房產(chǎn)新政路線圖

自5月出臺的一系列房地產(chǎn)政策，從表面上看，是要抑制三年來屢調(diào)屢漲、不斷攀升的房價，實際上是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的一次策劃已久的重構(gòu)

如果說5月17日，當(dāng)溫家寶總理提出“國六條”時，大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士還以為“這是一輪比去年更溫和的調(diào)控”，那么8月1日以后，這個祈望已被徹底擊碎。

7月31日凌晨，北京各區(qū)房屋登記發(fā)證大廳前，人們已排起了長隊——他們希望趕在對二手房交易所得強制征收20％個稅前完成交易。同樣的長隊，在6月1日決定對二手房交易征收營業(yè)稅時，曾出現(xiàn)過一次。

這兩項稅收政策實施后，對于二手房交易市場的打擊是巨大的。統(tǒng)計顯示，6月以來，北京的二手房交易量下降了40％。

然而，政策并不止步于此。同時出臺的另外三項房產(chǎn)新政，分別把打擊方向指向了外資炒房、土地拍賣和限制戶型。如果把自5月以來的一系列房產(chǎn)新政看做一座搭建中的房子，“國六條”還只是一個規(guī)劃圖，5月27日頒布的“十五條細(xì)則”是打好的地基；而這幢房子的最終封頂，要到8月1日四項相關(guān)政策的實施才宣告完成。

這一系列政策，從表面上看意在抑制三年來“屢調(diào)屢漲、不斷攀升”的房價，實際上是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的一次策劃已久的重構(gòu)；其最終效果如何，仍有待經(jīng)過市場的檢驗。

“90平方米”、“70％”的曲折路線

“國六條”頒布之初，在業(yè)內(nèi)外人士看來，調(diào)整房屋結(jié)構(gòu)、發(fā)展廉租房、完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅等政策似乎是老調(diào)重提。但十天后出臺的十五條細(xì)則，迅速在業(yè)內(nèi)掀起一場波瀾。伴隨著一系列相關(guān)政策出臺，一場看似溫和的調(diào)控，正在變成一次“徹底改變游戲規(guī)則”的調(diào)控。有房地產(chǎn)商甚至預(yù)言，8月將成為中國房地產(chǎn)業(yè)的拐點。

“十五條”細(xì)則中，直接引發(fā)業(yè)界震蕩的只有兩條具體措施：一是規(guī)定凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；二是對購房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅。

“90平方米”及“70％”的戶型限制，令大多數(shù)地產(chǎn)商不知所措。如此嚴(yán)格地將套型結(jié)構(gòu)限定為90平方米以下的小戶型，無疑大大壓縮了地產(chǎn)商的利潤空間。但政策的不確定表述，亦令他們尚存一絲希望；一方面，90平方米并未明確為建筑面積；另一方面，70％也未明確為單一項目，且地方細(xì)則可根據(jù)情況適當(dāng)改變這一標(biāo)準(zhǔn)。

市場對兩個數(shù)字熱烈猜測了近一個月后，建設(shè)部等部委6月間終于出臺165號文件，進一步闡明了兩個數(shù)字的含義：明確90平方米為建筑面積，70％為各城市整體建設(shè)比例——前者的界定給地產(chǎn)商潑了冷水，后者之新概念則令業(yè)界松了口氣。

這兩大限制，顯然與加大經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)的初衷是一致的，即以解決大多數(shù)人的居住問題為首要目標(biāo)；并通過增加市場供應(yīng)量，以壓低房價。與此同時，建設(shè)部宣布叫停別墅項目，將市場供應(yīng)轉(zhuǎn)向小戶型住房，高檔住宅的市場空間被壓縮得僅剩一道縫隙。

如今，這一政策的最后懸念，只等各地的地方實施細(xì)則揭曉。但截至現(xiàn)在，北京、上海等地的細(xì)則仍未見蹤影，深圳十條細(xì)則的出臺則令開發(fā)商們大失所望。深圳細(xì)則規(guī)定，70％按單一項目計算，這正是地產(chǎn)商最不希望看到的結(jié)果。

