王永紅：區域發展的推動者

任何事物的發展是經歷過從單極到多極，從單一形態到多元化形態的發展過程。21世紀是一個城市化迅猛發展的時代，因信息時代的科研、生產、工作模式與工業文明時期有著本質的不同，經濟活動也將不僅僅局限于單極化中心模式，多元化多中心的模式將成為時代發展的潮流。隨著北京市政府“兩軸兩帶多中心”規劃的出臺，預示今后的北京將建設成為一個多中心格局的國際化大都市。在政府規劃的指導幫助下，作為城市發展與建設推動者開發商又將如何去做呢？也許有的畜勢待發，也許有的還在做市場前景決策。而正當人們還停留在觀望之中，卻殺出這樣一匹“黑馬”——王永紅，以敢吃第一個螃蟹的勇氣與魄力，在城市邊緣的五環外定福莊開發第一個大規模的商務綜合體——“非中心”，王永紅正帶領他的團隊在改寫定福莊區域發展的格局。

勇氣與魄力開發“城市新中心”

北京東部商務區在CBD理念的引導下，盡管CBD發展方興未艾，作為城市地區中人口最集中的地區，CBD相應成為土地資金最為昂貴和最為擁擠的中心。在規模與功能上，正向著一個超級的，過度集中的商務核方向發展。其規模與結構，如果不適當加以調整與控制，有可能形成又一個反面意義上的中心，加重該區域內交通，能源，水與空氣等方面的環境負荷，給人們的生活、工作環境帶來更多負面的影響。

“在擁有快速交通手段與通信技術的今天，大都市北京的發展，完全有理由、有條件走出‘中心模式’。通過‘非中心’發展模式和產業發展的誘導，對這一地區的商務功能進行分解和梳理，使過于集中、繁雜的各種商務功能，在該地區得以適當的分散，形成在功能上既相對獨立，又互相補充的功能布局，在空間上既分散又相對集中的多核‘非中心’空間。這樣不僅可以減輕城市局部地區的環境負荷強度，同時可以提供一個更加舒適，方便與安全的生活與工作環境。”王永紅認為。

“‘非中心’ 發展模式中的多中心發展，并非消除中心城，而是對龐大的中心城的諸城市功能進行梳理、分解；在區位配置上，通過充分考慮城市各部分功能原有的特征，以及在城市中應當發揮的作用來進行綜合考慮，統籌安排。”

“非中心”作為北京的60項重點工程之一，地處定福莊地區，左鄰CBD，坐擁萬傾綠地，樞紐四方財富，于北京東部發展軸和產業帶的集合處崛起，依托便捷的交通網絡、和完善的市政設施，精心打造一個集商務辦公、商業、酒店、展覽、休閑娛樂于一體的低層、低密度、花園式、生態化商務辦公園區。

在“兩軸－兩帶－多中心”的全新城市空間結構出臺以后，重點建設的東部新城區和10大邊緣集團得到了實現建設新城市中心的最優條件和最優時機。政策支持和市場化運作，一方面使土地的資源投入有了保障，另一方面，更重要的是，科學的、明確的區域發展規劃，使資源配置的合理性得到了保證。在新的城市中心概念中，合理的規劃和資源配置使“臥城”成為歷史。

采訪中，為了讓我們能對今后定福莊地區的發展前景有一個更加直觀的了解，王永紅特地給我們分析了鄰近區域望京地區的發展過程：

從望京地區的發展軌跡中可以窺見。在很多人眼中，望京最早是一個大居住區的概念，隨著望京住宅建設的不斷增加，更多的人把望京看做附屬于城市中心的臥城。歷史證明，作為一個城市重點建設的邊緣集團，單純分擔城市的居住功能并非目標指向，也無法從根本上解決單中心城市面臨的種種問題。望京地區，本身在地域上就具有得天獨厚的獨立性優勢，完全具有成為一個新城市的潛質。同樣，定福莊地區也具備望京地區的優勢，在歷史、人文氣息及人力資源方面這是望京地區所沒有的。

近年來，政府綜合考慮各方面因素，進行了新的規劃調整和資源的重新配置，尤其是在商務、商業、科教文衛等公共設施配套方面進行了加強，望京的商務建設取得了巨大的成就，很多國際知名企業都選擇望京作為辦公場所，這一點在科技創業園一帶體現的最為明顯。同時，望京地區的商業配套也在加速完善，2005年，望京地區有多個大型商業項目投入建設，以宜家、家樂福為代表的世界級商業企業也相繼選擇本區開設主力點或旗艦店。此外，望京地區強化了城市基礎配套設施建設，相繼建設了多個學校、醫院和體育場館。通過以上的調整，望京作為一個獨立城市中心的功能正在一步步得到加強，這將成為未來其他地區建設中的重要參照，也是為定福莊地區發展與建設提供一個可以借鑒的藍本。

