情況進行集中檢查。市場人士稱，這一信號將促使地方政府加大土地回收力度。

細則中還指出，房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，對情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

如果這些政策嚴格執行，手中握有近郊土地的房地產開發商也無法拖延到配套設施到位后再開發來規避風險，那些多年未開工，被倒來倒去的土地將會讓它的擁有者血本無歸。

此外，針對“國六條”中提出調整住房供應結構的政策，細則中提出，自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上，這意味著凡是未領到施工許可證的樓盤都得改，需要重新修改設計。大比例的小戶型，周邊需要完善配套設施，否則無法滿足住戶需要，而且每戶要有獨立的配套設施，這無疑都將提高開發成本，房屋銷售單價必然提高，房價上漲，又容易突破政府的限價要求。

這種進退維谷的境地，迫使很多中小開發商開始“離場”，大量拋售手中的土地。有業內人士估計，這樣下去，70％～80％的開發商都將淘汰出局，房地產市場必然重新洗牌。

猜想四：低收入者買房容易了?

細則規定：6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％；考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定；各級城市人民政府要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模；各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入 家庭的住房需要。

硬性數字代表的是強制性的執行要求，使得少數地方政府不可能借助框架性政策尋找變通空間。有業內人士預期，幾大“敏感”城市在今年年底之前可能會很少看到非普通住房用地供應。受政策影響，深圳、北京、廈門等城市已經對今年的土地供應規劃表態，廉租房建設均被重點提及。同時有專家指出，隨著國內PEITs(房地產投資信托基金)立法工作的推進，未來很有可能效仿香港領匯房地產信托基金，通過基金方式運營廉租房制度，這一做法將有效解決地方政府的財政壓力。該措施旨在避免經濟適用房的暗箱操作，真正發揮經濟適用房在解決低收入家庭住房問題上的作用。隨著這部分房源充分發揮作用，將有效分流部分市場需求，優化市場供求關系。

猜想五：中國進入貧富混居時代?

去年“新國八條”提到的普通商品房標準還是120平方米，并且允許浮動至144平方米，現在變成了90平方米，中間差了54平方米，這可差的是一個小戶型的面積。這一個“90平方米”和兩個“比例70％”的硬性規定意味著現有未開工的中高檔項目都將面臨著重新調整。

大家都知道，這兩年中高檔樓盤在北京等大中城市非常受開發商熱捧。高力國際的統計資料顯示，僅今年第一季度，北京中高檔住宅市場共有11個項目竣工入住，為市場提供了2169套新供應量。8000元以上的項目占京東地區的45％。

可以想見，如果要求每個項目90平方米以下住房都要達到項目總面積的70％以上，一些高檔樓盤就會遇到桎梏——沒人能想象一棟豪宅只有90平方米。

如果一個樓盤內，30％修成超大戶型，裝潢考究，而另外70％卻是為普通百姓準備的普通商品住宅，雙方都會別扭，因為兩者對社區配套的要求也不同，設計師這時候恐怕要大傷腦筋了。

想要避免這樣的尷尬，只有老老實實做中低檔商品房，老百姓也跟著減輕自己的購房壓力。這應該就是政策制訂者的初衷。不過也有開發商開始從住房設計上動腦筋，比如設計出能夠大范圍并聯打通或上下打通的子母戶型，整個樓盤戶型可拆可分，這樣，有購買大戶型意向的購房者可以一次買兩套，自己把中間的非承重墻打穿，一下就擁有了180平方米的房子——這叫換湯不換藥。

有輿論說，中國自此將走入貧富混居時代，雖是戲言，卻頗有幾分道理。

猜想六：炒房者跌入熊市?

九部委發布的細則規定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅：個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

有心賣樓的二手房主都趕著要在6月1日前出手，各地房地產交易中心大廳內擠滿了進行二手房交易的市民。而對于那些炒房者來說，這個消息更是“糟透了”。

在某房地產門戶網站所做“九部委調控15條細則哪條最狠”的網絡調查中，有29．74％的人選擇了“調整住房轉讓環節營業稅”一項，高居第一位。

5月19日，“國六條”剛剛出臺兩天時，一次房地產上市企業頒獎典禮上，經濟學家趙曉博土發表了自己的尖銳觀點：“(房地產)這個行業積累了很多的矛盾，出現了太多的問題，房價已經不完全是核心了。”他說：“房地產變成一個機器，把土地資產變成某一些人的資產，另一方面把老百姓積累了一輩子的資產變成幾個人的資產，這機器是要出問題的。我們應該建立一個合適的游戲規則，在這個游戲規則里，大家都得到真正的發展。”

如果真是這樣，相信“國六條”就應該是政府針對房地產市場現狀，精心制訂的、新的游戲規則，遵循這個游戲規則，這個市場才能走出此前越壓越漲的怪圈，得到真正的發展。

(責編：張銘)