百億地產熱錢涌入京滬穗三地酒店業

地產和酒店業的關系從來沒有像今天這樣密切。部分地區地產落潮，使得投資者將目光鎖定了酒店行業，而酒店業草根企業開元則認為酒店如要快速發展，必須結合地產同步拓展。

據上海有關地產、酒店行業幾位資深人士同時透露，從今年年初到10月初，地產投資商在上海地區整幢購買物業和自建物業投資酒店行業的資金至少在50億元左右，北京、上海、廣州三地地產資金進入酒店行業的據保守估計也有100億元左右。

“以前我重點投資商鋪和房地產，不過這幾年大部分的資金都投在酒店上了，從目前情況來看，投資回報率相當不錯。出租率基本上近100%。”近日，擁有溫州首家“速8”經濟型酒店的溫商王建敏興致勃勃地告訴《第一財經日報》：“我打算未來3~5年內，再開5~10家這樣的經濟型連鎖酒店。”

王建敏是個典型的精明溫商，頭頂著溫州飯店餐飲協會副會長、溫州車迷俱樂部商務理事等多個頭銜，他搞過紡織業、從事過裝潢工程，5年前投資地產，使他的個人資產也從數千萬元翻倍到目前的約上億元。然而在一輪炒房熱過后，國家宏觀經濟調控一步步“緊逼”，上海地產市場出現下行，敏銳的王建敏發現酒店業也具有良好的現金流和較為穩定的投資回報，于是將資本投向了經濟型連鎖酒店，并將其作為今后主營項目。

地產商熱炒酒店業

王建敏絕對不是個例。位于上海武寧南路的金爵酒店，悄然被一位曾在上海炒房團中頗有影響力的商人買下，目前被正式裝修成了“樹舍”經濟型酒店。《第一財經日報》記者從該酒店的管理人員處了解到，如今經營不到一年的“樹舍”已經取得了日出租率90%左右的良好成績，公司正謀劃在上海擴張酒店連鎖規模。

越來越多的地產投資商將目光投向酒店業。前不久，滬上首家德國凱賓斯基飯店集團的掛牌酒店式公寓簽約，業主方上海和光酒店投資管理有限公司正是近期在申城崛起的酒店專營投資民企，其當家人依靠地產投資等賺得一桶金后，便注冊成立了該公司，瞄準全國高端酒店市場“拋金”。和光在全國還有多個豪華酒店項目在建。

不僅如此，摩根士丹利基金也整體購入上海錦麟天地雅苑項目中的酒店式服務公寓部分，荷蘭信托投資基金管理公司則于近期收購上海盛捷高級服務酒店公寓……一時間，中外資本都開始了酒店業圈地戰。

現金流充足可巧妙避稅

樓市不如以前景氣，于是處于增長階段的酒店業成了新一輪注資目標。上海中原物業顧問有限公司研究咨詢部主任朱小姐告訴《第一財經日報》，高檔住宅市場的回報率目前只有3%左右，而酒店物業的回報率可高達8%，兩者之間的差距使得更多的開發商轉向酒店投資。“其中酒店式公寓和產權式酒店是現在相當熱門的模式，開發商一般是不愿意長期持有一項物業的，很多投資商都將之前從三級市場上收購來的二手房改建成酒店。”

有一位原本投資住宅房的張先生日前向《第一財經日報》透露，正謀劃將麾下的多處物業改成“分散式酒店”。

中國的酒店市場，高端酒店和經濟型酒店“兩頭熱”，其中經濟型酒店更具投資誘惑力。一般而言，一家擁有幾十間至100間客房規模的經濟型酒店投資成本在600萬~1000萬元之間，回報期大約是2年左右。錦江國際集團酒店事業部有關負責人、資深酒店業分析人士趙煥焱還向記者揭示了酒店業的商業特性：超市、賣場等存在的應收賬款很多，有時候甚至是多角債務，這大大降低了企業的賬面利潤。但酒店業就基本不存在這樣的問題，因為客戶付賬是即時進行的。

此外，分析人士還指出，其實不少商家將地產資本轉向酒店投資是為了巧妙避稅。比如買賣一套全住宅房，獲100萬元利潤的話，就要上繳33%的所得稅，即33萬元，但假如將買進物業一部分改建成酒店，那么酒店部分就可以作為成本抵消，其賬面利潤就會大大減少，這樣一來，最后可能只需繳納5-6萬元的稅金了。

百億資本涌入前景難卜

據上海產行業的資深人士透露，從今年年初到10月初，地產投資商在上海地區整幢購買物業和自建物業投資酒店行業的資金至少在50億元左右，北京、上海、廣州三地地產資金進入酒店行業的據保守估計也有100億元左右。

但如此巨大的資本涌入酒店市場，真是一片“錢景”嗎？

仲量聯行酒店集團中國區總經理兼執行副總裁安瑞達表示，自從2000年以來，上海四、五星級酒店市場一直持續看漲。事實上，上海五星級酒店市場的平均房價，已經成為僅次于香港、東京的第三高城市。

不過仲量聯行酒店集團同時指出，2006年到2008年將有8527間客房進入上海酒店市場，客房供給量的增加將對市場入住率水平產生壓力。不過，盡管市場在未來12~18個月內可能進入鞏固期，仲量聯行酒店集團仍堅信上海酒店業在中長期內將為投資者提供投資價值。

然而上海財經大學國際工商學院旅游系主任、博士生導師何建民教授則給出了不同的意見：就近幾年而言，酒店業板塊的走勢良好，尤其是借著世博會和奧運會的商機，北京和上海成為“酒店地產”的投資熱土，但是目前大量的資本進入必將使酒店市場的供給過早大于需求，導致市場飽和，行業出現惡性競爭。同時房地產商，尤其是炒房投機客并沒有什么酒店行業的經驗，而酒店行業是一個管理精細化的行業，熱錢的短期逐利行為和酒店管理經驗的缺乏很可能會導致未來的經營危機和管理危機。

還有不少業界人士認為，商家還需要時刻提防未來的市場“洗牌”，屆時可能會淘汰一大批處于尷尬境地的酒店。