房地產的“剩”者

熬過短暫低迷而不倒下的“剩”者將最大程度地享受到行業的高成長

增長光環

雖然從2005年3月份開始，針對房地產行業（主要是高房價）開始了一波又一波的宏觀調控，以5月11日國務院轉發建設部等部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》為標志，調控達到了高潮，但是房地產上市公司中期業績還是在我們的預料之中大幅增長。

統計顯示，截止到8月19日，共有41家房地產上市公司披露半年報。披露半年報的公司只有一家虧損，其中30家凈利潤同比實現增長，增長幅度在50%以上的有萬科、金地、北京城建等15家。總體來看，房地產板塊中期業績表現突出，同其他行業相比，凈利潤增幅居前。

四大因素

分析房地產板塊業績增長的原因，主要有這么四點：

第一，土地招拍掛后，交易價格猛漲。上市公司中，不乏有一些在“招拍掛”制度施行之前就有土地儲備和項目儲備的公司，土地新政的出臺，對它們不啻為巨大的利好，獲取超額的利潤使它們業績增長。

第二，眾所周知，2004年房價持續上漲，2005年一季度，35個大中城市房地產市場價格持續上漲。房屋銷售價格上漲9.8%，其中，商品住宅銷售價格上漲10.5%。這給房地產公司帶來了直接的收益，而2005年半年報主要是反映企業這段時間的業績，情況好轉順理成章。

第三，六年房地產業的高速發展，我們已經不能再戴著有色眼鏡來審視地產類上市公司。它們已經不全是那種歷史遺留問題嚴重，專業化水平不高，管理能力差的弱者。一些老牌的公司已經做強做大，不是猛龍不過江的外行業資本進入使整個板塊變強，2001年以來的實力企業借殼上市更是抬高了“綜合素質”。這些都是上市公司業績提升的基礎。

第四，宏觀政策的影響暫時不會在地產上市公司半年報中體現。這主要是因為：首先，政策集中出臺在3月份以后，第一季度房地產市場依然延續了2004年火爆的勢頭。統計顯示，2005年1-4月，全國商品房銷售額達到了2141億元，同比增長30.47%。其次，任何一項政策出臺，都有其滯后性，3個月的期間，政策影響還沒有完全傳導給房地產企業，不可能對半年報有實質性影響。再次，由于房地產企業收入結算的特殊性，銷售款只有在項目完成竣工結算時才能確認收入，因此2005年半年報在很大程度上是反映2004年或者2005年初的銷售業績，宏觀調控的影響暫時得不到充分的體現。

撲朔迷離

但是調控的影響不可能永遠不體現。暴風驟雨式的政策或多或少地會影響地產公司今年甚至明年的業績。現在的關鍵是對于房地產行業和企業密切相關的宏觀經濟、政策、信貸、房價沒有明確的預期，進而使房地產行業和房地產板塊的未來變得撲朔迷離。

首先，與房地產行業密切相關的宏觀經濟走勢迷離。2005年上半年，我國宏觀經濟增長勢頭良好，但是對下半年的走勢判斷出現了明顯的分歧。匯率的改革，人民幣升值，能源價格的持續上漲，7月份CPI的反彈使宏觀經濟在未來充滿了變數，這直接影響了對與其息息相關的房地產行業走勢的判斷。

其次，未來有無新的政策出臺還沒有定論。建設部副部長劉志峰近日指出，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，穩定住房價格還有大量工作要做。當前的重點是，貫徹落實好國家已經出臺的房地產市場宏觀調控的政策措施，國家近期不再出臺新的調控措施。以七部委新的“八條”為標志，宏觀調控政策出臺達到了一個高潮。此番一貫認為房地產市場沒有泡沫的建設部官員表態，還不能確認新的調控政策就不會出臺。因為一方面2005年上半年房價的漲幅仍然維持了較高的水平；另一方面建設部已經不是決定調控政策出不出臺的惟一主體，掌管著資金負責貨幣信貸政策制定的人民銀行，控制著土地資源的國土資源部以及負責稅收的稅務總局在某種程度上更有發言權。例如，據報道，最近深圳市就擬征收土地增值稅和提高購房契稅。

