上海隱患

房地產

經濟學家預言的“泡沫破裂”也許已成過去，但仍需經歷痛苦的吸收，2006年遠非樂觀的一年

從年初的房價每月飆升10%、3000人排隊月余而難求一房，到年末的房價連續跌停、業主與開發商大打“退房官司”，上海的樓市幾乎在戲劇般的大起大落中告別2005年，迎來前景迷茫的新年。

新年元旦剛過，中國房地產業協會秘書長顧云昌搶先發布了他的最新預計:2006年全國房價漲幅為8%，上海房價漲幅為9%。

即便有如此樂觀的預計，身處上海樓市漩渦中的各方依然難展歡顏——年增幅9%，這意味著上海房價漲幅進入了1999年以來的最低點，并首次跌回個位數漲幅。

對于自住型購房者而言，房價漲跌也許只是紙上富貴;對于投資客而言，房價漲跌意味著投資收益的增減;而對于房地產開發商來說，“六年來增速最低”這一結論，將直接影響其潛在客戶的消費行為，影響企業維持現金流的能力，乃至影響其生存——這并非聳人聽聞。

與此同時，來自政策面的消息使大家相信，未來一年房價漲幅放緩的趨勢仍將延續，局部區域的房價甚至還將下跌。

盡管建設部政策研究中心主任陳淮宣稱，2006年樓市主調將是“鼓勵住宅消費年”;盡管剛剛卸任的上海市土地資源管理局局長蔡育天曾表示，“將適當控制‘兩個1000萬’工程(2005年為重大工程新開工配套商品房1000萬平方米，提供中低價普通商品房1000萬平方米)的推出節奏”，但業內人士指出，政府宏觀調控旨在調整整個房地產業的利潤率，只要利潤率不下來，宏觀調控就不會停止。

由此來看2006年的上海房地產市場，經濟學家預言的“泡沫破裂”也許已成過去，但仍需經歷痛苦的吸收。

慎用“有形之手”

2005年，國家針對房地產市場制定的政策法規數量之多、頻率之密，堪稱前所未有。但針對上海樓市的宏觀調控，其實自2004年就已開始。

早在去年1月舉行的上海市“兩會”上，上海市政府第一次把“房價上漲過快”寫入《政府工作報告》，強調“要有效調控房價上漲過快的趨勢，使廣大普通市民能夠改善住房，得到實惠。”

“兩會”結束后，調控措施接連出臺:2004年3月，要求新建商品房的預售、銷售行為均須作網上備案登記;4月，施行“期房限轉”政策，禁止期房轉讓;6月，《上海市土地儲備辦法》出臺，旨在規范土地供給。但業內人士指出，這一年的政策大多空泛，僅“期房限轉”一項略具打擊炒房的效果，但也未得到認真落實。

地方政府過往宏觀調控的“時松時緊”乃至“虛松實緊”，事實上放大了市場參與者的投機心理。一面是宏觀調整政策“雷聲大、雨點小”，另一面則是明顯的令行不止。整個上海樓市在2004年上半年觀望數月之后，即于下半年開始了一輪報復性反彈;本應理性的投資行為，變成“擊鼓傳花”式的投機游戲，2005年首季上海房價每月暴升10%的一波漲勢，即是明證。

甚至在2005年3月上海“房產新政”之初，政府新制定的系列政策仍被市場視如“溫柔一刀”。當時被反復宣傳、強調的多項舉措，如查處網上虛擬合同、打擊違規炒房、封殺“購房一年內轉讓”、規范“轉按揭”交易登記程序等，其實只是既往常規政策的延續。

直到3月26日《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》發布，明確提出抑制房價過快增長的八條措施(“國八條”)，中央態度漸趨明朗，上海市才啟動了“兩個1000萬”工程，上海市銀行同業公會也發布了《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引》。

到下半年，宏觀調控政策初顯威力，滬上開發商多有感慨:如果此輪調控從2004年初泡沫尚不明顯的時候就開始，無論開發商還是投資者的損失都將大幅減少。

上海友康商業公司總經理助理徐仲曦表示，在影響房地產市場的諸多因素中，“政策”將是最重要的一條，“‘政策’包括房貸、稅收、法規以及整個宏觀調控舉措”;政策指引的方向可以使購房者、開發商以及整個市場形成對于房價的強烈預期:利好政策可以使購房者不顧價格泡沫而瘋狂購入，利空政策又將使交易急劇萎縮，導致市場觀望;價格越是下跌，觀望心理越是嚴重，市場將越發蕭條。

回顧既往，政府在上海房地產市場上的過多參與乃至干預，極大地影響了整個市場的良性走向，“有形之手”理應慎用。

信貸危機

在2005年的系列宏觀調控舉措中，對房地產開發商造成最大威脅的，當數“房貸新政”。

根據“房貸新政”，從2005年4月1日起，上海16家中資銀行將全線停止一年內個人房貸的轉按揭業務;取消房貸優惠利率，對購買第一套自住房實行九折利率優惠，而對購買第二、第三套住房實行6.12%的基準利率乃至上浮利率;給予購買首套住房者的按揭成數最高為七成，若購買第二、第三套住房，則按揭成數還將降低。