“在新北京城市規劃的政策指引下，定福莊地區是一個自然條件最好、基礎建設最好、市場機遇最好、發展空間最大的區域，是一個資源配備齊全，資源配備合理的區域。我們選擇在定福莊區域，進行非中心－中弘國際商務花園的建設，或者說，作為一個城市運營商，我們選擇在定福莊地區，進行推進“非中心”進程方面的實踐嘗試。”王永紅說。

“在北京市規劃的所有邊緣集團中，定福莊組團以區內發達的路網、與城市中心區域臨近的距離、大片的可開發用地儲備、優美的自然環境等得天獨厚的優勢，成為實現“非中心”思想和“多中心”建設嘗試的絕佳地區。在定福莊區域的實際建設中，可以借鑒望京、亞運村等地區的實踐經驗，尤其是資源配置和規劃方面的經驗，可力爭做到少走彎路。”

定福莊板塊，屬于新北京城市規劃中重點建設的東部新中心區域，是城市十大邊緣集團（城市次中心）中重點建設的區域，同時，定福莊區域正好位于“兩軸－兩帶－多中心”規劃中，東部產業軸和東部產業帶的交匯點。分擔重要的城市職能；板塊重點培育發展生物醫藥、新材料、傳媒文化產業。這些產業使定福莊板塊具有了明確的產業方向，這些新興的城市產業也使區域發展能夠保持持續的發展活力；板塊內住宅、商務、商業、其他配套設施規劃全面合理，能夠充分形成多態綜合，互動發展的效應。避免板塊畸形化單級化發展，為“非中心”經濟健康發展奠定基礎。同時，“非中心”也將為板塊產業發展提供一個集商務、研發、辦公、休閑、會展及娛樂于一體的商務平臺，為“城市新中心”的形成提供一個全方位多功能的商務支撐。非中心思想和多中心城市空間的有力實踐者——“非中心”中弘國際商務花園，將是定福莊區域乃至整個東部地區的強心劑，為區域發展注入新活力。

非中心：引領商務地產新變革

“商務花園應時代的需要而誕生。由于城市中心交通壓力越來越大；生產廠房與辦公空間的界限被淡化；城市空間越來越擁擠，人們對自然產生更加親近的欲望，商務花園的雛形——“邊緣化辦公”模式在發達國家開始出現。隨著企業尤其是科技企業對辦公環境的需求越來越高，更加成熟、完善的大型綜合社區——商務花園誕生，并在發達國家日臻完善。經過幾代發展的現代商務花園一般都具有偏離市中心、大型綜合社區、生態環境優良的特點，能起到很好的改善工作環境、提高工作效率、降低辦公成本、平衡城市發展、提高就業率的作用。”王永紅認為。

自從20世紀50年代歐洲開始出現世界第一個商務花園以后，商務花園開始在紐約、倫敦、新加坡、東京等城市產生并風靡至今。在美國，一半以上的跨國公司、大中型企業及科研機構都擁有自己的商務花園。在歐洲許多城市，商務花園更是主要的甚至是唯一的辦公物業。

中國的企業和城市發展雖然與國外同有些不同，但是對于北京上海等城市發展成熟、高科技產業集中的大城市來說，對商務花園也有著很大的需求。上世紀末商務花園在中國零星出現，但仍不能滿足需求。今天，北京的商務花園終于開始零星出現，非中心中弘商務花園在稀有的商務花園中彰顯出少有的成熟與不凡。

“非中心”中弘商務花園是北京城市規劃發展的產物，也是高科技產業迅速發展的產物。非中心中弘商務花園的出現，以其生態辦公、邊緣化辦公、多元商務辦公、辦公休閑一體化、低成本辦公等魅力，為北京呈現了一個完美的答案。

“非中心”作為北京60項重點工程之一，總占地約39公頃，總建筑規模近45萬平方米，建筑密度22%，容積率低至0.9，是北京城唯一的四層別墅式低容積率、花園式生態化商務辦公區。

在非中心原生態的商務辦公園區，每棟寫字樓都宛若破土而出。僅4層高的建筑頗具別墅質感。在材質選配上，框架結構與透明材料完美結合，整體通透明亮，視野無阻。大落地窗、空中花園、通透式中庭、空中廊橋的匠心獨具設計，更使陽光、清風、景觀自如融入其間，室內室外有機交融。

在園區內部環境與景觀設置上，非中心利用原生坡地精心造景，山丘、水系、綠地、樹木、廣場、建筑、院落組團有機交錯，建筑、人與自然和諧共生，真正實現花園式辦公環境標準。

同時，非中心周圍森林環繞，北臨3000畝城市綠化帶，南望國際三八友誼林，空氣新鮮，風景優美，獨有的絕佳辦公環境激發無限創造靈感。

因此非中心既避免了CBD中心區域的高密度、交通擁堵問題，又占據著強大的資源優勢和發展潛力。這種邊緣化的豐富、便捷的辦公條件，對于高科技產業幾乎可以稱之為完美空間。

