住房貼息貸款幫你省錢

房子是不少人心里最重的“牽掛”：沒有房子的，拼命存錢盼望早日成為“野豬”；買房了又盤算著如何能節約房子的開銷。去年央行一加息，雖然提高的幅度不是很大，但依然有部分“野豬”覺得心有不甘：每月增加那么幾十塊錢，長期一算可就是筆大數目了。如果你有計劃近期貸款買房，不妨對銀行提供的房貸方式進行一番“詳細偵察”。

目前銀行提供的貸款方式主要有商業貸款、公積金貸款和貼息貸款。前兩者大家都是耳熟能詳的，而實際上不妨考慮使用貼息貸款，它能幫你實現以最小的資金成本和最高的效率取得貸款，讓你節省不少買房的花銷。

貼息貸款幫你這樣“省”

劉先生準備購買某樓盤項目的房產，總價52萬元，擬貸款40萬元，期限10年。該樓盤的開發商規定，對于采用商業貸款的客戶，房價可以打98折；采用一次性付款的，房價打97折；采用公積金貸款的，不打折。經向開發商協商和爭取，開發商同意對采用貼息貸款的客戶按照一次性付款給予相應折扣，即97折。劉先生所在單位在北京市住房資金管理中心建立了住房公積金，經咨詢，可以享受貼息額度為40萬元。經住房資金管理中心個人信用信息服務中心對劉先生進行信用評級，為AA級，則貼息擔保費可以優惠2%。

（1）采用商業貸款付款方式

總房款：52萬元×98%=509600元

律師費：40萬元×3‰=1200元

保險費：40萬元×31.4%=1256元

抵押登記費：200元

貸款期間利息總額：40×108.57×10×12－400000=121136元

購房總支出：633392元

（2）采用貼息貸款付款方式

總房款：52萬元×97%=504400元

律師費：40萬元×3‰=1200元

擔保費：40萬元×60.51×（1-2%）=2372元

貸款期間利息總額：40萬元×103.21×10×12－400000=95408元

購房總支出：603380元

在貸款購房過程中，采用貼息貸款比商業貸款節省30012元。

（備注：數據計算可參考附表1、2）

住房貼息貸款與商業貸款“大不同”

從銀行利息收入的角度看，住房貼息貸款與商業貸款沒有本質不同。但站在借款人的角度看，兩者有著很大的區別。

1、利息負擔不同。對貼息貸款的借款人而言，由于享受相應額度的貼息，在貼息額度內實際上是按照公積金貸款的利率支付利息，與商業貸款相比，貸款買房的資金成本相對較低。

2、承辦貸款的金融機構不同。一般來說，在售樓盤項目都和指定銀行簽訂按揭協議，對購房者而言，選擇商業貸款只能在開發商指定的銀行辦理按揭貸款，沒有選擇的余地；而貼息貸款在許多銀行都可以辦理，對所有在售樓盤都適用，具備貼息貸款資格的借款人可以在多家銀行中進行選擇，打破了樓盤對應指定銀行的傳統按揭貸款辦理模式。

3、貸款擔保方式和所負擔的費用不同。商業貸款一般采用開發商階段性擔保加抵押方式，借款人需要支付律師費、保險費和抵押登記費；貼息貸款采用北京市住房貸款擔保中心全程擔保模式，借款人需支付律師費和擔保費（涵蓋了保險、房產評估、抵押登記等費用），如果借款人信用等級達到AA級以上，擔保費還可以享受一定幅度的優惠。

此外，由于擔保中心為借款人提供全程擔保，免除了開發商對借款人的擔保責任，而且貸款辦理周期相對較短，從付款方式上，借款人有充分的理由向開發商爭取一次性付款的條件的優惠。如果能爭取到更多房價折扣的優惠，則運用貼息貸款不僅能極大節省利息支出，而且其總購房費用也要遠遠低于商業貸款。

4、辦理程序不同。與商業貸款相比，貼息貸款在辦理過程中多了借款人信用評級、貼息額度核定、擔保中心審查等幾個環節，看似復雜，但由于有律師全程代辦相關手續，而且擔保中心為借款人提供全程擔保，貸款在銀行更容易審批通過。

