上半年我國房地產市場五大特征

　　今年上半年，我國房地產市場呈現(xiàn)五大特征：
　　一是房地產開發(fā)投資增長加快。上半年，我國房地產開發(fā)繼續(xù)保持了較快的發(fā)展勢頭。前6個月完成投資7695億元，同比增長24.2%，雖然慢于同期全社會固定資產投資增速5.6百分點，但比上年同期加快0.7百分點，比一季度、前5個月份分別加快了4、2.4個百分點。與全社會固定資產投資一樣，房地產開發(fā)投資增長也呈逐月加快的態(tài)勢。
　　二是房屋供給面積增幅提高。1998年以來，全國房地產施工面積、竣工面積都保持了持續(xù)快速的增長，到2004年，各類指標的增速均達到了近年來的最高水平（見表1）。但受房地產新政的影響，去年全國房地產施工面積和竣工面積比上年均有所回落。今年以來，由于信貸增加、貨幣供給寬松，土地開發(fā)期限的出臺，再加上去年基數(shù)較低等因素的影響，房屋施工面積和竣工面積增長都比上年同期有較大幅度的反彈。前6個月，全國商品房施工面積140552萬平方米，增長20.9%，商品房竣工面積13391萬平方米，比去年同期增長20.4%，分別比去年同期提高2.1、4.1個百分點。
　　
　　三是結構趨向合理，經濟適用房開發(fā)投資增幅由負轉正。受市場引導和宏觀調控政策的共同影響，今年房地產開發(fā)投資中一個可喜變化是投資結構趨于優(yōu)化，住宅投資增長明顯加快，特別是經濟適用房開發(fā)投資由上年的負增長14.6%轉變?yōu)樵鲩L6.1%，增幅提高了20.7個百分點。同時，商業(yè)營業(yè)用房投資增幅比上年同期回落3.1個百分點，辦公樓投資比上年同期回落3個百分點，其他投資增幅回落22.6個百分點（見表2），與上增速相對應，住宅投資占房地產業(yè)投資的比重由去年67%上升到今年的69%，提高了2個百分點，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他投資所占比重分別比上年同期降低0.3、0.3、1.5個百分點。住宅投資尤其是經濟適用房開發(fā)投資增長加快，說明房地產市場供給結構正在向宏觀調控預期的方向發(fā)展。
　　
　　四是中部地區(qū)房地產開發(fā)投資普遍快于東、西部地區(qū)。分地區(qū)來看，由于東部經濟發(fā)達地區(qū)土地資源偏緊、價格高和房地產市場競爭激烈，使一些房地產開發(fā)商將開發(fā)重點向中、西部轉移。房地產開發(fā)的地區(qū)結構開始發(fā)生變化，尤其中部地區(qū)房地產開發(fā)投資增長更加迅速。上半年中部地區(qū)房地產開發(fā)投資在上年增長近35%的基礎上，今年又實現(xiàn)了35.5%的高增長，增幅比上年同期提高0.7個百分點。比較而言，東部地區(qū)增幅僅比去年同期提高1.4個百分點，而西部地區(qū)卻同比下降近4個百分點。
　　
　　五是房地產開發(fā)資金結構發(fā)生重大變化，國內貸款和外商直接投資資金大幅增加。今年以來，國家陸續(xù)出臺了上調銀行存款準備金率、提高貸款利率、提高消費信貸首付款比例等緊縮性貨幣政策，但從目前情況來看，上述政策對房地產開發(fā)資金來源并未產生實質影響。原因在于在上半年房地產開發(fā)投資資金來源中，國內貸款增幅達到56.4%，增幅比上年同期提高53個百分點，國內貸款占整個資金來源的比重由去年的18.5%上升到今年的22.4%，提高了近4個百分點。
　　
　　同樣，由于外資大舉進軍國內房地產市場，房地產投資資金來源中外商直接投資資金增幅達77%，比上年同期提高64.5個百分點，占比由去年的0.7%提高到今年的1%。與此相反，自籌資金增幅同比下降了11.3個百分點，其他資金增幅同比下降了2.5個百分點。房地產開發(fā)資金來源中出現(xiàn)的重大變化值得各方面密切關注。