長三角“房價泡沫”掏空百姓錢袋

國家7部門出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》被業界稱為“八條鐵規”。政府部門針對目前房市投資過旺、漲幅過快等“病癥”，打出了一套精確的“組合拳”。在政策調整及市場低迷的雙重壓力下，狂飚突進的長三角房價終現疲軟。

然而，在長三角的房價泡沫尚未擠盡之前，老百姓發現，自己的錢袋已經被掏空了。

長三角房價之高令珠三角“汗顏”

長三角與珠三角同為經濟發達地區，經濟的外向度高，制造業基礎雄厚。近年來長三角經濟增速超過了珠三角，觀察人士指出，在珠三角房地產進入理性發展期后，長三角房地產近5年卻飛速發展，成為驅動區域經濟發展的強大引擎，也是長三角經濟增速領先的重要原因。

國家統計局的數據表明，2004年，在全國副省級城市中，房屋銷售價格同比漲幅超過10%的城市有9個，長三角的上海、南京、杭州、寧波4個城市入圍。其中南京房價漲幅為17.7%，升至全國第二。浙江的杭州、寧波房價漲幅分別為10.0%和12.5%，而經濟基礎雄厚的珠三角沒有一個城市進入。

從地價看，2004年長三角地區地價上漲幅度達到6.9%，其中住宅用地地價增長明顯，達到12.16%，居全國首位。而同期珠三角地區的地價增長率只有2.31%，廣東的地價只上漲了2%。

從微觀層面比較，2004年，上海市商品房均價6385元／米，如果剔除青浦、松江等新區，上海的房價已超過1萬元。再看南京房價，2004年主城區已經超過8000元，如果不計六合、江浦等新區，南京江南八區房價超過5500元，今年一季度達到5850元，比廣州還高一大截。

長三角房產開發商獲取的利潤無疑更令珠三角的同行眼熱。南京一媒體披露，某開發商2002年年底協議拿地500元／平方米，所蓋房子卻賣到每平方米8000多元，扣除各項成本，毛利高達200%！一位房管部門官員透露，許多開發商在讀到這則新聞時的第一反應是認為在說自己的樓盤！

據保守估計，長三角開發商的利潤至少在30%～50%之間，遠高于珠三角7%～10%的平均利潤水平。

房價不斷走高維持了高額利潤，高利潤又刺激了投資的快速增加。2004年，全國完成房地產開發投資13158億元，江浙滬三地占了28％，其中長三角15城在房地產業中的投資額是珠三角的3倍多。紅火的局面一直持續到今年上半年。

日子好過了錢袋卻癟了

令人不解的是，2000年開始啟動的長三角房地產雖然處于上升周期，但房地產又以本地購買力為基礎而存在，長三角城市居民收入普遍低于珠三角，究竟是什么力量能長期支撐著長三角如此之高的房價呢？

在南京市房管部門的內部吹風會上，一位領導說，房地產業具有極強的關聯性和帶動性，上下游產業鏈條可以拉得很長，大力發展房地產業，能創造大量就業機會，滿足居民的住房消費和需求。他表示，房地產已經成為南京市的支柱產業，對南京GDP的貢獻在30%左右。近年來，在江浙滬三地的地方財政收入中，房地產業和建筑業(不包括相關產業)所占的比例都在30%左右。

這位負責人還不無遺憾地說：“主要是手中沒錢，否則政府在基礎設施上的投入會更大，這樣，類似南京河西等新城區的房地產將發展得更快。地價也會漲得更高?！?/p>

分析人士指出，政府暗中托盤甚至直接操盤是長三角房價泡沫經久不退的主因。發展初期的支柱產業極易追求規模和價格的突飛猛進，供不應求而產生超值利潤。房地產投資規模越大，房價越高，房地產業增加值就越大，對地方GDP的貢獻也勢必越大。這樣的效應反過來又倒推著市場參與各方忘情地在整個房地產市場進行不懈地博弈：城市形象、官員政績、開發商的利潤、媒體的廣告、投資者的效益均仰仗于此。

然而，當話語權、交易成本、交易信息等操控房市的手段都掌握在既得利益團體手中時，作為市場另一方，為獲得基本生活需求而購房自住的普通市民必然在這場博弈中成為集體的輸家。

在一派繁榮的表面下，長三角房價嚴重偏離了市場基礎價值，大大超過了居民的承受能力。在長三角的許多城市，3口之家不吃不喝也要等上10多年才能買套房。

如今的長三角樓市就像一個“燙手山芋”，一方面，高漲的房價強力拉動經濟的飛速增長，增加了當地政府的財政收入，僅南京市每年從房地產上征收的土地稅、營業稅、契稅等就高達幾十億上百億元。另一方面，老百姓對房價頗多抱怨增加了社會風險。南京的一項調查顯示，認為目前南京房價不高的市民為0。據浙江城調隊抽樣調查顯示，84.6%的市民表示難以承受當地的商品房價格。

擠壓后的房價能否走向理性

地產專家分析指出，“八條鐵規”與以往的宏觀調控有明顯不同，它通過抑制各種消費從而抑制房價與投資的過快上漲，目前，已經收到立竿見影的效果。

首先，高檔房投資受到抑制。南京市現行的契稅政策是，獨立或雙拼別墅按4%收取，其余個人自住購房契稅減半，為2%。為了呼應7部委規定，南京市已明確近期將針對高檔房征收4%的契稅。契稅發生變化之后，開發商將采取相應的舉措來穩定購房者，比如通過降低購房者交納契稅的數額，或主動要求為購買138平方米以上住宅的購房者承擔多出的2%的契稅等。新規定還將促使開發商在戶型設計和定價上做出相應調整。

其次，購房不足2年轉手加收營業稅。南京市決策地產研究中心經理厲建軍認為，住房轉讓環節營業稅政策的調整，矛頭直指短期投機炒作，增加了短期炒作成本。

再次，清理閑置土地，制止囤積行為。據不完全統計，南京目前閑置在開發商手中的土地有100多萬平方米，南京的土地儲備數量足夠開發10多年。

第四，合理引導住房消費。此次《關于做好穩定住房價格工作的意見》明確要限制高檔房，充分保障中低價商品房的供應等，與過去出臺的政策相比，更加關注了老百姓的利益。動用稅收杠桿，對短期炒房者來說是一枚“重磅炸彈”。

新政出臺后，南京市場上炒房客不斷吐出房源，二手房市場供應量猛增。據南京房地產信息網統計，在房地產新政出臺前，每天只有300多套二手房掛牌，而5月13日以后，每天二手房有400多套掛牌，比過去增加了100多套。

南京城東房產由于靠近紫金山風景區房價一直很高，然而記者近日到城東某精裝修小戶型咨詢時，一小時內房價竟然打折兩萬元，甚至低于周邊樓盤價格。而在南京河西、江北、江寧等新城區，開發商打折的力度比以前明顯加大。9.2折、價格不變送精裝修等以前絕對不可能出現的優惠現在已不稀罕。南京朗詩國際街區二期和棲霞東方天郡兩個樓盤還推出了“政府加稅我補貼”的促銷措施，即如果住宅契稅上升，開發商將以讓利的形式為客戶承擔其中的高出部分。

東南大學李啟明教授認為，市場經濟就是過剩經濟，價格嚴重偏離價值不可能過久維系。房地產最長周期為7年～8年，其中包括5年發展期，2年回落期。長三角房地產已經經歷了5年以上的高速增長期，在本輪宏觀調控下，勢必會走向理性。