評估結果相對賬面值變動原因的分析

摘要：目前，多數評估報告對評估結果相對帳面價值的增減變化缺乏足夠深度的披露與分析。外界因此對評估結果的大幅增減感到困惑。資產評估的公信力也因此受到非議。更為嚴重的是，甚至有人誤認為國有資產評估結果的減值即是國有資產的流失。

作者認為應當引導相關當事方正確理解資產評估的功能和定位，科學、系統、深入地揭示經價值評估后所發生的價值增減變化，從而使報告使用者準確理解并合理使用評估結論。作者認為這是提升資產評估行業公信力的一項重要措施。為此，本文對常常受到質疑的幾個資產類別價值評估后的增減狀況進行了分析，以供業內人士共同探討。

近年來，“價值操縱”、“國有資產流失”等詞匯常見于各種媒體，資產評估因此也受到非議。筆者認為，需要引導相關當事方正確理解資產評估的功能和定位。同時，評估師在評估報告中也應當系統、深入地揭示評估中發生的價值增減的原因，這樣才能使報告使用者準確理解并合理使用評估結論。這不但是評估師的責任，也是提升資產評估行業公信力的一項重要措施。

從目前所提供的大多數評估報告來看，對于評估后增減值變化的分析大都不夠充分，確實難以給人一個評估報告已經非常具有說服力的印象。因此，外界因而產生困惑，也就不難理解。本文擬對報告使用者常常質疑的幾個資產類別評估后的價值增減，分別作一基本的分析，希望能使相關的當事方因此能夠較正確地理解資產評估的功能和定位。

一、固定資產評估的增減值分析

所謂增減值是評估值與賬面值相抵的結果，所以分析必須從賬面價值和評估價值兩個方面進行。并且，應首先分析賬面價值與評估價值構成要素，將不可比因素剔除，同時必須說明這兩種價值同一要素產生變化的原因。

固定資產的評估增減值不但取決于資產市場價值水平的變化（評估值的變化），同時取決于企業的折舊政策。因此分析中還應考慮企業固定資產的折舊率。

1、在我們資產評估的實踐操作中，發現很多企業申報的單項固定資產的賬面原值，根本就是不準確的，甚至是編造的。這樣，無論評估價值多么準確，增減率都會出現奇高奇低的現象。如果評估價值與這樣的賬面值比較后反而顯示是正常的，那么，這一評估價值就可能是存在問題了。

為了建立固定資產評估值與賬面值的比較基礎，其評估增減的分析應首先注意賬面原值的構成內容。比如：機器設備的賬面原值除購置價之外，是否包含運輸費、安裝調試費、資本化利息、相關軟件的價值及其他費用；建筑的賬面原值除建筑安裝工程費用（造價）外，是否包含了前期和其他費用和資本化利息。其次應說明固定資產購置價、運輸費、安裝調試費、建筑安裝工程費用（造價）、前期和其他費用等賬面原值的構成與評估計算時的口徑是否一致。第三，固定資產的市場價格水平、定額、費用標準等是否有變化以及變化的幅度是多少。尤其是市場價格變化頻繁的電子辦公設備、運輸車輛等。第四特別需要注意的是，如果賬面值包含了資本化利息，應說明入賬時點與評估基準日利率的變化情況。

在進行上述分析之后，基本能夠說明原值增減原因、可比部分的變化情況以及幅度。

2、固定資產帳面凈值的增減幅度很大程度上取決于折舊率與評估成新率的差異程度。企業折舊政策（比如折舊率）的變化，直接會影響評估結果增減幅度。因此對帳面凈值的增減分析時，應介紹賬面累計折舊的計提方法，并應將所折舊所使用的年限與采用年限法確定評估成新率時使用的年限進行比較，從而說明帳面凈值的增減原因以及幅度。

3、最后，需要鑒定賬面值和評估值組成的差別（如賬面值包含的某項費用并非資產制造或建設所客觀的需要，此費用在評估值中并未包含，那么，這一因素即是評估減值的原因之一），然后說明帳面原值變化的市場因素以及引起帳面凈值變化的各種實體性、功能性與經濟性貶值，有說服力地證明評估結論的可靠性以及賬面值評估后增減變化幅度的合理性。

二、計提準備后的資產增減值分析

1999年會計實施壞賬損失準備、短期投資跌價準備、存貨跌價準備與長期投資減值準備四項準備之后，2001年財政部頒布的《企業會計制度》及補充規定，又新增了固定資產減值準備、無形資產減值準備、在建工程減值準備和委托貸款減值準備等四項資產準備，形成了“八項計提”。盡管《資產評估操作規范意見（試行）》中早已對壞賬損失準備等備抵項的評估處理作了原則規定，但由于新的《企業會計制度》對資產負債表格式作了調整，于是出現了很多因概念不清而導致評估增減分析的錯誤。

應收款項、存貨、短期投資、長期投資、無形資產等會計科目的資產評估，并不是對各會計科目計提準備后的價值進行評估。但由于2001年頒布的《企業會計制度》要求資產負債表列示計提準備后的“賬面價值”，因此上述資產評估后與帳面價值的增減分析，應介紹企業八項計提的方法，并分析其八項計提方法的標準與評估方法標準之間的差異。

