產(chǎn)權(quán)式商鋪的冰火兩重天

黃志是房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)公司的一名高級(jí)咨詢，有著幾年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，2004年他花44萬(wàn)元投資商鋪，目前對(duì)于自己這項(xiàng)投資的收益率還較為滿意。而另一位投資者張小慧則沒(méi)有這么好的運(yùn)氣，下狠心投入的幾十萬(wàn)元，因商家經(jīng)營(yíng)風(fēng)波而本無(wú)歸。

同樣是投資產(chǎn)權(quán)式商鋪。一個(gè)安然無(wú)事、坐等收益，一個(gè)卻水深火熱、欲哭無(wú)淚，投資命運(yùn)的不同，反映了投資者在選擇商鋪?lái)?xiàng)目和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面能力的差異。

黃在投資商鋪之前，非常謹(jǐn)慎地仔細(xì)對(duì)比分析了幾個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目，最后才決定選擇一家?guī)ё饧s型的商鋪。該商鋪總房款為110萬(wàn)元，貸款66萬(wàn)元(10年)，月供為6600元／月。44萬(wàn)元的首付和6600元的月供并不影響其目前的生活水平。按照黃志的計(jì)算，假如市場(chǎng)平均投資收益率為10％左右，根據(jù)市場(chǎng)平均估價(jià)，租金為5．5元／天／平米，年租金收入(約11萬(wàn)元)減去年供款(7．9萬(wàn)多元)，年收益為3．1萬(wàn)元，10年凈收益則為31萬(wàn)元。10年后資產(chǎn)總額141萬(wàn)元，毛利潤(rùn)為97萬(wàn)元，平均年收益9．7萬(wàn)元。這樣的話，忽略其它因素，10年后，黃志就會(huì)擁有一套110多萬(wàn)元的商鋪以及97萬(wàn)元的租金收入。作為一名具有專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的投資者，黃志總結(jié)了商鋪特別是產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避之道。

產(chǎn)權(quán)商鋪有風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)分割型

小產(chǎn)權(quán)分割型的特點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，這意味著投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪、成為業(yè)主之后無(wú)需插手商鋪的經(jīng)營(yíng)管理或者轉(zhuǎn)租事宜，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理即可，業(yè)主可根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報(bào)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪在推出之初廣受歡迎，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商一般會(huì)打出3～5年內(nèi)8％～10％的年投資回報(bào)率的承諾，以投資回報(bào)率10％來(lái)計(jì)算，大約6～7年可收回投資成本。加上拆分后的單位面積小，投資門(mén)檻相對(duì)降低，對(duì)中小投資者尤其具有吸引力。例如中關(guān)村科貿(mào)中心開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，推出了7萬(wàn)元買(mǎi)5平米商鋪，開(kāi)發(fā)商承諾年返回收益率為8％，5年后回購(gòu)部分商鋪。這在當(dāng)時(shí)引起了相當(dāng)?shù)年P(guān)注度，僅在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就吸引了上百人到場(chǎng)。

雖然這種投資模式起點(diǎn)較低，但缺點(diǎn)同樣顯而易見(jiàn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營(yíng)越難以保證，投資風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形之中增大了。小產(chǎn)權(quán)分割型因?yàn)楹笃诓粩嘁l(fā)的經(jīng)營(yíng)招商問(wèn)題，越來(lái)越多地被人們所詬病。

僅在京城，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售方式上采用這種模式的項(xiàng)目就有多家，典型的包括韓SHOW、白云市場(chǎng)、中關(guān)村科貿(mào)中心、第一城、碧溪家居等項(xiàng)目，而遭遇麻煩的項(xiàng)目也不一而足。譬如，第五大道南面不遠(yuǎn)處號(hào)稱全國(guó)首家“體驗(yàn)式”主題賣(mài)場(chǎng)的“巨庫(kù)”遭遇了分割出售的負(fù)面影響，以致500多個(gè)小業(yè)主被套，雖投訴開(kāi)發(fā)商也無(wú)力挽回危局，張小慧的投資失敗即為一例。