為了滿足現代化智能產業的需求，商務環境的個性化和景觀化，也就成為新時代商務辦公休閑于一體的發展是一種必然趨勢。隨著這種趨勢，從CBD到非中心，商務地產領域一場深刻的變革已經悄然展開。

綠色生態辦公區是公認的最具有生命力的新型商務辦公模式，它是運用生態學原理、環境學原理和建筑學原理，遵循生態平衡及可持續發展原則。合理設計、規劃建筑內外空間的布置和能源約束，使其在系統內部能夠有序的循環轉換，從而獲得一種高效、低耗、無廢物污染的辦公方式，這種辦公方式在發達國家被稱為逆城市化運動。很多國際跨國公司的總部都設在生態辦公區內，有自己獨特的形象，辦公環境舒適、環保、健康，處處體現以人為本，親自自然，尊重自然，愛護自然的理念。

非中心：從5A到5O的演變

寫字樓和住宅的存在和發展，都為人類解決了兩個同樣的問題：辦公/居住的“空間”和辦公/居住的“方式”。不同的是，寫字樓相比住宅更側重于辦公的效率性，而住宅更側重于居住的舒適性。目前頂級寫字樓市場表現出一種由側重于效率（5A）到兼顧效率和舒適性（5O）的演變。

王永紅解釋：“5A智能化寫字樓的出現體現了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。所謂5A智能化，一般是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。具備5A智能化的頂級寫字樓一般都具有一定的地段優勢、規模優勢和軟硬件優勢，引導了一種更加智能、便捷、高效的辦公模式。但很多的5A寫字樓在企業的發展過程中卻也表現出很多的不完善：位于喧鬧的商務中心區、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化。“喧鬧、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質。過于側重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環境要求。”

“在這種背景下，一種更加重視生態、環保及舒適性的5O寫字樓應運而生。所謂5O寫字樓，是指oxygen（氧氣）、office park （花園辦公）、open（開放而自由）、own（獨立私家電梯/空調）、opportunity(發展前景)。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態環境優良、建筑密度低、規模大、業態全，地段好的特征，是5A寫字樓的升級版本。非中心中弘國際商務花園就是5O寫字樓的典型代表。”

oxygen（氧氣）：5O寫字樓對生態要求較高，生態辦公、有氧辦公，是區別于都心高層寫字樓的灰色辦公、缺氧辦公的環境優勢。非中心項目位于定福莊常營鄉的生態帶上，周圍森林環繞，擁有北京僅有的四層寫字樓，容積率低至0.9，綠化率高達60%，是典型的生態辦公區。

office park（花園辦公）：花園式辦公的特點是，拒絕單調、局促的辦公空間，優美而富有情趣的景致，讓視野變的流暢而開闊，讓工作也變成一種享受。非中心項目在園區內部環境與景觀設置上，利用原生坡地精心造景，獨具匠心以起伏貫穿的綠脈為軸串聯各種景觀元素，園區景色立體多變，配合建筑組團的有機交錯，真正實現花園式辦公環境標準。

open（開放而自由）：交通便捷，空間開闊，業態豐富，服務周到，讓企業運作自如。非中心項目東西南北皆與城市干道便捷連通，交通極其便利。園區內罕見的低密度寫字樓集群、大型商業會展中心及超級商務會所，給予企業及企業員工豐富、自由的活動空間。便捷、高效在這里成為真正的可能。

own（獨立私家電梯/空調）：私享空間在CBD區域內的高層寫字樓幾乎是不可能，而在非中心這種低密度的商務花園，企業獨棟不僅可自由冠名，而且還擁有獨立電梯及樓梯，獨立VRV空調，獨立出入口，充分保證私有尊享。

opportunity(發展前景)：商務花園一般都位于非都市中心的次重點發展區域，不僅擁有便捷的交通、優美的環境，而且也有著美好的發展前景。非中心所處的定福莊，是CBD商務東進的第一區域，經過近幾年發展，產業、人力資源、高校等紛紛在此云集，定福莊板塊城市化進程不可抗拒。非中心所在的定福莊板塊常營地區已經明確提出了建設“現代化城區”的發展定位，確定了“以第三產業為基礎，以現代服務業為支柱，以項目為龍頭”的總體發展思路，形成大型居住區、現代服務業窗口區和綠色產業區的發展格局。按照規劃，非中心將成為定福莊面向未來的現代化商務商業服務窗口，前景一片美好。

以非中心為代表的商務花園的出現，是寫字樓開始兼顧效率與舒適、走向完善的一種進步，同時也代表了寫字樓由5A智能化向5O寫字樓演變的一種趨勢，將引導寫字樓更加多元化的發展。