深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示，6月初深圳新房成交量下跌了五成，日成交量維持在100套左右，達(dá)六年來最低水平。

伴隨房市低迷表現(xiàn)，房屋銷售價格并未呈明顯下降趨勢；相反，由于對高檔住宅、別墅項目面臨稀缺的市場預(yù)期，一些100平米以上的大戶型項目及別墅項目的價格，卻出現(xiàn)上漲態(tài)勢，對房價產(chǎn)生了拉升的效果。地產(chǎn)市場由此陷入一段“有價無市”的空白期。

一些開發(fā)商可能通過增加房屋高度或拆掉非承重墻的方式，變相增加房屋面積。對此種做法，北京市規(guī)委陸續(xù)出臺相關(guān)規(guī)則，嚴(yán)格限定房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)，并規(guī)定房高超過4.9米的住宅將價格加倍。這些政策似乎預(yù)示著，北京的細(xì)則絕不會是一份縮水的“國六條”。

二手房交易“低氣壓”

新房市場之外，二手房交易環(huán)節(jié)稅收政策在兩個月內(nèi)的兩次變革，則將整個二手房交易市場拖入低谷。

“十五條”細(xì)則規(guī)定，在6月1日之后，對購房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，變利潤差額征收為全額征收營業(yè)稅。新規(guī)甫一出臺，房屋登記發(fā)證大廳就排起了長龍。

在這一政策目標(biāo)的導(dǎo)向下，另一把稅收利劍隨后落下。國家稅務(wù)總局等三部委進一步出臺政策，自8月1日起，對二手房個稅實行強制征繳，北京等地方細(xì)則亦相應(yīng)出臺。新政規(guī)定，二手房個稅的繳納額度為利潤差額的20％，其繳納方式，從自愿性原則變?yōu)閺娭菩栽瓌t。即與契稅政策一樣，進行“先稅后證”的強制征收。

與營業(yè)稅全額征收的目的相同，強征個稅大大增加了二手房的交易成本。其產(chǎn)生的直接影響是市場很快出現(xiàn)“惜售”和“稅費轉(zhuǎn)嫁”的現(xiàn)象。二手房市進入觀望的低迷期。

統(tǒng)計顯示，6月1日對二手房交易全額征收營業(yè)稅后，北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量下降四成。而在強征個稅前幾日，受8月1日大限刺激，北京等二手房市交易量又突然出現(xiàn)30％以上的增長。這一升一降，反映出市場的態(tài)度已從觀望轉(zhuǎn)向了拋售。

但是，市場分析人士認(rèn)為，二手房交易稅的兩次調(diào)整對房價的影響，其實是一把雙刃劍，其最終效果難以估量。一方面，增加環(huán)節(jié)稅對炒房行為的確是一種比較有效的限制方式；另一方面，二手房市的低迷，可能使現(xiàn)房市場供應(yīng)更加緊缺，原本準(zhǔn)備投資二手房的資金將流入現(xiàn)房市場，或?qū)⒊蔀榇俪涩F(xiàn)房價格上漲的因素。

二手房交易成本的增加到底會將房價往什么方向牽引，主要取決于一個重要因素——炒房占二手房交易的比重有多大。如比重不大，則更有可能將房價推上新高。但恰恰是對這個問題，國內(nèi)仍無權(quán)威數(shù)據(jù)可資證明。

招拍掛拉開變局

就在人們把目光集中在戶型限制及二手房交易政策之際，一項在“國六條“細(xì)則中被認(rèn)為很難具有可操作性的土地雙限政策，于8月1日前悄然出臺。這一政策對市場規(guī)則的影響，可能是最為根本的。

7月29日，國土資源部公布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，規(guī)定自8月1日起，房屋銷售價格限制、銷售對象、套型結(jié)構(gòu)比例等條件將直接作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。只有符合房價銷售限制等要求的開發(fā)商，才有資格拿地。

