各國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控有術(shù)

肖元真　屠　平　蔡俊煌

21世紀(jì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)充滿(mǎn)想象力和有待開(kāi)拓的新領(lǐng)域，但不可諱言的是，這個(gè)有待開(kāi)拓的領(lǐng)域也充滿(mǎn)了許多的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，同時(shí)也存在著資訊與法律方面的欠缺。為了使我國(guó)“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠納入健康的持續(xù)的軌道，專(zhuān)家就國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本狀況和政策調(diào)控進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)查和比較研究，供有關(guān)之士參考。

日本：增加國(guó)債放松金融限制

日本是亞洲先進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家行列的國(guó)度，目前在被人稱(chēng)為亞洲金融中心的東京市中心，相當(dāng)于上海的靜安寺的中心區(qū)域內(nèi)，買(mǎi)一套新建的實(shí)用面積90平方米，帶停車(chē)位的房子，價(jià)格不過(guò)4000多萬(wàn)日元，要算建筑面積達(dá)120平方米，合人民幣360萬(wàn)元，按建筑面積算每平方米3萬(wàn)元人民幣，與此同時(shí)日本白領(lǐng)收入相當(dāng)于上海的5倍，可想而知上海靜安寺的房?jī)r(jià)相比較就顯得偏高。日本提供出售的住宅都是全裝修的，包括衛(wèi)生間和廚房，還有中央空調(diào)和地板暖氣，所有材料都是無(wú)毒標(biāo)準(zhǔn)，浴室?guī)Э照{(diào)和液晶電視，廚房也是帶全自動(dòng)洗碗和烘干機(jī)，基本家用電器和家具一應(yīng)俱一。

然而，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天這樣的情況也是經(jīng)過(guò)幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的。日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來(lái)自于20世紀(jì)80年代，當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)上漲速度飛快，短時(shí)期內(nèi)漲價(jià)，幅度巨大，很多投機(jī)者利用迅速上揚(yáng)的股票的賬面利潤(rùn)投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時(shí)，樓市的泡沫也同時(shí)被擠破。

日本政府在吸取教訓(xùn)和重塑房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，推出了三大符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的改革措施：一是通過(guò)增加國(guó)債來(lái)投入建設(shè)代價(jià)昂貴的公共配套項(xiàng)目恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)的活力和提高房地產(chǎn)的附加價(jià)值。二是放寬限制，為了刺激經(jīng)濟(jì)，日本開(kāi)始放松對(duì)金融行業(yè)的諸多限制，它幫助投資者建立了房產(chǎn)投資信托，主要用于設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資的互助基金。三是政府還調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，比如高度限制，并縮短了建筑方案的審批時(shí)間，并鼓勵(lì)節(jié)能建材的大量使用。實(shí)踐證明：這些改革措施的實(shí)施為日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了資金，增強(qiáng)了活力，減少了再開(kāi)發(fā)的難度，降低了市民進(jìn)入房地產(chǎn)的門(mén)檻，使日本的房地產(chǎn)業(yè)邁入了新一輪的可持續(xù)發(fā)展周期。

美國(guó)：對(duì)美元再行加息

隨著美國(guó)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，美國(guó)的住宅價(jià)格讓人不可理解的快速上漲，目前已有越來(lái)越多的美國(guó)經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為：美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，政府必須采取果斷的措施來(lái)應(yīng)對(duì)和抵制日益攀升的房地產(chǎn)價(jià)格。美國(guó)新上任的美聯(lián)儲(chǔ)主席本·伯南克在防止和解決美國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和房地產(chǎn)升溫的主要方法是對(duì)美元再行加息，進(jìn)行金融創(chuàng)新和進(jìn)一步放寬限制，希望以此來(lái)確保美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、持續(xù)發(fā)展和美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的理性、健康發(fā)展。

目前美國(guó)平均房?jī)r(jià)折算成每平方米價(jià)格約在一萬(wàn)元人民幣，同我國(guó)目前一線(xiàn)城市市區(qū)高檔住房?jī)r(jià)格相當(dāng)。美國(guó)人不但單位住宅沒(méi)有公共面積一項(xiàng)的干擾，而且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因?yàn)槠溆?jì)算的原則是完工面積必須是經(jīng)過(guò)建筑材料如地板，地毯之類(lèi)鋪設(shè)后的地面和樓面。

美國(guó)加州的房?jī)r(jià)近三年平均升幅達(dá)到 40％。美國(guó)聯(lián)邦房屋企業(yè)監(jiān)督辦公室認(rèn)為：美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲受多種因素影響，其中按揭利率低，投機(jī)性投資和人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是主要原因。目前美國(guó)政府正打算通過(guò)提高利率，增長(zhǎng)稅收和調(diào)節(jié)市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和平抑市場(chǎng)，避免美國(guó)房?jī)r(jià)的大起大落，以促使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們收入增長(zhǎng)的水平同步。