收緊房貸的直接結果是，以往以少量自有資金為杠桿、利用銀行貸款大舉購房的投機者大多絕跡于樓市;而有真實消費需求的購房者也迫于高利率，不得不推遲了購房行為。上海樓市就此進入交易量持續下跌的低潮。

相比房價下跌，開發商更擔心交易量的低迷，因為“房價總是可控的，沒有人會做賠本買賣，只不過賺多賺少而已;但交易量是不可控的——如果沒有交易量，不但價格毫無意義，還會影響現金流的良性循環，影響其在銀行的后續貸款以及樓盤的后續開發。這對開發商是致命的。”一位業內人士說。

房貸緊收政策，也令上海各家銀行自身面臨現實困境。曾被視做“金礦”的個人房貸業務出現大幅回落:2005年7月到10月，上海銀行界房貸數額連續四個月出現負增長，累計縮水66億元;其中10月單月的負增長更達到創紀錄的23億元，這給主要靠存貸利差營利的銀行帶來巨大壓力。

個人房貸負增長，雖然看似直接威脅開發商的資金鏈，然一旦開發商資金鏈斷裂，其風險最終將傳遞至銀行。這一情勢下，滬上銀行紛紛在2005年末重新放寬房貸。

2005年10月，浦東發展銀行率先放開房貸，將5.508%的優惠利率“普惠”至第二套住房購買者。隨后，占據房貸市場最大份額的建行上海分行、工行上海分行也分別和部分重點房產中介達成默契，放寬二手房貸的最高按揭成數至七成，并執行5.508%的優惠利率。工行上海分行還將第二套住房的最高按揭成數放寬到6.5成，將第三套住房的最高按揭成數抬高至六成。上海某房地產開發商透露，眼下已有多家銀行可提供“八成按揭貸款”。

個人房貸漸次放寬之外，房地產企業開發貸款也得到寬限。至2005年底，多家上海開發商向媒體透露，到期開發貸款都已得到“展期”，并未出現資金鏈斷裂的危機。

銀行放寬房貸，除了出于盈利需要，更重要的也許著眼于“回暖”房地產市場，減輕開發商資金鏈壓力，最終避免銀行壞賬。但這一更多著眼于當前得失、形同“托市”的舉措很可能是飲鴆止渴。

一個不爭的事實是，上海房價仍遠超大眾真實購買力，一旦房價步入下行通道，一旦“買漲不買跌”的整體社會心理預期形成，即便有巨額銀行資金支撐，仍難力挽樓市低迷。而在未來的持續低迷中，銀行資金進入愈多——無論以開發貸款的形式直接進入，還是以個人按揭貸款的方式間接進入，銀行潛在的風險愈大。

前上海市銀行業同業公會秘書長朱德林介紹，銀行信貸資金占上海房地產業整體資金比例高達70%，自有資金比例非但遠低于國家要求的35%，也低于全國20%的平均水平。

瑞士信貸第一波士頓首席經濟學家陶冬發表研究報告稱，進入2006年后，“上海樓市這個最大的不確定性風險依然存在。上海房地產是中國經濟今后12個月的最大隱患。”

房價迷局

中國房地產業協會秘書長顧云昌年初發布了他對上海房價漲幅的預計之后，市場上立即出現多種回應。

主流意見是，目前上海房地產市場已是“上攻無望”，進入下行階段，樓價再漲幾近奢談。可資印證的一個事實是，在去年12月初舉辦的上海第十八屆房交會上，到場者多達15萬人次，但真正下單預訂僅有728套。

據臺灣不動產研究所所長蔡為民估算，自2005年調控以來，上海多數區域的房價已退回2004年10月前的水平，過半樓盤均價已跌去15%-20%，且“最多拖不過2006年一季度，可望降價三成!”蔡感慨道:“再頑強的業者也不得不低頭認輸!”

上海中原地產研究中心的報告則相對樂觀:2006年一手住宅市場的新增供應量將比2005年大幅增加，但由于配套商品房的供應規模很難達到去年同期水平，因此，外、郊環線周邊樓盤面臨的壓力將略有減小。中原地產預計，在買賣雙方僵持了大半年之后，自住需求將上升，上海樓市將緩慢復蘇。

上海友康商業公司總經理助理徐仲曦，則對上海各區域樓盤進行了區分:

內環線以內的物業由于稀缺性，售價不會出現大幅波動，2006年不但能實現交易量持平，價格更會“穩中求升”;

中、外環之間的樓盤，2006年價格會出現明顯下跌，但成交量不會一味下跌，基本與價格成反比:一旦價格下調，交易量肯定上升;若價格回調，則交易量立即萎縮。目前上海有支付能力的購房者主要的期望居住地，就是中、外環之間，因此剛性需求較大。不過在2006年，中、外環之間的購房者將以自住型為主，投機客行將絕跡;

外環以外的大盤，則會出現價格、成交量雙雙大幅下跌。“這一地段都是大盤，供應量很大;政府對土地又有開發期限的要求，必須在規定時間內建成開盤，開發商資金回籠壓力大，競爭劇烈，必須以價格換取市場，大幅降價勢在必行。”徐仲曦說。

無論如何，在“房產新政”實施的第二年，上海樓市已經告別了“有房不愁賣”的賣方時代。

“未來一年將是真正考驗開發商智慧、考驗各個樓盤開發品質的階段。”金地集團上海公司總經理趙漢忠說。