這一“雙限”的細(xì)則，源自“國六條”十五條細(xì)則中并不明確的一條政策，即在招標(biāo)中同時競標(biāo)房價。“雙限”政策直接改變了原有招拍掛政策中價高者得的規(guī)則，具體而言，編制國有土地出讓方案時，國土部門可將中低價位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等規(guī)劃條件，作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。

眾所周知，土地是房地產(chǎn)開發(fā)商運作的根本，“雙限”規(guī)則的出臺，顯然比其他各項政策更直接影響了房價和地產(chǎn)商的利潤模式，加強了政府對房價的直接操控。

土地雙限政策出臺前后，受政策預(yù)期影響，北京等城市原本異常火爆的土地市場出現(xiàn)了蕭條的景象。有13家參與競拍的北京南沙灘地塊10.5萬平方米住宅項目，本是眾多地產(chǎn)商看好的黃金地段；但拍賣當(dāng)天，突然被有關(guān)方面叫停；原因是在土地政策尚未明朗的情況下，擔(dān)心再次競出高價，產(chǎn)生不良影響。

在土地雙限政策出臺的同時，北京繼而推出了六個中低價位、中小套型普通商品住宅共126公頃限價地；并擬將未開工的1070萬平方米建筑面積、共95個項目改為中低價位房。

沿海綠色家園集團總裁成實認(rèn)為，在這一政策下，開發(fā)商的角色將轉(zhuǎn)變?yōu)槌薪ㄉ蹋蛘诔鲎屚恋貢r，已對套型、價格、銷售對象做出了嚴(yán)格的限定。如果此說成立，“國六條”將成為房地產(chǎn)業(yè)的分水嶺。

亦有業(yè)內(nèi)人士懷疑“雙限”政策的操作性和可能產(chǎn)生的權(quán)力尋租的問題。事實上，北京等地曾進行過競地價同時競房價的嘗試，結(jié)果根本沒有實行下去。目前公布的一些限價房的價格仍高達(dá)8000元/平方米以上。另外，大量地段優(yōu)良的限價地，肯定成為地產(chǎn)商爭奪的焦點。如何保證操作透明，利潤公開，將是雙限政策施行的難點。

外資準(zhǔn)入有待細(xì)則

從各個環(huán)節(jié)重定規(guī)則的“國六條”，使限制外資進入的呼聲空前高漲。多數(shù)內(nèi)資地產(chǎn)商認(rèn)為，三年的調(diào)控，使外資成為房地產(chǎn)業(yè)的最大受益者。

目前外資投入房地產(chǎn)市場的總量并不大——去年全年為55億美元，占國內(nèi)房地產(chǎn)市場總投資的3％左右；但外資分布非常不均衡，僅上海、北京兩地便占總量的80％-90％。仲量聯(lián)行7月12日發(fā)布的2006上海房地產(chǎn)市場研究報告則顯示，今年上半年，境外投資者在中國國內(nèi)主要城市投資總額，已接近去年全年境外投資的70％，約35億美元。

在這種呼聲之下，7月20日，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》正式公布。

此一“新政”，從四個方面重新規(guī)范了外資進入房產(chǎn)業(yè)的條件和規(guī)則。首先，境外機構(gòu)和個人在中國投資購買非自用房地產(chǎn)，必須具備兩個新的條件：一是必須申請設(shè)立外商投資企業(yè)，并在商務(wù)主管部門和工商銀行管理機關(guān)辦理注冊登記手續(xù)，并到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記；二是外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本不得低于投資總額的50％；投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

其次，新政特別規(guī)定了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證固定回報的條款。

此外，還要求外匯管理部門在境外資金購房結(jié)匯方面，對境外機構(gòu)和個人購房實施嚴(yán)控。

新政對外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的限制是空前的，意在遏止境外投資短期炒房對房價升高的影響，同時防范可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險。但另一方面，分析人士認(rèn)為，在整體調(diào)控的大環(huán)境下，對外資的限制，也是為了平抑行業(yè)輿論的壓力。