帶租約型

帶租約型實(shí)質(zhì)上是售后返租的改良，開(kāi)發(fā)商按照經(jīng)營(yíng)面積將整體商業(yè)物業(yè)進(jìn)行劃分，然后先招租招商，繼而根據(jù)租金再進(jìn)行出售。

“相對(duì)小產(chǎn)權(quán)分割商鋪，帶租約出售商鋪更顯其投資的穩(wěn)定性，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小”，作為咨詢師的黃志如是說(shuō)道。帶租約出售方式的商鋪對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，買(mǎi)家可以更清晰地了解到購(gòu)買(mǎi)單位租約合同以及經(jīng)營(yíng)狀況，所以，從經(jīng)營(yíng)穩(wěn)妥性考慮，帶租約出售方式優(yōu)于小產(chǎn)權(quán)分割型。但是并非所有此類(lèi)商鋪都能穩(wěn)妥運(yùn)作，黃志提醒投資者，為了保證投資安全，在購(gòu)買(mǎi)帶租約出售的鋪位時(shí)，投資者需要了解這些鋪位是不是已經(jīng)有租約合同或者有意向租戶，同時(shí)要在商鋪買(mǎi)賣(mài)合同上注明租賃時(shí)間，以及附帶租金遞增等條款，避免因開(kāi)發(fā)商設(shè)陷而蒙受損失。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)有方法

黃志從專家的角度提出了3個(gè)規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的辦法。

物業(yè)條件 投資帶租約出售的商鋪，必須考察它的物業(yè)條件。如果單純從經(jīng)營(yíng)穩(wěn)妥性來(lái)考察，似乎帶租約出售方式優(yōu)于小產(chǎn)權(quán)分割型，但并非所有此類(lèi)商鋪都是如此。針對(duì)一些商鋪的經(jīng)營(yíng)失敗，他認(rèn)為其更多是源于物業(yè)條件的匹配不足，致使很多業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)入。所以，對(duì)于帶租約出售的商鋪而言，由于租約先行，物業(yè)條件顯得至關(guān)重要。 尋求擔(dān)保引入第三方責(zé)任擔(dān)保不失為投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的較好辦法。目前京城在售的這些產(chǎn)權(quán)式商鋪中，比如韓SHOW百貨就通過(guò)北京(中國(guó))華海投資擔(dān)保有限公司進(jìn)行合同擔(dān)保，百貨經(jīng)營(yíng)方支付擔(dān)保金，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)力兌現(xiàn)合同承諾，則由投資擔(dān)保公司進(jìn)行相應(yīng)的賠償；第一城則是由擁有138億元總資產(chǎn)的中信國(guó)安集團(tuán)以全部資產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。有沒(méi)有擔(dān)保單位以及擔(dān)保單位的具體實(shí)力是投資者在投資產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)需要考慮的重要內(nèi)容。

慎簽合同 與開(kāi)發(fā)商簽定合同時(shí)應(yīng)包括以下內(nèi)容：第一，與開(kāi)發(fā)商在合同中詳細(xì)約定補(bǔ)償措施；第二，在購(gòu)買(mǎi)商鋪前應(yīng)了解到開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)是從商家進(jìn)駐之日算起還是從購(gòu)買(mǎi)時(shí)起，對(duì)于已經(jīng)附帶租約的商鋪，投資者應(yīng)仔細(xì)閱讀租約合同；第三，投資者還應(yīng)明確一旦周邊商戶有所變化，開(kāi)發(fā)商如何進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)檫@關(guān)系到整個(gè)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，以及所購(gòu)物業(yè)的投資回報(bào)。最好能在合同中約定開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不能進(jìn)行大范圍調(diào)整。

本文作者系易鋪網(wǎng)CEO