萬科，戰(zhàn)略大調整

撰稿 馬鳳桃

“明星化”了的王石，已經不太在經營層面關注萬科的業(yè)務了，他忙著在非洲、南極和喜馬拉雅山之間“行走”，但是這并不妨礙他研究中國房地產游戲規(guī)則的變化。始于2004年的宏觀調控迫使王石重新反思萬科的發(fā)展計劃。

在保證安全的前提下，萬科的戰(zhàn)略發(fā)生了微妙的變化。萬科不再諱言對“增長”的追求。王石說“行走改變生活”，他選擇了“顛覆”來描述萬科的戰(zhàn)略改變。萬科提出：10年之后，完成100億的利潤、1000億的銷售額，占有3％的市場份額。并把2005稱為萬科的新戰(zhàn)略元年。一切現象已經表明，為了應對宏觀政策所引發(fā)的房地產市場的變化，萬科開始向“規(guī)模擴張”的方向積極邁進——萬科比以前更“生猛”了。

“冬天來了，首先死掉的是體質弱的人”，萬科總經理郁亮說：“萬科要從管理方面，從文化方面，從團隊方面，從品牌方面做好準備。但我們是從戰(zhàn)略上考慮的，是準備充分的，而不是盲目擴張。”

強化資金鏈

2005年7月8日，萬科發(fā)布公告稱，萬科與GIC(新加坡政府產業(yè)投資有限公司)附屬公司新加坡RZP(Reco Ziyang PteLtd)公司共同投資成立了一家中外合資投資公司，暫定名為“萬科星地產投資有限公司”，該公司將通過設立項目公司或投資項目公司股權的方式，在中國境內進行房地產項目投資。對萬科而言，在與RZP的合作中，引進的是國際化的先進理念和更為嚴謹的資金監(jiān)控體系。

萬科越來越注意資金量的積累。郁亮說：萬科著力解決融資渠道問題。過去，關系比錢重要，但自從2002年國家實施宏觀調控以來，由于土地轉讓制度更加規(guī)范透明，加之金融政策調整，銀根緊縮，使得錢比關系更重要了。

據介紹，目前萬科手里有30多億元人民幣現金、銀行100多億元的授信，已經用了10多個億。收購“南都”要用去一部分——按照協(xié)議，2005年僅需要付9億多元，剩下的50％則分為兩年支付。但是，萬科的資金并不充裕。現在在上海，買12萬多平方米的土地大約需要17億資金。萬科今年在全國的土地儲備目標是新增400—600萬平方米。所以，萬科必須解決資金方面的壓力。

早在2004年7月5日，萬科公司就與Hypo國際地產銀行簽訂了合作協(xié)議，為當時即將開發(fā)的中山項目進行境外融資安排，同時公司再度與新華信托合作，以發(fā)行“新華信托——萬科17英里項目集合資金信托計劃”的方式籌資近2億元。2004年9月，萬科19．9億元的可轉換債券計劃也正式出籠。

從GIC到Hypo國際地產銀行，再到信托、二次可轉債券，不難發(fā)現，萬科在為在全國擴張打造一條堅韌的資金鏈。

雄厚的資金儲備，是萬科下一步發(fā)展的基石。目前萬科的資金來源僅有20％左右來自于國內銀行。以往，萬科執(zhí)行的是“穩(wěn)健”的發(fā)展策略，對資金的需求并不特別嚴格，但是在新的擴張政策之下，萬科必須要加強自身的融資能力。融資多元化，是發(fā)展的必然方向。此次與RZP的合作，“是萬科真正意義上的國際融資”。招商證券房地產分析師余志勇分析，“與借款不同，此項與強大資金的合作，令萬科綜合實力增強，抗風險能力得到提高。”

并購：一箭雙雕

萬科的并購有兩個目的：第一，擴大企業(yè)規(guī)模；第二，獲得土地儲備。

2005年3月，萬科以近18．6億元人民幣收購了南都集團在上海、江蘇的70％股權和在浙江的20％股權，創(chuàng)下了國內房地產業(yè)并購案的最高紀錄。萬科也因此得以順理成章的挺進長三角地區(qū)。

“通過購買公司的方式獲得項目在異地開發(fā)是很普通的手段，屬于戰(zhàn)術層面”，專家指出。在目前中小地產企業(yè)普遍缺乏資金的情況下，正是像萬科一樣的地產大鱷們伺機收購擴張之時。通過收購一些當地的房地產公司，萬科同時也能夠獲得這些公司原有的存量或閑置的土地。這是萬科應對“招拍掛”政策的手段之一。

從長期看，在20年之內，長三角無疑是中國房地產業(yè)最大的市場。從萬科的全國布局上來講，浙江和上海有兩個億以上的利潤空間，如果沒有浙江，萬科的利潤就要減少一半。此前，蘇州工業(yè)園區(qū)1平方公里地塊掛牌出讓被順馳以27．3億元摘走，讓為此地塊準備了一年多、志在必得的萬科鎩羽而歸。通過收購南都，萬科加強了在長江三角地區(qū)的盈利能力，在上海，萬科原本有7個項目，加上南都4個項目，萬科的實力獲得了大幅增長。整合南都，基本完成了在長江三角洲地區(qū)的戰(zhàn)略布局。

