基于價值分析的銀行抵押貸款風(fēng)險及防范對策研究

（1 西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院， 陜西西安710061； 2 中國工商銀行廣東省分行， 廣東廣州 510120）

摘要：我國商業(yè)銀行貸款抵押品普遍存在貸款存續(xù)期間價值衰減的現(xiàn)象。本文認(rèn)為抵押貸款管理的核心和難點是抵押品的價值管理，并試圖從價值角度分析抵押在信用風(fēng)險緩釋中的作用機(jī)理，探討目前抵押貸款中抵押品價值衰減的原因，揭示銀行抵押貸款的風(fēng)險，提出相應(yīng)的防范對策。

關(guān)鍵詞：價值分析； 抵押； 貸款風(fēng)險； 抵押價值

中圖分類號：Ｆ831．2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Ａ

一、問題的提出

目前我國商業(yè)銀行抵押貸款大約占貸款總額的1／3，抵押是緩釋貸款信用風(fēng)險的主要方法。但從某國有商業(yè)銀行2004年處置以物抵債資產(chǎn)的情況來看，抵押貸款的受償率大多集中在30％－70％之間，少數(shù)情況下受償率為20％以下，受償率達(dá)到70％以上的寥寥無幾，而這些貸款在發(fā)放時抵押價值大都可覆蓋債權(quán)金額。以上情況實際上反映了我國商業(yè)銀行抵押貸款中普遍存在的一種現(xiàn)象，即辦理抵押時評估價值高于實際價值，處置抵押品時評估價值低于實際價值，而處置成交價值往往還要低于評估價值。在貸款發(fā)放時看似足額有效的抵押品到處置時較低的受償率這個過程中，抵押品的價值出現(xiàn)明顯的衰減現(xiàn)象。本文認(rèn)為抵押貸款管理的核心和難點是抵押品的價值管理，并試圖從價值角度分析抵押在信用風(fēng)險緩釋中的作用機(jī)理，探討目前抵押貸款中普遍存在的抵押品價值衰減現(xiàn)象原因，揭示銀行抵押貸款的風(fēng)險，提出相應(yīng)的防范對策。

二、抵押在信用風(fēng)險緩釋中的作用機(jī)理

（一）提高借款人的違約成本，降低違約概率。目前銀行要求借款人提供的抵押品主要是符合《擔(dān)保法》要求的國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等實物資產(chǎn)，借款人獲得這些資產(chǎn)要支付一定的成本，這些花費或支出構(gòu)成了借款人的最小違約成本。當(dāng)借款人認(rèn)為違約收益小于違約成本時，除非發(fā)生破產(chǎn)清算等迫不得已的情形，借款人不會因此而發(fā)生違約。但在信用方式下或抵押率設(shè)置過高等情況下，借款人在權(quán)衡違約得失后，認(rèn)為違約所獲得的收益（逃廢銀行債務(wù)）將大于違約成本，借款人就有理性違約的動力。因此，借款人為獲得作為抵押品的資產(chǎn)所發(fā)生的歷史成本提高了借款人的違約成本，降低了借款人違約概率。

（二）減少風(fēng)險暴露的余額，降低違約損失率。抵押品能在一定程度上緩釋風(fēng)險，當(dāng)借款人違約時銀行通過處置抵押品所獲得的收益，使風(fēng)險暴露中受保護(hù)的部分可以獲得有效抵補(bǔ)，降低了違約損失率。

正是因為合格的抵押既可降低借款人違約概率，又可降低違約損失率。因此，巴塞爾新資本協(xié)議明確，對同樣的交易，使用信用風(fēng)險緩釋技術(shù)后的資本要求一定比未使用風(fēng)險緩釋技術(shù)的資本要求低。

三、抵押品價值的衰減現(xiàn)象及銀行貸款風(fēng)險分析

（一）銀行貸款抵押品的價值衰減現(xiàn)象

1、銀行抵押貸款的流程。抵押貸款從抵押品角度分析，可分為貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理和違約處置四個階段，各個階段均涉及借貸關(guān)系及抵押關(guān)系的不同利益主體，抵押貸款流程如圖一所示：

