一個按陰歷收房租的外國商人

當時上海一般房地產業主按陽歷月份收租，而哈同卻按陰歷月份訂約計租。大家知道，陰歷月份為29天或30天，所以，陰歷每三年有一個閏月，按陰歷收租每三年可以多收一個月的租金。

想像一下，你一文不名，身處異國他鄉，甚至連一句當地話都不會說，要你白手起家會怎樣？如果再給你20年時間，你能抓住機會積累壯大嗎？

那我告訴你，1874年，有一個猶太人赤手空拳來到上海，20多年后，他從一個看門人變成了一個大富豪。1931年他死后，僅留在上海的土地就達460余畝，房屋建筑1300余所，除花園外，還有商用房81幢，住房544幢，倉庫3幢，旅館飯店4幢。這些遺產，曾引起著名的遺產糾紛案。據英國駐上海領事館估計，他留下的遺產達1.7億美元。

是天上掉下了餡餅砸中他了嗎？就算是天上掉餡餅，那也是掉得足夠多，而他的嘴還要足夠大。對于他，這不是天上掉餡餅，而是一種必然。

讓我們來聽聽這個叫做哈同的富翁的故事吧——

先做稱職的看門人

哈同全名為歐司·愛·哈同（Silas Aaron Hardoon），英籍猶太人，1849年出生于巴格達的一個商人家庭。他的父親是設在巴格達的沙遜洋行的一個小職員，全家生活并不寬裕。5歲時哈同隨父親遷居印度孟買，6歲時其父去世，生活更為艱辛。哈同于1874年由香港輾轉來上海謀生。

初到上海，哈同身無分文，連一句中文都不會說，靠著洋人的身份在英國洋行謀到了一個門衛的差使。他先為老沙遜洋行看大門，由于辦事勤快，謹慎、謙讓，頗獲好評。

參照時下的觀點，哈同一無資本，二無專業知識或技術，除了滿腦袋要來中國賺錢發財的夢想，他能做什么？而要一個胸懷壯志的人屈于當守門雇員，又往往是難以接受的。哈同卻成為了一個稱職的守門人，他從未認為看門賺來的錢丟臉和有失身份，這在以后他身家過萬時也一樣，錢就是錢，他從不與錢過不去。“千里之行始于足下”，哈同在這份工作上僅僅是先找到一個立足點，通過積蓄，他最終要找到能賺更多錢的路子。

據說，哈同在當看門人時非常認真，忠于職守。晚間，他利用一切時間閱讀各種經濟財務書籍，知識增長很快。老板覺得此人工作出色，腦子精靈，就把他調到業務部門當辦事員。哈同一如既往，工作業績不錯，逐步被提升為業務員、大班等。這時，他的收入大為增加了，但早懷壯志的他并沒有因此而知足。

1901年，哈同找理由離開了那個打工崗位，開始自己獨立經營商行。哈同自辦的商行取名為“哈同洋行”，為了賺取更多的錢，以經營洋貨買賣為主。當時洋貨在中國市場上的競爭不那么激烈，消費者難以“貨比三家”，因此，哈同的經營獲得了高額的利潤回報。幾年間，他賺了很多錢。

用“金子”筑起南京路

當哈同開始小有資本時，便開始瞄準那些有更高獲利的行業，他開始積極參與買賣土地和放高利貸業務。1884年中法戰爭爆發，上海市面有些混亂，一些洋商紛紛遷往海外發展，人去樓空，房地產價格猛跌。看準這個機會，哈同傾囊而出，以低價購進今南京東路一帶大量房產，而當時的洋人買地也是首選外灘一帶的地皮，可見哈同的膽量頗大。不久中法戰爭結束，這些房產價格大增，哈同在上海地位陡升。哈同真正發家是在太平天國運動時期，當時由于小刀會起義，在上海的洋人拿不準形勢紛紛出逃，他趁機賤價購買了大量地產。

哈同是一個精于盤算的人，在房地產方面常使用的手法有：置地建房出租，收取高額租金；凡租賃店鋪房屋者，額外增收大額租金；出租土地供房地產開發商建造房屋，契約期滿將房屋收歸己有，繼續出租漁利；以抵押貸款循環獲利，即以甲地地契向銀行抵押貸款購乙地，再以乙地地契向銀行抵押貸款購丙地。隨著上海逐步開發，地價不斷上漲，盈利越來越多。

1916年，他將南京路浙江路口的一塊以18000兩銀子買進的地皮，租給永安公司建造百貨大樓，年租金5萬兩，租期30年。按規定，到租期滿時，哈同可以獲得150萬兩的巨款，外加一幢大樓。1901年至1930年間，他在南京路一帶，置地建房，成為上海著名的“地皮大王”。

每三年多收一月租金

這位上海灘赫赫有名的“地皮大王”，搜刮錢財的方法可以和葛朗臺相比：身為一個不折不扣的洋人，哈同收房租居然按陰歷計日，只為了每隔三年就可以多收一個月，多賺些銀元。

讓我們來看看精明的哈同是如何盤算房租的——

哈同出租一般住房和小塊土地的租期都比較短，通常是三～五年。租期短，既便于在需要時可以及時收回，又可以在每次續約時增加租金金額。在哈同的地皮上，哪怕擺個小攤子也得交租。有個皮匠在哈同所有的弄堂口擺了個皮匠擔，每月也要付地租5元。哈同每次向他收取地租時，總是很和藹地對他說：“發財、發財。”但錢是一分也不能少的。

哈同計算租金的時間單位也與眾不同。當時上海一般房地產業主按陽歷月份收租，而哈同卻按陰歷月份訂約計租。大家知道，陽歷月份一般為30或31天，而陰歷月份為29天或30天，所以，陰歷每三年有一個閏月，五年再閏一個月，十九年有七個閏月。所以，按陰歷收租每三年可以多收一個月的租金。

哈同是精明的，同時又是吝嗇的。哈同發達之后，曾花了70萬兩銀元建造了當時上海灘上最大的私家花園，名之為“愛儷園”。為了便于管理園內職工，哈同對職工的職責和等級作了明確規定，并讓賬房間制作相應的徽章。即使這樣一個表明工作職責的徽章，也要職工自己掏錢購買。

哈同的這種精明可說是已到了極致，連每個月29天還是30天都要算計一番。但反過來看，這樣的精明固然需要一定的算計能力，可畢竟又用不了多少聰明，真正需要的恐怕還是一種心態，一種對于精明本身的心態。隨便什么地方，不但要想方設法精明，而且一旦有了精明的點子，便理直氣壯地付諸實施，而不顧別人會怎么想。

哈同是個有趣的人，他的結交很廣，學者有羅振玉、王國維、章太炎、蔡元培，軍閥有陳炯明、楊善德、盧永祥、何豐林等，還有前清湖廣總督。孫中山曾在哈同花園住過，章太炎與湯國梨的婚禮也是在哈同花園舉行的。1923年，哈同夫婦還曾進京晉見遜位皇帝溥儀和北洋政府賄選總統曹錕。

對待自己的事業，哈同兢兢業業。晚年，即使年過70歲，哈同照樣按時到辦公室上班。他總是親自簽訂各種合同。哈同一生無子女，收容中外幼兒作為義子義女。去世后，遺產全部留在上海。哈同的一生有褒有貶，但作為一個商人，他很真實。