萬科總經理郁亮現在親自過問萬科整合南都的每個細節(jié)，就是要確保整合的順利進行。郁亮說：“拿到浙江南都20％的股權，對萬科而言具有很大的戰(zhàn)略意義。應該看到，沒有哪家外地地產商進入浙江。這次購買浙江南都20％的股份，萬科是策略性投資，為下一步投資作鋪墊。這次同南都的合作，雙方各得其所。江蘇和上海以我為主，浙江以南都為主”。

郁亮說：現在“招拍掛”政策并沒有解決土地資源緊張問題，土地資源依然在政府手里。在很多城市，通過政府手段進入市場的土地非常有限。以萬科總部深圳為例，2003年有120萬平方米建筑面積的土地進入市場，2004年100萬，去年只有80萬。在深圳，萬科每年買進超過政府公開拍賣土地的1／3，仍不能滿足開發(fā)需求。2004年萬科拿到的土地，50％以上是通過合作開發(fā)拿到的。

南都在長三角地區(qū)擁有數百萬平方米的項目資源，收購完成后，萬科將在上海、江蘇區(qū)域新增項目資源219萬平方米，并參股項目資源儲備充足的浙江南都，為其經營、開發(fā)規(guī)模的進一步擴大，提供了有力支持。

住宅產業(yè)化

王石是最早在國內提出“住宅產業(yè)化”的業(yè)界人士。而就現在看，萬科之所以提出“住宅產業(yè)化”并不是孤立的，而是有深層的戰(zhàn)略考慮。萬科要追求規(guī)模擴張，住宅產業(yè)化是最有效的技術手段。

王石似乎是從流水線提高生產率那里獲得了靈感，提出了要像生產消費產品一樣造房子。流水線的特點是高效率、低成本和部件標準化，福特汽車把T型車放到流水線上生產，塑造了汽車業(yè)發(fā)展速度的奇跡。而流水線的幾個特點恰好都符合萬科未來10年的發(fā)展戰(zhàn)略要求。

據介紹，萬科地產很快要實現部分部件工廠化。在深圳地區(qū)要開工生產六層預制混凝土的裝配式結構，主要部件90％以上都是在工廠生產好，然后到現場裝配。同時，今年還要在深圳地區(qū)做一個六層或者九層輕鋼結構的實驗樓，以便開展更復雜的實驗。在提高效率方面，萬科使用人均開發(fā)面積進行比對。

未來工廠化生產的住宅設計體系可以分為三個部分：一是外掛模塊，一是核心模塊，一是交通模塊。外掛模塊主要是為了適應不同地區(qū)、不同層次住宅的多樣性，包括櫥窗、陽臺等欄板，這些支架是可變換、可選擇的外掛構建；核心模塊是通過對客戶的細分和客戶對生活需求非常詳細的研究，確定房屋的不同區(qū)域的面積分配，還可以根據不同客戶喜好進行自主選擇；交通模塊是一個可裝電梯或者是不裝電梯的選擇，為將來工廠化的施工留下一個非常好的基礎。

通過把住宅模塊化和標準化制造，萬科能夠大幅降低住宅的開發(fā)制造成本，提高建設效率，從技術層面配合萬科在規(guī)模上的“大躍進”戰(zhàn)略。郁亮說：在住宅產業(yè)化方面，目前國內房地產市場的工廠化程度只有7％，而在美、日等發(fā)達國家已經達到50％，就是說一套房子有一半的部件都可以自己組裝完成。

為了讓自己的流水線生產出更適應市場的產品，萬科還像研究消費品市場一樣研究未來的房屋需求變化，為自己的住宅產業(yè)化做好鋪墊。萬科請了建設部和國土資源部的專家進行研究，研究未來10年的土地政策會如何演變；“我們還請了人口研究所的專家研究人口會如何變化。我們得到的結論是，未來的城鎮(zhèn)人口，將從現在的每戶3．53人下降到3．25人，未來10年，3～4人戶，特別是1～2人戶住宅將有更多的需求。”現在購房者的主要年齡段在30到39歲，全國有2．5億。未來10年有購房能力的人，也就是現在20到29歲的年輕人，全國有2．2億人。有了這些都是經過研究得出的結論，萬科就能夠更有針對性地設計自己的住宅產業(yè)鏈。

王石在最近一次房地產業(yè)界的會議上談到了“超級女聲”。他說，“超級女聲”他每場必看，因為他必須要研究現在18～20多歲年輕人的喜好，因為那是萬科未來的消費者。未來10年萬科要繼續(xù)領跑中國房產市場，就必須要有所行動。萬科把目光盯住了未來。

所以萬科稱2005年為自己的元年，萬科要“從零開始”走規(guī)模擴張之路。

責任編輯 張柏