2、抵押品物價值的衰減現(xiàn)象。抵押貸款管理的核心和難點是抵押品價值管理，而圍繞抵押品價值管理的核心是抵押價值、實際價值和債權(quán)金額三者之間的關(guān)系。抵押價值是指從貸前調(diào)查階段到違約處置階段前的過程中，銀行認(rèn)為或認(rèn)可的抵押品的價值。在目前國內(nèi)商業(yè)銀行普遍沒有專業(yè)的抵押品價值審核人員對抵押品價值進(jìn)行重新認(rèn)定的情況下，銀行只是被動的接受評估機(jī)構(gòu)的評估價值結(jié)論。因此，現(xiàn)實中抵押價值往往就是貸款過程中評估機(jī)構(gòu)得出的抵押品的評估價值。在抵押貸款流程中的四個階段，抵押價值會出現(xiàn)明顯的衰減現(xiàn)象，如圖二所示，抵押價值曲線是一條不斷向下傾斜的曲線（在違約處置階段由于受到處置成本及不規(guī)范操作等因素影響，處置成交價格往往還會低于抵押價值。為便于比較說明抵押價值的急劇衰減現(xiàn)象，圖二中將處置成交點價格與處置評估點的抵押價值以一條虛線相連）。實際價值指抵押品的市場公充價值，在貸款存續(xù)期隨時間的遞延，抵押品的實際價值會由于正常的損耗（折舊）或市場價格的波動而出現(xiàn)減少趨勢，在圖形中呈現(xiàn)出一條緩慢下降的曲線。債權(quán)金額是指銀行貸款的本息余額，會隨時間的遞延而產(chǎn)生利息（暫不考慮利息的按時償還和本金的分期償還等情況），這時債權(quán)金額呈現(xiàn)一條緩慢上升的曲線。目前抵押貸款各階段抵押品的抵押價值（Ｖｄ）、實際價值（Ｖｓ）及銀行債權(quán)金額（Ｖｚ）三者之間一般呈現(xiàn)如圖二所示關(guān)系：

上圖中有三個關(guān)鍵點：貸前評估點Ｔ1、處置評估點Ｔ2和處置成交點Ｔ3。在Ｔ1點抵押品的價值往往被較大幅度的高估，高估金額為△Ｖ1＝Ｖｄ1 － Ｖｓ1；而在Ｔ2點抵押品的價值往往被低估（處置評估點由評估機(jī)構(gòu)出具的評估價值是拍賣或其他處置方式中的重要參考價格，其價值的高低直接影響處置成交價格，也直接影響銀行債權(quán)的受償率），低估金額為△Ｖ2＝Ｖｓ2 －Ｖｄ2；Ｔ3點銀行債權(quán)只得到了部分清償Ｖｄ3（即抵押品處置收入扣除由銀行承擔(dān)的拍賣傭金、評估費、手續(xù)費、訴訟費、執(zhí)行費等處置成本后的凈收入），這樣銀行產(chǎn)生了債權(quán)損失△Ｖ3＝Ｖｚ3 －Ｖｄ3，這種損失就是抵押貸款中由于抵押品價值衰減所引發(fā)的最終結(jié)果。

（二）抵押品價值衰減過程中銀行貸款風(fēng)險分析

抵押貸款的過程同時也是抵押品價值不斷衰減的過程，也是貸款風(fēng)險不斷積累及顯性化的過程。抵押品價值衰減過程中銀行貸款主要面臨如下風(fēng)險：

1、抵押品價值高估風(fēng)險。目前國內(nèi)商業(yè)銀行抵押品價值高估的情況比較普遍。某國有商業(yè)銀行2005年初在信貸審批部門設(shè)置了抵押品價值復(fù)核崗位后，統(tǒng)計出上半年抵押品價值評估偏差率（評估偏差率＝（評估價值－復(fù)核價值）／復(fù)核價值×100％）分布情況如下表：

上表反映的評估偏差率高于20％（一般認(rèn)為，評估偏差率超過20％即為評估重大差異）的業(yè)務(wù)筆數(shù)占已審核業(yè)務(wù)總量的52％，總體偏差率約為30％，其中有部分抵押品價值高估超過100％，個別貸款的抵押品評估價值甚至是其實際價值的3倍多。銀行據(jù)此發(fā)放的貸款，抵押品價值無法全額覆蓋銀行債權(quán)，抵押品從貸款發(fā)放時就不足值，將給貸款帶來了極大的風(fēng)險。抵押品價值高估的原因主要來自借款人、評估機(jī)構(gòu)以及銀行自身等。

