小區(qū)商鋪的選擇技巧

以往，廣州房地產(chǎn)市場都是住宅產(chǎn)品唱“獨角戲”。而近年來，有多個小區(qū)商鋪“叫賣”，如合生旗下樓盤推出多套一口價小區(qū)商鋪，令樓市異彩紛呈。最值得關(guān)注的是有些商鋪走“主題式”經(jīng)營路線，如保利香檳花園波爾卡街特色商鋪，保利林語山莊商業(yè)風(fēng)情街等。

從商鋪投資的角度來看，如何才能成功投資?專家以兩個個案進行分析。

成功個案：

李先生住在紡織路某大型小區(qū)，該小區(qū)去年7月發(fā)售多間40-60平方米投資型商鋪，均價為7．3—1．5萬元／m²。這批商鋪有獨立產(chǎn)權(quán)，客戶可自由經(jīng)營。李先生看中的商鋪有九成實用率，8米超寬的店鋪門面，面積47平方米，總價70．5萬元。經(jīng)過一番考慮，李先生決定買下這間商鋪，他采用銀行按揭方式，首付款35萬元，剩下做10年銀行按揭，月供3000元左右。兩個月后，李先生將鋪位出租給某保健用品店，首年租金為4300元／月，投資回報7．3％。最近，該盤再次推出一批商鋪，均價已經(jīng)上升到2．6萬元／m2。

失敗個案：

朱先生幾年前在寶崗大道某大型樓盤裙樓二層買了一間小鋪，約，6平方米，總價25萬元。當(dāng)時寶崗大道兩旁有多個住宅小區(qū)，居住條件成熟，居民購買力日益壯大，商業(yè)氣氛漸濃。而且，當(dāng)時江南西、江南大道一帶只有南豐商場、海珠購物中心和宏宇廣場，朱先生看好該鋪的升值潛力。朱先生該年年底以1000元租給了一家飾品店，年遞增按市場情況再決定。本來投資回報不錯，但好景不長，整個商場的經(jīng)營出現(xiàn)問題，二層空置率越來越高，朱先生于是萌生轉(zhuǎn)讓的念頭，但該鋪一直難以出手。望鋪興嘆的朱先生還得交每月12元／m2的物業(yè)管理費。

同是投資小區(qū)商鋪，為何李先生的商鋪升值不少，而朱先生的卻難以維繼、甚至無法脫手?一般來說，小區(qū)商鋪能否做旺主要取決于地點、人流狀況及消費群的消費水平。而裙樓商鋪盡管同樣有這個注重點，但更重要的是需要整個裙樓商場經(jīng)營主題或裙樓商場內(nèi)品牌店的帶動，受制約的因素往往比單純的小區(qū)商鋪多。

李先生所在小區(qū)的商鋪獨立經(jīng)營，是樓盤的生活配套，由于小區(qū)居民本身的消費力已經(jīng)不低，而且周邊可消費的地方也不多，于是吸引了區(qū)內(nèi)區(qū)外的居民前來消費。而朱先生的裙樓商鋪更多是依附于其所在裙樓商場的經(jīng)營狀況，如果商場經(jīng)營不善，場子做不旺，商鋪就會越來越淡，甚至“活”不下去。

專家提醒：

小區(qū)商鋪因其所處位置可基本分為臨街商鋪、小區(qū)內(nèi)商鋪和商場鋪三種。其中，臨街鋪經(jīng)營風(fēng)險最小，因為其服務(wù)對象既有小區(qū)固定的客戶群，也有小區(qū)外的居民，服務(wù)受眾面較廣，很容易獲利。

選擇臨街商鋪要看準(zhǔn)所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密度、消費能力、消費結(jié)構(gòu)等因素，并根據(jù)周邊客戶及其消費層次來定位。而小區(qū)內(nèi)商鋪主要為本小區(qū)業(yè)主提供日常生活必需品，關(guān)注點應(yīng)在入住者衣食住行等方面，如小食店、藥店、24小時便利店等經(jīng)營方式較容易贏利。

如選擇依傍于樓盤主題式商場或裙樓商鋪，除應(yīng)關(guān)注地段、區(qū)位及人流量等因素外，還要看整個商場的經(jīng)營方式是否有統(tǒng)一的管理公司，是否有統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃。

有關(guān)專家介紹，一些小區(qū)商鋪即使目前的年收益未能達到6％，如果其居住人群消費力強，升值潛力高，也值得考慮。也就是說，小區(qū)周邊的商業(yè)網(wǎng)點越稀缺，就越能顯示出小區(qū)商鋪的價值，即使現(xiàn)在不旺，將來升值前景也很可觀。如華景新城和駿景花園的商鋪租金從以前80—130元／m²／月水平發(fā)展到現(xiàn)在200元／m2／月左右，就是一個很好的例子。

編輯：李娟珍