房價新規與欠發達地區房地產業

編者按：抑制房地產過熱是本輪宏觀調控的重點。為了進一步控制房價的過快上漲，5月29日，國務院批轉了建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》）。作者對咸寧市房地產市場的調查顯示，房價新規對欠發達地區房地產市場會有積極的作用，但實施效果會受當地客觀條件的影響。

房價新規對欠發達地區房地產業的影響

有助于增加有效供給，滿足多層次住房需求。從2003年“121”文件、“831”土地政策、新老“國八條”，到2004年10月29日之后的四次調息，房地產市場各項政策主要目的都是為了控制需求，但市場房價卻始終難以實現回落，而此次《意見》卻著重于房地產供求的調整，將調控重點轉移到增加有效供給，加大了廉租房、中小套房、低價格房的供給比例。調查顯示，社會各界對此次《意見》的出臺，大部分持肯定態度，認為《意見》有利于增加新建中小套型普通商品房供應比例，改善住房供應結構，滿足居民多層次的住房需求。

有助于規范房地產開發市場，提高開發商素質。《意見》明確規定：“對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款”。這一規定一方面將有力地抑制房地產市場上一些開發商“空手套白狼”的投機行為，促進開發商提高實力和素質，在很大程度上保護優質開發商的市場份額和市場利益，提高優質開發商信貸融資的能力，促進房地產開發市場的“優勝劣汰”，另一方面，必將進一步規范房地產開發市場，實現房地產開發的有序競爭，為房地產市場的管理和監控也帶來了更為便利的條件。金融部門也表示，將進一步從嚴控制對房地產開發貸款的風險管理。據調查，咸寧市金融機構對房地產開發貸款發放仍處于起步階段，金額最大的一筆為建行于2006年初發放的2000萬元，其他三家國有商業銀行零星發放的房地產開發貸款不足1500萬元。商業銀行對這些房地產開發貸款的風險管理一直采取審批從嚴的謹慎態度，均要求企業辦理了有效足額抵押。

有助于打擊房產投機行為，防范住房消費貸款風險。對首付比例提高至30%這一規定，咸寧市金融機構和居民反映，此舉既可以有效地打擊房地產市場的投機行為，防止利用住房消費信貸炒作房價，又可以有效滿足自住房用戶對消費信貸的需求，緩解房市結構性矛盾。據了解，咸寧市目前真正意義的住房按揭貸款還很少。居民和金融機構辦理的住房消費貸款，大多屬于抵押貸款，即居民在取得房產證之后，再按一定比例向銀行申請抵押貸款，而且金融機構住房消費貸款一般都只對有穩定收入、穩定職業的居民（即公職人員）發放，首付比例至少要達到30%，所以，這次提高首付比例對欠發達地區基本上沒有影響。與此同時，受前期房地產市場有關央行準備將住房按揭貸款首付比例提高到五成這一傳言的誘導，不少居民的住房消費信貸意愿得到了部分釋放。據咸寧市建設銀行反映，2006年元旦至4月，該行累計發放住房消費貸款近600萬元，4月28日貸款利率加息之后，該行20天內就受理住房消費貸款近200萬元，增幅明顯加快。

在一定程度上可抑制房價過快上漲勢頭。近三年來，咸寧市特別是市區商品房價格一路飚升，出現了跳躍式增長。從2003年的商品房均價650元/平方米直升到2005年底的1050元/平方米，到2006年5月底已升至1300元/平方米。房價新政出臺后，咸寧市及時制訂了“嚴格市場準入、實行稅收征管、加強金融調控”三項穩定市場房價的措施，因此，大多數居民相信，隨著此次房產新政各項稅收、信貸、土地政策的陸續到位，咸寧市房價過快上漲的勢頭必然會受到一定抑制。

延緩欠發達地區房地產業發展速度。咸寧市作為經濟欠發達地區，房地產開發近兩年才剛剛起步，受經濟環境、地理環境限制，房地產一級市場尚不完善，更談不上二、三級交易市場。此次房價新政的出臺，必將對房地產市場的后期發展帶來深刻影響。首先是房地產信貸趨嚴可能影響本地房地產發展速度。部分商業銀行反映，咸寧市目前的房貸市場可供商業銀行選擇的客戶資源較為稀缺，相對于其他信貸市場而言，反而是一個安全系數較高的信貸市場，也是商業銀行試圖逐步深入的一個市場。但此次《意見》的出臺，大大提高了房地產開發信貸的條件，而本地房地產開發企業在資質、資本金、開發能力、銷售能力等方面普遍發展不夠，商業銀行從自身風險管理角度出發，很有可能放棄剛起步的房地產開發信貸業務，從而造成有效供給不足的本地房市發展速度減緩。其次是房地產二級市場受到打壓，不利于欠發達地區房地產市場的健康成長。《意見》規定“對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的銷售收入全額征收營業稅”，不少居民認為，由于經濟欠發達地區尚未出現明顯的炒房和投機行為，再加上也沒有真正意義的二級市場，這種稅收杠桿不但很難發揮調控作用，相反還很有可能導致二手房交易不暢，增加了中低收入階層的交易成本，出現適得其反的結果。