首先，是借款人。借款人出于降低違約成本有虛增抵押品價值的強(qiáng)烈動機(jī)。一方面，由于目前我國沒有建立起系統(tǒng)的企業(yè)誠信環(huán)境和制度，不少企業(yè)尤其是民營企業(yè)企圖通過評估機(jī)構(gòu)虛增抵押品價值、提高舉債能力以獲取銀行貸款；另一方面，由于銀行一般是按抵押品價值的一定比例確定抵押率，據(jù)此發(fā)放貸款。企業(yè)在和銀行交往的過程中了解到銀行抵押率政策，因此，往往會“你有政策、我有對策”，伙同評估機(jī)構(gòu)虛增抵押品的評估價值。

其次，是評估機(jī)構(gòu)。銀行貸款抵押品的價值評估是目前國內(nèi)評估機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)之一，甚至是部分評估機(jī)構(gòu)的唯一收入來源。但從我國資產(chǎn)評估行業(yè)現(xiàn)狀來看，普遍存在如下問題：（1）資產(chǎn)評估管理體制不順。目前我國的評估行業(yè)管理體制處于一種多頭管理、分塊管理的模式。就拿評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立批準(zhǔn)來說，既有財政部門批準(zhǔn)設(shè)立的資產(chǎn)評估公司，也有建設(shè)部門批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，還有國土資源部門批準(zhǔn)設(shè)立的土地估價機(jī)構(gòu)，此外，還有其它部門批準(zhǔn)設(shè)立的物價評估機(jī)構(gòu)、礦產(chǎn)權(quán)評估機(jī)構(gòu)、珠寶玉石評估機(jī)構(gòu)等等，這些評估機(jī)構(gòu)分別由批準(zhǔn)設(shè)立的部門進(jìn)行管理，“政出多門、多頭管理”的結(jié)果就是“誰都在管，但誰都管不了”。因此，作為行業(yè)監(jiān)管重要組成部分的政府監(jiān)管形同虛設(shè)，對抵押品價值高估等評估機(jī)構(gòu)違規(guī)行為的監(jiān)管和處罰根本落實不到實處，客觀上助長了評估機(jī)構(gòu)的不當(dāng)之風(fēng)；（2）資產(chǎn)評估理論不完善。我國資產(chǎn)評估的理論體系還處于不成熟不完善的狀態(tài)。指導(dǎo)評估機(jī)構(gòu)從事具體評估實務(wù)的理論體系一般應(yīng)由評估基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則和評估指南等構(gòu)成，但目前我國供評估機(jī)構(gòu)遵循的理論方法和評估準(zhǔn)則還只有《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則－基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－無形資產(chǎn)》、《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見》、《珠寶首飾評估指導(dǎo)意見》和《金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》及國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（ＧＢ／Ｔ50291—1999）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（ＧＢ／Ｔ18508－2001）等非常有限的內(nèi)容，對評估實務(wù)的指導(dǎo)性不強(qiáng)，評估機(jī)構(gòu)隨意發(fā)揮的空間過大。就評估的價值類型分析，目前貸款抵押品評估所依據(jù)的主要是市場價值類型，但從保障銀行債權(quán)的角度，采用清算價值類型似更為可靠。遺憾的是，至今有關(guān)部門也未制定出適合貸款抵押品評估的具體準(zhǔn)則或評估指南；（3）部分評估機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)水平較低。由于評估行業(yè)多頭管理，各部門均批準(zhǔn)設(shè)立了一定數(shù)量的評估機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致評估市場上評估機(jī)構(gòu)供過于求，行業(yè)競爭激烈，需求方挑選評估機(jī)構(gòu)的余地大，形成由需求方主導(dǎo)評估市場并充當(dāng)價值操縱的主要角色。在行業(yè)監(jiān)管和處罰不到位的情況下，評估機(jī)構(gòu)往往會遷就委托方（借款人）高估抵押品價值的要求，違背職業(yè)道德。此外，部分評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)水平較低，對一些價值大、情況復(fù)雜的抵押品把握不準(zhǔn)，往往選用不恰當(dāng)?shù)脑u估方法，影響了抵押品價值的準(zhǔn)確性；（4）評估實務(wù)所需信息不透明。國內(nèi)主要的貸款抵押品有國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等，以國有土地使用權(quán)的價值評估為例，基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法是評定其價值的一種主要且有效的方法，但很多地方評估所需的基準(zhǔn)地價信息不全面，基準(zhǔn)地價更新慢、難以適應(yīng)市場變化，部分地方政府政務(wù)信息不透明、地方保護(hù)主義嚴(yán)重，評估機(jī)構(gòu)難以獲得有效的地價信息等。此外，政府制定的基準(zhǔn)地價文件不公開發(fā)布、土地交易信息不公開等現(xiàn)象在全國也還比較普遍。

