對商品房在建工程轉讓時估價的思考

提要:商品房在建工程的轉讓可分為項目轉讓和預售轉讓。項目轉讓是商品房在建工程整體項目已完工部分及其相應的權益的轉讓，其估價一般采用成本法和假設開發法，較少采用市場比較法。預售轉讓是單套商品房在建工程已完工部分的價值和續建部分價值的現值之和的轉讓，其估價一般采用市場比較法進行估價，也可采用假設開發法進行估價，較少采用成本法進行估價。同一商品房項目進行不同形式的在建工程轉讓，即使采用相同的估價方法，其所選用資料和數據的狀況也將是不相同的。

一、商品房在建工程轉讓的分類

商品房在建工程的轉讓，可分為項目轉讓和預售轉讓。

項目轉讓是指所開發的商品房整體項目在未竣工交付之前，對其已形成的實體及其權益進行的轉讓，轉讓后由買方繼續進行開發。轉讓對象為已形成的整體在建工程實體、全部的土地使用權面積以及相應的權益。

另一種轉讓為預售轉讓，其是指所開發的商品房項目，在未竣工交付之前，將所開發的商品房分割轉讓（如住宅是根據單套包括套內建筑面積、公攤面積及應分攤的土地使用權面積在內的預售面積進行轉讓），轉讓后由賣方繼續進行開發使其達到可使用的狀態。其轉讓對象為每套商品房的預售面積，即商品房的套內建筑面積、相應的公攤面積、對應的土地使用權面積及其相應的權益。

二、商品房在建工程轉讓時的估價

商品房在建工程是否取得預售許可證，其可否轉讓的情況是不相同的，有關法規的規定如下表：

未取得《商品房預售許可證》的商品房在建工程的強制轉讓，應根據有關法規的要求進行，并應合理確定在建工程強制轉讓時評估價值定義和評估的方法。

取得商品房預售許可證之后的商品房在建工程，其估價所采用的價值定義一般為市場價值。

由于篇幅的限制，本文不對未取得《商品房預售許可證》的商品房在建工程的轉讓進行討論。本文僅對取得《商品房預售許可證》之后商品房在建工程轉讓的估價的方法進行一些探討。

（一）項目轉讓的估價

項目轉讓的估價，是對商品房在建工程整體項目已完工部分及其相應的權益進行估價。一般采用成本法和假設開發法，較少采用市場比較法。

1、成本法

計算公式為：

評估價值 = 開發成本+管理費用+投資利息+

開發利潤+銷售費用+銷售稅金及附加

其中：開發成本=土地取得費用＋建筑安裝工

程費用＋其他開發成本

其他開發成本包括設計費、監理費、招投標費等。

土地取得的費用可根據當地土地出讓政策和土地使用權的用途，采用適當的估價方法進行估算；建筑安裝工程費用可根據現場查勘的工程進度，對已完成工作的工程預算進行調整后確定；其他開發成本、管理費用、投資利息、開發利潤、銷售費用可根據有關規定與類似房地產開發的統計資料進行估算，或根據土地使用權價值或建筑安裝工程造價的一定比例進行估算，或根據此二者之和的一定比例進行估算；銷售稅金及附加可根據國家有關稅收規定確定。采用成本法進行項目轉讓的估價，一般能夠得到較為合理的估價結論。

2、假設開發法

計算公式為：

評估價值 = 商品房開發完成后的銷售價格－續建建筑安裝工程費用－續建期間管理費用－續建期間投資利息－續建期間投資利潤－未完工部分銷售費用－未完工部分銷售稅金及附加－買方購買在建工程的稅費

商品房開發完成后的銷售價格可對近期已完工類似商品房的售價進行分析后，采用因果分析法或延伸預測法等方法進行預測，也可根據建成該商品房后所能取得的凈收益進行折現估算。續建部分的建筑安裝工程費用可根據現場查勘的工程進度，對未完成工程預算進行調整后確定。續建期間的其他開發成本、管理費用、投資利息、開發利潤、銷售費用可根據類似房地產開發的統計資料估算，銷售稅金及附加及買方購買在建工程的稅費可根據國家有關稅收政策確定。因此，采用假設開發法也能夠較為合理地得到項目轉讓的估價結論，這與《房地產估價規范》中的結論一致。

3、市場比較法

計算公式為：

評估價值 = ∑比準價格×權重

比準價格 = 交易價格×交易情況修正系數×

交易日期修正系數×區位因素修正系數×其他因素修正系數

商品房在建工程項目轉讓的交易案例較少。即使能夠找到類似的交易案例，其交易情況、交易日期、區位因素能夠與估價對象進行比較和進行相應的調整，但往往無法得到上述公式中其他因素中的工程進度情況和施工質量情況等數據（特別是高層、超高層建筑）。而這些數據往往是影響交易價格的最重要因素。當無法在工程進度和施工質量方面與估價對象進行比較和進行調整，則其估價結論就難以做到客觀可靠。因此，項目轉讓的估價不宜采用市場比較法。