再次，2005年第二季度，房地產信貸緊縮的局面并沒有根本的改善。

一方面金融機構貸款利率有所上升。二季度金融機構人民幣1年期固定利率貸款加權平均利率為7.46%，1年期浮動利率貸款加權平均利率為5.97%，分別為基準利率的1.34和1.07倍，分別比上季提高0.48和0.14個百分點。中國人民銀行對全國金融機構2005年二季度貸款利率浮動情況的統計顯示，2005年二季度金融機構發放的全部貸款中，實行下浮利率的貸款占比為18.72%，比上季下降3.18個百分點；實行基準利率的貸款占比為21.96%，比上季下降4.94個百分點；實行上浮利率的貸款占比為59.32%，比上季上升8.12個百分點。

另一方面房地產貸款增速持續下降。2005年6月末，商業銀行自營性房地產貸款余額達2.60萬億元，比年初新增2140億元，同比少增237億元；貸款增長23.20%，增幅同比回落12.85個百分點。其中，房地產開發商貸款余額為8459.45億元，增長18.65%，增幅同比回落7.69個百分點。個人住房貸款新增額減少。2005年二季度，個人住房貸款月增額明顯減少，5月份新增144.89億元，比上年同期減少159.37億元，是2003年3月以來個人住房貸款當月新增最小值。6月末，個人住房貸款余額達1.74萬億元，增長25.59%，同比回落16.38個百分點。

最后，從統計數字來看，房地產市場仍然存在很大的不確定性。2005年針對房地產宏觀調控出臺后，房地產市場出現了一定程度的持幣待購，這點在上半年的統計數字中已經顯現出來。商品房銷售面積增長僅為14%，同比少增長12個百分點。但是以控制房價為目的的宏觀調控并沒有完全起到效果，直接表現就是房地產銷售額同比增長25.6%，房價上漲10.17%。從統計數字來分析，房價上漲的原因主要有這么幾點：第一，同期竣工面積增長緩慢，意味著上半年供應量不可能大幅增加，市場供不應求的局面不能得到根本扭轉。第二，投資同比回落5個點，預示著未來供給的減少，在這樣的預期下，地產商主動降價的動力不足。另外，一直以來被認為是平抑房價起到重要作用的經濟適用房投資不足，同比大幅下降14.6個百分點。第三，房地產資金來源雖然出現了一定的下降，但是增速仍然很快，開發商資金偏緊，沒有降價銷售的壓力。房地產資金來源中，銀行貸款同比僅增長1%，而這種資金空白已經被其他渠道有效填補。綜合來看，房地產市場各方還將繼續博弈，市場仍然存在很大的不確定性。

“剩”者為王

未來前景雖然迷離，但是上半年業績已經為整個房地產板塊全年業績的穩定奠定了良好的基礎。加上房地產板塊上市公司自身素質的不斷提高，2005年整體業績同比增長仍然存在很大的可能。上市公司內也不乏強者，這些公司財務透明，專業化比較強，開發經驗非常豐富，對于銀行而言屬于優質客戶，是它們爭相放貸的對象。由于業績的穩定，能夠達到監管層規定的要求，證券市場再融資的優勢也被這些公司享有。同樣，上市公司特有的品牌和知名度，使這些公司又成為外國資本青睞的對象。萬千寵愛于一身的強者恒強，完全可以抵御市場的風險。當然，會有相當一批實力弱小的公司逐漸倒下。

不斷的城市化，居住水平不斷提升，舊城改造力度日漸加大。沒有人懷疑中國住宅產業的前景。熬過短暫低迷的“剩”者將最大程度地享受到行業的高成長，剩者即是勝者，“剩”者為王。