再次，是銀行自身。一方面，目前商業(yè)銀行市場開拓的壓力普遍較重，由于績效的顯性與風(fēng)險的隱性，銀行特別是基層行出于信貸擴(kuò)張的動機(jī)往往會忽略抵押品價值高估所隱含的風(fēng)險，甚至在有些情況下對影響抵押品價值的重要因素故意隱瞞不報，以便通過上級行對貸款的審查審批；另一方面，目前國內(nèi)銀行大多尚未建立有效的抵押品價值管理制度，導(dǎo)致評估報告中的一些重要的錯誤信息或重大遺漏沒有得到識別，被動的接受評估機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)論，在貸款發(fā)放時就留下風(fēng)險隱患。

2、抵押品價值貶值風(fēng)險。在貸款存續(xù)期間，抵押品本身隨著使用時間的變化也會產(chǎn)生實體性損耗、功能性損耗及經(jīng)濟(jì)性損耗，使抵押品價值隨著時間的延長而自然衰減，并可能導(dǎo)致抵押品價值無法覆蓋銀行債權(quán)。一般來說，貶值的程度與時間呈正相關(guān)關(guān)系，這也可以解釋在銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險需要處置抵押品時，往往拖的時間越長，受償率越低。

3、抵押品價值市場波動風(fēng)險。受市場變化、產(chǎn)品技術(shù)更新、政府規(guī)劃調(diào)整、城市中心區(qū)的轉(zhuǎn)移等因素影響，抵押品價值往往會發(fā)生大幅波動，進(jìn)而影響到貸款的安全性。如抵押品市場供求關(guān)系、市場參與主體的多寡及其行為動機(jī)等發(fā)生不利變化；功能更全面更先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備的出現(xiàn)，制造設(shè)施的原材料價格降低或替代產(chǎn)品問世，都會直接影響抵押品的價值，降低銀行債權(quán)的保障程度。

4、抵押品價值低估風(fēng)險。銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險需要通過處置抵押品來保障債權(quán)時，評估機(jī)構(gòu)往往會低估抵押品價值，銀行以此為參考價格委托拍賣行拍賣，往往導(dǎo)致銀行債權(quán)受損。產(chǎn)生這種價值低估風(fēng)險的主要原因包括以下三個方面：一是金融不良資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，價值評估難度較大。金融不良資產(chǎn)評估的價值類型包括市場價值及清算價值、投資價值、殘余價值等，價值類型的復(fù)雜性也決定了金融不良資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。二是金融不良資產(chǎn)價值處置涉及的利益主體多，影響因素繁雜。影響抵押品處置價格的利益主體包括借款人、銀行、法院、拍賣行、評估公司等。當(dāng)貸款風(fēng)險出現(xiàn)，銀行需要處置抵押品時，一些潛在的影響因素浮出水面，如借款人欠稅、欠交員工工資、欠交社會保險費用，抵押品的處置需要補(bǔ)繳稅款、補(bǔ)繳優(yōu)惠地價款等等。此外，銀行往往需要通過法院等執(zhí)法機(jī)構(gòu)，通過評估公司、拍賣行等中介機(jī)構(gòu)處置抵押品，這些參與主體往往會出自身的利益追求，以各種方式影響抵押品處置價值。這些因素極為復(fù)雜，也影響評估公司作出準(zhǔn)確的價值評定。三是由于評估結(jié)論將直接作為拍賣（或其它處置方式）成交的參考價，在評估業(yè)務(wù)涉及因素復(fù)雜、評估難度較大的情況下，一般來說，價格越低，愿意購買的市場主體越多，成交成功的可能性越大，評估結(jié)果得到市場認(rèn)可的可能性也就越大，這樣評估公司出于增加成交概率提高市場認(rèn)可度的目的，往往會趨向于低估抵押品價值。

四、銀行規(guī)避貸款抵押風(fēng)險的對策

（一）在技術(shù)層面上，要合理設(shè)置貸款抵押率

從價值角度分析，貸抵押款風(fēng)險管理的核心是抵押率的設(shè)定。目前國內(nèi)銀行業(yè)通行的做法是根據(jù)抵押品的不同性質(zhì)設(shè)置50％－70％的抵押率，這種模式未能全面考慮到貸款存續(xù)期間存在的抵押品價值衰減現(xiàn)象，也未充分考慮到抵押品價值高估、市場波動等上文提到的各種風(fēng)險因素。因此，貸款抵押率應(yīng)在全面、動態(tài)地分析抵押品價值的基礎(chǔ)上設(shè)定。所謂全面是指不僅要考慮所有影響抵押品價值的主要因素，還要考慮債權(quán)金額的變化，并將兩者聯(lián)系起來；所謂動態(tài)是指不僅要考慮貸前評估點的抵押品價值，還要考慮貸款存續(xù)期間抵押品價值的變化，并在設(shè)定抵押率時考慮價值變化的影響。從抵押緩釋信用風(fēng)險的作用機(jī)理角度考察，抵押率的設(shè)定可采取以下兩種模式：