在新政出臺以后，過去幾年盛行的以金融資本的形式大規(guī)模投資物業(yè)，爭取短期套利的方式，將在不同程度上受到限制。戴德梁行最新研究報告指出，海外上市的房地產(chǎn)信托基金通常收購有穩(wěn)定回報的成熟物業(yè)，偏重投資商業(yè)房產(chǎn)做長期持有或?qū)Y產(chǎn)的經(jīng)營管理，并定期派股息給投資者。原來從海外直接投資可以很方便地將租金收入?yún)R出海外，設(shè)立內(nèi)地實體公司的要求，將大大延長資金的出入境時間，降低使用效率。

外資比較關(guān)心的是結(jié)匯和稅收的具體規(guī)范，目前這一政策尚不明朗。新政只稱外匯管理部門要嚴(yán)格審核資金匯入和結(jié)匯，并未公布具體的審核辦法。同時，設(shè)立內(nèi)地實體公司的規(guī)定，是否意味著外資將在稅收方面，適用內(nèi)資33％的企業(yè)所得稅，而非此前15％的留滯稅，亦需更具體的實施細(xì)則加以明確。

據(jù)悉，在目前政策尚未明晰的情況下，各地亦暫時放緩了外資結(jié)匯工作。有數(shù)據(jù)表明，僅上海便有近50億元外資收購交易結(jié)匯受阻。

新政中還有限制做固定回報承諾的條款，這顯然意在阻止外資對內(nèi)資的變相貸款。而據(jù)《財經(jīng)》記者調(diào)查，這類現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)十分普遍。例如近來引發(fā)爭議的中環(huán)世貿(mào)糾紛中，購買了中環(huán)世貿(mào)整幢物業(yè)的凱德置地就曾借款給開發(fā)商。

就在《財經(jīng)》發(fā)稿前，銀監(jiān)會緊急出臺了一份《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定信托投資公司不管是直接貸款還是以股權(quán)投資方式提供的變相貸款，都只能投給規(guī)定資質(zhì)的開發(fā)商，即自有資金超過35%、四證齊全及二級以上開發(fā)資質(zhì)。這意味著房地產(chǎn)信貸政策的進一步緊縮。

現(xiàn)在，政府調(diào)控之手已達(dá)土地招標(biāo)、房屋戶型、買方控制、二手房交易和信貸等各個領(lǐng)域。不過，經(jīng)過十幾年的發(fā)展后，房地產(chǎn)市場已初具雛形，這一試圖將房地產(chǎn)重新納入政府管制軌道的努力能否最終見效，市場的影響和力量不容低估。■

本刊記者張潔、陳慧穎對此文亦有貢獻

資料

國六條：2006年5月17日，國務(wù)院常務(wù)會議針對少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題，提出六條解決措施，包括：切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進一步發(fā)展發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。業(yè)內(nèi)稱為“國六條”。

15條細(xì)則：5月29日，國家發(fā)改委、建設(shè)部等九部委共同頒布的國六條具體實施細(xì)則，共15條。

營業(yè)稅政策：15條細(xì)則之一，規(guī)定從2006年6月1日起，對購買不足五年轉(zhuǎn)手交易的二手房，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。

二手房個稅政策：根據(jù)國家稅務(wù)總局等三部委的通知，規(guī)定自2006年8月1日起，對二手房交易個人所得稅由自愿性征收原則，改為強制征收，既先交稅后發(fā)證。

土地雙限政策：7月底，國土資源部在國六條精神下，公布了“招拍掛出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范”，規(guī)定編制國有土地出讓方案時，國土部門可將城市規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)部門確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等規(guī)劃條件和建設(shè)條件，作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。即在限房價、限套型的基礎(chǔ)上，出讓國有土地。