住房貼息貸款VS公積金貸款

住房貼息貸款和公積金貸款的貸款對象所在單位均需在住房資金管理中心繳存公積金；一般情況下，借款人所能使用的貼息額度和公積金貸款額度是相同的；對借款人而言，兩者的最終利息支出負擔是相同的。兩者的不同之處在于：

1、兩種貸款性質不同。住房貼息貸款本質是銀行直接發放的商業性貸款，由住房資金管理中心就貼息額度內的商業貸款和公積金貸款的利差部分向借款人定期進行貼息；公積金貸款是銀行受住房資金管理中心委托，向借款人發放的政策性委托貸款。

2、承辦金融機構不同。由于貼息貸款本質是商業性貸款，幾乎所有商業銀行都可以辦理，目前看，光大、中信等中小商業銀行服務效率較高；公積金貸款一般是由借款人所在單位繳存公積金的管理分中心指定承辦銀行，借款人無從選擇，服務效率難以保障。

3、對借款人的費用負擔不同。借款人使用貼息貸款，需負擔律師費和擔保費，擔保費涵蓋了保險費（財產險和保證險）、評估費和抵押登記費，當借款人的信用等級較高時，擔保費還有一定幅度的優惠；如使用公積金貸款，需支付房產評估費和擔保費。兩種貸款擔保費收取標準并不相同，綜合看，當貸款期限相對較短時（在13年以內），貼息貸款擔保費率更低，對于經評級信用等級更高的借款人更為明顯。

4、辦理流程不同。辦理貼息貸款時，借款人通過向貸款銀行和住房貸款擔保中心指定律師事務所提交貸款申請材料，由律師事務所代為辦理貼息額度的核定、借款人信用評級、向擔保中心和銀行報卷等手續；辦理公積金貸款時，借款人首先應向單位繳存公積金的住房貸款管理分中心提出借款申請，其后辦理貸款額度的核定、房產評估、繳存擔保費、去承辦銀行簽訂借款合同等一系列手續。

5、額度不足時，操作方法不同。目前，北京市所有在售樓盤項目均可以使用貼息貸款，當貼息額度不足時，借款人僅就超出貼息額度部分承擔商業貸款利率，不必辦理額外手續。根據北京市住房資金管理中心的最新規定，從2005年起，凡使用市中心公積金貸款的個人，當公積金額度不能滿足貸款需求時，將統一使用貼息貸款，而不能再使用組合貸款。對于使用中央國家機關公積金貸款，公積金最高使用額度為30萬元，當公積金貸款額度不能滿足貸款需求，借款人需使用組合貸款，就超出公積金貸款額度部分向承辦銀行申請辦理商業貸款，承擔相應費用。相比之下，貼息貸款更加簡便、經濟和可行。

相關鏈接：

●什么是住房貼息貸款

本文所指的住房貼息貸款（以下簡稱貼息貸款）是指北京市住房資金管理中心與有關銀行合作，貸款購房者按照商業貸款的利率申請貸款，然后由住房資金管理中心根據借款人可使用的貼息額度，對商業貸款和公積金貸款產生的利息差給購房者補貼，中心每半年補貼一次，直接劃入購房者個人賬戶。

●獲取的條件

可獲得個人住房擔保貸款貼息的對象為在北京市住房資金管理中心連續6個月累計12個月，并且繼續交納住房公積金的個人。貼息貸款的最高成數為購房總價的80％，貸款期最長不超過30年。

●貼息額度

所謂貼息額度，是指借款人所能享受貼息貸款優惠的限額，是住房資金管理部門根據借款人繳存公積金情況和資信條件核定的。對于公積金繳存情況良好、收入較高而且穩定的借款人，貼息額度最高可達40萬元。

如果同時信用評級達到AA級以上，貼息額度將在此基礎上再上浮15%~30%，則最高可達52萬元。對于借款人來說，表面上仍按照商業貸款利率逐月向貸款銀行還款，但由于在貼息額度范圍內享受了住房資金管理中心的利差部分貼息，相應利息負擔等同于公積金貸款。