1、從提高借款人的違約成本、降低違約概率角度設(shè)定抵押率。如果借款人綜合實力和償債能力較強(qiáng)，可從提高借款人違約成本角度設(shè)定抵押率，促使借款人不發(fā)生理性違約。假設(shè)借款人因抵押品的存在約束其違約行為，這時主要考慮抵押品價值高估風(fēng)險、價值貶值風(fēng)險和價值波動風(fēng)險，則在貸前評估點即Ｔ1處設(shè)置抵押率Ｐ1的約束條件為：

P₁= V_z1 / V_d1 ;

V_z3≦V_s3 ;

V_z3= V_z1×(1+i)_n;

V d 1=V s 1+△V1 ;

i為貸款利率，n為貸款年限，△V1為價值高估金額#65377;根據(jù)以上各式可推導(dǎo)出抵押率的設(shè)定式:

P₁≦[V_s3/(1+i)_n]/(V_s1 +△V1)(1)

2、從保障銀行債權(quán)，降低違約損失率角度設(shè)定抵押率。如果借款人綜合實力和償債能力一般，應(yīng)從抵補(bǔ)銀行貸款角度設(shè)定抵押率。假設(shè)貸款到期后形成風(fēng)險，且預(yù)計將在到期且經(jīng)過時間ｔ后成功處置抵押品來抵補(bǔ)銀行債權(quán)，這時不僅要考慮抵押品價值高估風(fēng)險、價值貶值風(fēng)險和價值波動風(fēng)險，還要考慮抵押品價值低估風(fēng)險、處置時發(fā)生的交易成本Ｃｅ（指拍賣傭金、評估費、手續(xù)費、訴訟費、執(zhí)行費等）和處置變現(xiàn)時影響價值的其他不利因素（主要指不規(guī)范操作），則在貸前評估點即Ｔ1處設(shè)置抵押率Ｐ2的約束條件為：

P₂= V_z1/ V_d1;

V_z3≦V_d3;

V_z3= V_z1×(1+i)^n+t;

V_d3 = V_s3-△V₂-C_e-E;

V_d1= V_s1+△V₁;

i為貸款利率，n為貸款年限，t為貸款到期日至抵押品處置日之間的時間間隔，△V2為價值低估金額;E為處置變現(xiàn)時其他不利因素導(dǎo)致的價值減少量，為銀行抵押貸款的經(jīng)驗數(shù)據(jù)#65377;根據(jù)以上各式可推導(dǎo)出抵押率的設(shè)定式:

P₂≦[(V_s3-△V₂-C_e-E)/1+i)^n+t]/(V_s1+△V₁)(2)

比較式(1)和式(2)可以看出，P₂≦P₁，即在第二種模式下抵押率的設(shè)置要低于第一種模式，貸款保障程度也高于第一種模式。當(dāng)貸款風(fēng)險介于上述兩種情況之間時，抵押率可設(shè)定為兩種抵押率之間的一個數(shù)值。

從上述抵押率設(shè)定模式可以得出，抵押率與預(yù)計處置時間ｔ、抵押品價值高估金額△Ｖ1及處置成本Ｃｅ呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系，減少以上因素的影響有利于降低抵押貸款的風(fēng)險。

