買房怎樣避免全額征稅

你的投資

上有政策，下有對策，大限將至別驚慌。

最近，政府又出臺了調(diào)控新招，由建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》一時成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

原因是，《意見》中的某些規(guī)定對老百姓房屋理財有較大的影響：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

上海發(fā)燒 北京吃藥

相關(guān)媒體以及業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《意見》會對北京房價產(chǎn)生較大打壓作用，其實不然，因為目前需求仍然強(qiáng)勁，市場反應(yīng)還需有一個過程，不可能那么快就體現(xiàn)出來。

同時，由于供需的不平衡，稅收成本很容易轉(zhuǎn)化為價格組成因素，有可能在一定程度上抬高房屋價格水平。而且，增加交易成本的做法，對不同地區(qū)，不根據(jù)現(xiàn)實房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r做出動作，近乎“一刀切”，一定程度上會傷害北京房地產(chǎn)市場，尤其是對好不容易才逐步啟動的二手房市場產(chǎn)生巨大的打擊，可能從長遠(yuǎn)看來會得不償失，用個比喻“上海發(fā)燒，北京也得跟著吃降溫藥”。

與上海等地房價“應(yīng)聲而落”形成反差的是，北京市場的房價仍在高位波動，所受影響似乎不大。

北京房價形成和影響因素比上海更復(fù)雜，以前的市場發(fā)展歷程和更為復(fù)雜的需求因素與購房心理決定：未來房地產(chǎn)價格不可能像上海市場那樣大幅度上升。

而且，政府的主要政策意圖并非一味打壓價格，而是“平抑”價格，熨平房價快速上漲或劇烈波動對經(jīng)濟(jì)，以及社會安定等方面的綜合影響，使房地產(chǎn)市場達(dá)到一種“和諧”發(fā)展?fàn)顟B(tài)，并同步啟動和培育住房的二級交易買賣、以及三級租賃中介市場等，形成一、二三級市場的良性互動，這才是房地產(chǎn)發(fā)展的根本所在。

那么，如果單從投資收益因素考慮，北京房產(chǎn)仍然具有較高投資價值，目前北京的政治中心地位、以及奧運(yùn)會因素和多元化的購房需求等，決定了房價不可能長期下跌，而是長期緩慢上漲，盡管不排除短期內(nèi)微調(diào)的可能性。

大限來臨 無須跟風(fēng)

鑒于目前政策因素，北京的房產(chǎn)投資者可以根據(jù)個人實際財務(wù)狀況，綜合考慮以下房屋理財建議：

業(yè)主用出租房屋的方式來代替出售房屋，短期投資轉(zhuǎn)為長期投資，以便獲取穩(wěn)定收益，保障業(yè)主利益最大化。對于處在“6.1”政策限制之內(nèi)，符合營業(yè)稅征收范圍未住滿兩年的商品房業(yè)主和超過2年轉(zhuǎn)手交易的業(yè)主而言，即便是在“6.1”大限來臨之前找不到合適的買家出售房屋，也不要過分著急。

因此，對于這部份符合營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主來說，毋須跟風(fēng)趕在政策實施日期來臨之前拋售房屋。不過，這部分業(yè)主倒是可以轉(zhuǎn)換投資觀念，將手中的房屋用“以租代售”等方式投入到市場中來，進(jìn)行長期投資以便獲取穩(wěn)定投資收益，待等到房齡滿2年之后，再考慮是出手還是繼續(xù)投資。

畢竟在京城，有強(qiáng)大的租賃需求后盾支撐著租賃市場，能夠保障“以租養(yǎng)房” 、“以租代賣”業(yè)主收益的穩(wěn)定性。尤其是在目前國家政策頻繁出臺的情況下，當(dāng)部分處于營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主看不清房地產(chǎn)市場未來發(fā)展走勢時，不妨推遲或暫緩自己的賣房計劃，轉(zhuǎn)換思路選擇“以租代賣”，靜待市場發(fā)展變化，等到時機(jī)成熟再作打算。

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王丙森，澳洲會計師公會會員，美國特許財富管理師，最早在國內(nèi)開展第三方獨(dú)立理財業(yè)務(wù)的私人理財專家之一。