（二）預售轉讓的估價

預售轉讓的估價，是對單套商品房在建工程已完工作部分的價值和續建部分價值的現值之和的估價。

預售轉讓一般采用市場比較法進行估價。也可采用假設開發法進行估價，較少采用成本法進行估價。

1、市場比較法

計算公式為：

評估價值 = ∑比準價格×權重

比準價格 = 交易價格（預售）×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區位因素修正系數×其他因素修正系數

類似交易案例的交易日期、交易情況、區位因素、其他因素（包括對其價值影響較大的竣工交房日期）均較容易掌握，由此及彼也能夠與估價對象進行比較并作相應的調整。所以，商品房在建工程的預售轉讓可采用市場比較法進行估價。

2、假設開發法

計算公式為：

買方角度：

評估價值 = 現房預計銷售價格－期房至現房期間預計的權益損失－風險補償折算的金額

賣方角度：

評估價值 = 現房預計銷售價格－期房至現房期間預計支出的減少－風險降低折算的金額

現房預計銷售價格可對近期類似已完工商品房的售價進行分析后，采用因果預測法或延伸預測法等方法進行預測，也可根據預售商品房竣工交房后所能取得的凈收益進行折現估算。從買方角度衡量，其權益的預計損失包括買房后不能立即享受租金的收益等。需補償的風險包括商品房有可能不能按時交付、實際交付商品房的品質比預期降低等。從賣方的角度衡量，支出的減少包括貸款利息的減少、銷售費用的減少、資金時間價值的增加等；風險的降低包括銷售風險的降低、還貸風險的降低等。

當以上參數能夠合理估算時，就可以采用假設開發法對預售轉讓時的商品房在建工程進行估價。

3、成本法

計算公式為：

評估價值 = 在建工程已完工部分的價值＋續建部分價值的現值

在建工程已完工部分的價值 = 屬于已完工部分的（開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤+銷售費用+銷售稅金及附加）

續建部分的價值 = 屬于續建部分的（開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤+銷售費用+銷售稅金及附加）

在屬于已完工部分的開發成本中，土地使用權的成本應按照有關的規定進行分攤；建筑安裝工程費用以應以預售面積所分攤的建筑安裝工程費用計入；已投入的其他開發成本、管理費用、投資利息、開發利潤、銷售費用，可根據土地使用權價值或建筑安裝工程造價一定比例進行估算，或根據此二者之和的一定比例進行估算；銷售稅金及附加可根據國家稅收規定計算。

但購買預售商品房，并不是僅購買在建工程已完工部分的價值，而且還購買了開發商未來的投入。因此，其估價尚需加上續建期間的開發成本、管理費用、投資利息、開發利潤和銷售費用、銷售稅金及附加金額的現值。

當商品房的結構、套型相同，其施工面積和預售面積基本能一一對應時，所投入的建筑安裝工程費用較容易在各套預售面積中分攤；但是如果施工的建筑面積與預售的建筑面積不是一一對應的，已投入費用往往難以在預售面積上進行合理分攤。如高層建筑的地下室部分，其建筑安裝工程費用有時可達整個建筑物建安工程費的30%。但此建筑安裝工程費用并不能完全計入地下室的預售價格。此項費用如何在預售面積之間進行分攤，這是一個難以解決的技術課題。故我們認為，在未能解決好類似的難題之前，在預售轉讓的估價中采用成本法，應慎重地予以考慮。

三、對估價參數的選用和估價方法的選擇

（一）不同形式的商品房在建工程轉讓，即使采用相同的估價方法，其所選用資料和參數的狀況是不相同的。

1、在采用市場比較法進行項目轉讓的估價時，應著重考慮其工程進度的情況和施工質量的情況；而采用市場比較法進行預售轉讓的估價時，則應著重考慮估價時點至交房時點之間的長短。

2、在采用成本法進行項目轉讓的估價時，其開發成本是整個項目已投入的開發成本；而在采用成本法進行預售轉讓的估價時，則開發成本除了該預售商品房應分攤的已投入開發成本之外還包括未投入的開發成本。

3、在采用假設開發法進行項目轉讓的估價時，其開發完成后商品房銷售價格為整個商品房項目的價格，而在采用成本法進行預售轉讓估價時，該價格為某一套或某幾套預售商品房完工后的價格。

（二）估價方法的選擇

1、估價方法的選擇必須與估價對象及其價值定義相適應；

2、估價方法的選擇受可搜集到的資料和數據制約；

3、估價方法的選擇要充分考慮估價工作的效率。

商品房在建工程轉讓的估價，只有明確了對象，采用了適當的估價方法，選用了真實、客觀、可靠的資料和數據，才能較好地完成估價項目，得到客觀、公正、科學的估價結論。

（作者：四川宏信資產評估公司）