（二）在制度層面上，要建立嚴(yán)格的抵押品管理程序和操作要求

巴塞爾新資本協(xié)議不僅在對合格抵押品的認(rèn)定方面采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度，同時還強(qiáng)調(diào)銀行必須建立一整套嚴(yán)格的內(nèi)部風(fēng)險管理程序和滿足最低操作要求。目前國內(nèi)銀行抵押管理環(huán)節(jié)相對薄弱，與對借款人和第一還款來源已形成的比較完整和嚴(yán)密的管理監(jiān)控體系不對稱。雖然目前抵押管理的機(jī)制大致是清晰的，但管理流程中仍存在分工不夠合理、職責(zé)分工不明晰，責(zé)任被稀釋，對于抵押評估及復(fù)核沒有一致的指導(dǎo)和要求、預(yù)警機(jī)制不夠完善以及在貸款質(zhì)量出現(xiàn)問題時的補(bǔ)救和處理措施不夠迅速等問題。應(yīng)結(jié)合信貸風(fēng)險管理流程的整合，重新整合和再造抵押管理流程，明確定義流程中各個相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)、人員的權(quán)利和責(zé)任，明確關(guān)鍵人員和部門在流程中的任務(wù)和角色，保證抵押管理的專業(yè)化和相對的獨立性；同時建立抵押管理流程與ＩＴ系統(tǒng)的緊密配合，實現(xiàn)流程的剛性控制；建立嚴(yán)密、完善的抵押管理操作規(guī)程，采取嚴(yán)格的程序和步驟評估抵押品的價值及使用抵押技術(shù)可能帶來的風(fēng)險，保障抵押品權(quán)益的安全性和法律上的可執(zhí)行性，確保抵押管理滿足操作要求。

（三）在管理層面上，要強(qiáng)化抵押品的全過程動態(tài)監(jiān)管

在貸款存續(xù)期內(nèi)，抵押品在實物和價值上是動態(tài)變化的。相應(yīng)地，銀行對抵押品必須進(jìn)行全過程動態(tài)連續(xù)監(jiān)管。一是貸前重點考察抵押品的合法性、有效性、可靠性和流動性，建立中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和淘汰制度，防止價值高估；二是貸時加強(qiáng)對抵押品的審核，由具有專業(yè)資格的內(nèi)部人員對抵押品進(jìn)行全面復(fù)核，合理設(shè)定抵押率；三是建立抵押品從抵入到處置全過程動態(tài)監(jiān)控機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險隱患。通過開發(fā)抵押品監(jiān)控系統(tǒng)，實時監(jiān)測抵押品實物及價值情況，結(jié)合建模及債項評級的需要，及時進(jìn)行抵押品數(shù)據(jù)維護(hù)，為決策提供必要的信息支撐。對中長期貸款定期重估抵押品價值，在抵押品出現(xiàn)價值下降和實物毀損時，及時要求借款人恢復(fù)抵押品價值、追加抵押品或采取收回貸款等有效措施，確保貸款存續(xù)期內(nèi)的任一時點抵押品的足額有效。此外，還可開發(fā)一些協(xié)助決策的抵押品價值評估模型或系統(tǒng)，及早識別抵押品的潛在風(fēng)險，爭取在出現(xiàn)問題的前期實行救治；四是切實落實分期還貸制度，逐步降低銀行貸款風(fēng)險暴露的余額，提高抵押的覆蓋率。

（四）在公共關(guān)系層面上，要建立起與政府主管部門、行業(yè)協(xié)會和中介機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動機(jī)制。

首先，銀行應(yīng)與政府主管部門建立互動機(jī)制。《國際評估準(zhǔn)則》出臺了兩項業(yè)務(wù)的應(yīng)用指南，其中《應(yīng)用指南2－以貸款為目的的評估》就是專門為抵押貸款評估出臺的應(yīng)用指南，而目前我國尚未制定類似的應(yīng)用指南用以指導(dǎo)評估實務(wù)。在這方面，銀行作為抵押貸款目的的評估報告使用者，應(yīng)積極推動財政部、建設(shè)部、國土資源部門等政府主管部門探討并盡快出臺類似的指南。銀行還應(yīng)在推動政府對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，推動政務(wù)信息公開特別是基準(zhǔn)地價信息、房地產(chǎn)交易信息公開等方面發(fā)揮積極作用。其次，銀行應(yīng)加強(qiáng)與行業(yè)協(xié)會的交流和溝通，在促進(jìn)評估行業(yè)自律管理、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的專家咨詢功能等方面表達(dá)銀行的意見和建議。再次，銀行應(yīng)加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)溝通和協(xié)調(diào)，從評估報告使用者的角度表達(dá)自己的看法，促使中介機(jī)構(gòu)提高評估水平，加強(qiáng)質(zhì)量控制。

參考文獻(xiàn)：

①BCBS，“International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards:A Revised Framework. Bank for International Settlements”，July，2004。

②全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編寫組．資產(chǎn)評估［Ｍ］，中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2005。

③《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（ＧＢ／Ｔ50291－1999）

莊雅婷．加強(qiáng)抵押評估管理 確保金融資產(chǎn)安全，福州黨校學(xué)報［Ｊ］，2005，（1）。

（責(zé)任編輯王剛）