俄羅斯：對(duì)不法開(kāi)發(fā)商處以重罰

俄羅斯國(guó)家杜馬2005年通過(guò)了該國(guó)新的《房地產(chǎn)法》。這項(xiàng)法律規(guī)定，俄羅斯所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在獲得房屋銷(xiāo)售許可后才可以上市銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方按后，才可與消費(fèi)者鑒定房屋銷(xiāo)售合同。另外，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)房屋建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)法律還對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)證資格進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定：開(kāi)發(fā)商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費(fèi)者有權(quán)退房并要求賠償。

俄羅斯房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅近年來(lái)始終大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周邊的歐亞國(guó)家。近三年該國(guó)房?jī)r(jià)的平均漲幅達(dá)到30％，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅尤其驚人，莫斯科平均房?jī)r(jià)折合人民幣已達(dá)每平方米1．7萬(wàn)元，中心城區(qū)已達(dá)到每平方米2．5萬(wàn)元。莫斯科效區(qū)和莫斯科州的房?jī)r(jià)近年來(lái)也水漲船高，個(gè)別新建設(shè)的地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅甚至已超過(guò)了市區(qū)，除了改善居住環(huán)境外人們還將購(gòu)買(mǎi)住宅作為是個(gè)人投資或財(cái)產(chǎn)保值的手段，這種現(xiàn)象的蔓延也加劇了住房供求的緊張局面。

為此俄羅斯聯(lián)邦近期推出了一系列新政，以求解決房?jī)r(jià)過(guò)高和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府日前已向全國(guó)人民承諾繼續(xù)擴(kuò)大房屋建設(shè)的規(guī)模，控制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，切實(shí)解決百姓的安居樂(lè)業(yè)。

新加坡：第一次購(gòu)房政府補(bǔ)貼15萬(wàn)元

新加坡高昂的土地成長(zhǎng)必然帶來(lái)高額的房?jī)r(jià)，而政府們重點(diǎn)將注意力放在了合理解決普通收入者的居住問(wèn)題上。在新加坡，由建屋發(fā)展商負(fù)責(zé)住房供應(yīng)。這個(gè)部門(mén)隸屬于國(guó)家發(fā)展部，它的職能之一就是根據(jù)不同居民的收入水平設(shè)計(jì)不同的住宅，以解決各個(gè)層次居民的住房。供給普通收入者的經(jīng)濟(jì)適用房以高層住宅為主，居民可以通過(guò)公積金購(gòu)買(mǎi)住房，以解決各個(gè)層次居民的住房。供給普通收入者的經(jīng)濟(jì)適用房以高層住宅為主，居民可以通過(guò)公積金購(gòu)買(mǎi)住房。該國(guó)對(duì)低收入者政府會(huì)提供更多的補(bǔ)貼。一般而言，一對(duì)無(wú)房的新婚夫婦第一次購(gòu)房，如為二手房，政府會(huì)給予折合人民幣15萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)一次性補(bǔ)貼；如購(gòu)新房，政府會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)的折扣價(jià)格出售。這些住宅五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻枰迥陜?nèi)出售的，必須通過(guò)政府機(jī)構(gòu)，不能直接在市場(chǎng)上出售。對(duì)于新加坡高收入的居民，國(guó)家不包其住房，購(gòu)置住宅完全實(shí)行商品化，雖然新加坡的房?jī)r(jià)較高，但由于新加坡人均年收入為2萬(wàn)美元，所以有錢(qián)一族對(duì)高額的房?jī)r(jià)也完全可以接受。

新加坡在城市建設(shè)中一向很重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金來(lái)源主要是二個(gè)方面，一是財(cái)政撥款，二是通過(guò)招標(biāo)由投資者出資。例如，在開(kāi)發(fā)工業(yè)園區(qū)時(shí)，園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施就由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，公共設(shè)施建成后移交給有關(guān)的政府機(jī)構(gòu)去管理。另外，在各國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，動(dòng)拆遷成本的不斷上升助推了房?jī)r(jià)的上升，而新加坡在動(dòng)拆遷方面有很多可供接見(jiàn)的對(duì)策和措施。具體而言，新加坡政府搞好動(dòng)拆遷有兩方面成功的因素：其一是人們搬到新的地方，必須要比他們以前居住的地方好；其二是拆遷的同時(shí)，不完全毀壞它，從而確保了新加坡房地產(chǎn)的健康和有續(xù)發(fā)展。