影響房產新政實施效果的主要問題

我國幅員遼闊，各地經濟發展狀況千差萬別。由于房地產調控政策主要是針對我國的大城市和經濟發達地區房地產過熱現象，因此，一些政策規定與欠發達地區實際情況有一定的差距，在欠發達地區的執行中，可能會面臨一些現實問題而影響實施的效果。

欠發達地區強勁的居民住房消費需求對房價的推動作用不容忽視。近年來，欠發達地區經濟出現了快速增長的良好局面，城鄉居民收入得到了穩步提高，居民住房消費意愿表現得十分強烈，商品房開發和銷售呈現出強勁發展的勢頭，當期上市的竣工房完全能夠被市場及時消化。以咸寧市為例，2005年末城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入分別達到了8004元/人、2911元/人，分別比上年增加369元/人、213元/人；全市房地產開發投資總額3.8億元，其中商品房銷售面積14.5萬平方米，成交金額達到9200萬元，空房閑置率不足5%。受當前銀行利率水平較低、市民消費觀念的改變、市區城市人口的快速增長和房改政策的實施等因素影響，居民住房消費意愿有增無減，不會簡單地因為某項政策的出臺而會減弱，甚至還會成為推動房價居高不下的重要因素。

欠發達地區居民住房消費習慣加大房價新政執行難度。《意見》規定，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型面積90平方米以下的住房必須達到開發建設面積70%以上”。這一硬性規定與經濟欠發達地區居民的消費習慣不相適應。據了解，咸寧市目前房地產開發中住房面積一般為100～120、120～170平方米這兩種戶型，90平方米以下的住房開發不足開發總額的10%，這主要是受經濟欠發達地區住房消費習慣影響。咸寧市目前人平居住面積達41平方米，高出全國平均水平近15平方米，高出發達城市則更多。居民特別是富裕以后進城的農民更熱衷于購買大戶型的住房，這種消費習慣很大程度上影響到了城鎮居民的購房行為。開發商為迎合住房消費者的需要，同時考慮到土地、規費等固定成本的均攤效用，不得不更多地把投資目光放在90平方米以上的套房之上。與此同時，房地產開發商也擔心，在此硬性規定執行以后，將有可能迫使90平方米以下房價略有下調，但90平方米以上住房會因市場需求與市場供應的平衡、“物以稀為貴”的現象導致房市均價不降反漲。

土地價格和規費上升，影響房價新政的實施效果。據房地產開發商反映，目前房價上漲的主要因素為政府規費提高、土地成本上升、建材漲價和勞動力成本上漲，其中土地購置成本由2005年的均價16萬元/畝上漲到2006年的20萬元/畝，加之建材成本居高不下、勞動力成本只漲不跌，商品房開發成本也呈上升趨勢。2006年5月16日，咸寧市土地轉讓金最高達到了746元/平方米，合計每畝24.9萬元，城市配套費由2004年的22元/平方米上漲到55元/平方米，環保部門的噪音污染費由3000元/棟上漲到7000元/棟。房地產開發成本上漲的趨勢，也影響到了居民對房價的預期回落。不少居民表示，縱觀房地產市場近幾年的變化，在房地產市場最有定價權的往往是有話語權的、有政策影響權的、有錢有勢的群體。地方政府不可避免地希望房價上漲，因為只有房價上漲，地價才能上漲，房地產交易也可以帶動財政收入的增加；金融部門也不希望房價回落，要不然，貸款就會因有效抵押不足而產生風險；開發商肯定是希望房價上漲，這是商業的本質決定的；老百姓也不情愿房價大跌，這樣就會物失所值。多個經濟利益體對房價的預期將會在很大程度上影響到此次房市新政的實施效果，房價在市場的不可預見因素下是否回落將存在著很多變數。

（作者單位：人民銀行咸寧市中心支行）

責任編輯：張明莉