會計處理與資產評估盡管在專業功能方面存在著差異，但就方法本身而言，評估中對上述各資產類型的風險損失的判斷與會計計提準備的判斷的原則常常是一致的。比如，會計準則規定，企業應當在期末分析各項應收款項的可收回性，并預計可能產生的壞賬損失。對預計可能發生的壞賬損失，計提壞賬準備。在確定壞賬準備的計提比例時，企業應當根據以往的經驗、債務單位的實際財務狀況和現金流量等相關信息予以合理估計，這與評估判斷風險損失的思路是一致的。再比如，會計準則規定，企業在中期期末或年終終了，應將股票、債券等短期投資，按成本與市價孰低計價，按短期投資的市價低于成本的差額，計提短期投資跌價準備，這與評估以市場價估值的思路也是一致的。因此，在分析評估結果相對帳面值的增減時，非常需要分析八項計提標準與資產評估標準之間的差異。

三、長期投資評估增減值分析

對長期投資的評估，有時采用的是以受資企業審計后凈資產乘以投資比例來確定評估值或以投資企業長期投資賬面值作為評估值。這里，我們不能忽略“合并價差”對評估增減幅度的影響。如對于母公司帳面上投入子公司權益性資本的數額與子公司帳面上母公司所持有份額相抵后的差額，財政部1995年2月頒發的《合并會計報表暫行規定》中規定，抵消時發生的合并價差，在合并資產負債表中以“合并價差”項目在長期投資項目中單獨反映。若企業并未將這個差額在長期投資項目中單獨反映，評估后可能就“裹”在評估增減額中。例如某評估項目同一基準日的子公司經審計后的凈資產賬面的母公司股權值為113，282萬元，而該母公司帳面該股權值為116，664萬元，相差3，382萬元。企業在合并資產負債表中并未以“合并價差”項目在長期投資項目中單獨反映，而長期投資股權評估值是以子公司凈資產評估值來衡量的，其評估增減分析是否應分析“合并價差”的狀況呢？值得考慮。而以財務報告為目的的資產評估項目，更應特別注意與會計上這種處理的對接關系，以正確反映評估結論的增減變化和確定未來企業調賬的處理依據。

四、土地使用權評估增減值分析

土地的賬面值有多種形成方式，同一形成方式中其價值定義也不相同，如有原始入賬價值和賬面價值（攤銷余額）的區別。正確分析評估后的增減原因，首先要了解土地賬面值的構成，然后進行比較。

因歷史上土地政策的調整，土地使用權原始入賬價值大體有以下幾種方式：①清產核資賬面價值。1995年全國清產核資中，對土地的估價是按照政府批準的城鎮土地“基準地價”和“宗地標定地價修正系數”進行的，個別情況是采用對宗地進行直接評估的方式確定的。對于土地估價結果的確認是按財清字〔1995〕14號文件規定，按基準價格的50％給予批復，企業對土地估價批復確認按財工字〔1995〕108號文件規定入賬。對于企業過去已作為固定資產單獨入賬的土地，如按基準價格50％確認價值低于原賬面價值的，原賬面價值不作調整。也就是說，除過去已作為固定資產單獨入賬而且入賬價值高于基準價格50％的土地使用權之外，現企業賬面反映的均為基準價格的50％。②劃撥土地賬面價值。清產核資時，還沒有劃撥土地價值的概念。國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號），是目前明確國有劃撥用地價值及其估價的政策依據。劃撥土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在于有沒有交出讓金。也就是說，企業劃撥地的賬面記錄都只是土地的部分價值。③出讓土地賬面價值。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓金是按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊的條件核定。如果企業在改制時，根據現行政策對土地進行了處置，并估價入賬，則此時是全地價概念。而在企業經營中通過出讓取得的土地，其賬面值是依據交納的出讓金發票入賬的，相當于全地價的40%。④通過其他方式取得土地的賬面價值。近年來，有的土地使用權是通過招、拍、掛的方式取得的，其入賬價值的內涵又發生了新的變化。

上述的原始入賬價值，除房地產開發企業外，都按照法定的年限規定進行了攤銷，形成了目前的賬面價值。因此在土地的評估增值額中，本身就含有攤銷額。其次是在以入賬的土地使用權部分價值作為評估增減變化分析的比較基礎時，增值額中也包含了未入賬的部分。因此，在評估報告中： “因××市土地價格上漲，造成了評估增值。”的說法，往往是錯誤的，或者是不全面的。那么如何進行土地使用權評估的增減值分析呢？進行土地使用權評估增減值分析的前提有兩個，一是評估價值的定義與賬面價值的內涵需要一致，包括土地的取得方式（出讓、劃撥等）、開發程度、使用年限等，二是評估價值應與原始入賬價值相比較，即使需要與賬面攤余價值比較，也應明確說明評估值的部分增值是因賬面價值被攤銷所導致的。在這兩個前提下，才可以發生增減的因素、原因以及幅度。又由于土地使用權評估值一般是由成本逼近法和基準地價系數修正這兩種方法綜合確定的，因此，對增減額的分析應分析每種方法中費用構成的變化、費用水平的變化以及相關參數的變化等。比如，采用成本逼近法評估時，應分析其中的取得費、開發費、利率等的變化；采用“基準地價系數修正法”評估，應分析評估時采用的基準地價與原始入賬時有效的基準地價的定義、構成和費用水平的變化情況。

例如：某企業2004年3月24日以出讓方式取得一宗36，365.7M2的土地使用權，原始入賬價值為9，277，906.49元，評估基準日2004年12月31日的賬面價值（攤余價值）為8，946，978.61元，以成本逼近法和基準地價系數修正法兩種方法綜合確定的評估值為10，570，054.00元，與攤余帳面價值相差1，623，075.39元。評估機構出具的評估說明中的說明為：“無形資產——土地使用權評估增值162.31萬元，主要是XX市土地價格上漲造成評估增值。”經分析與查閱相關資料，發現此項說明存在著兩個錯誤。一是此增值部分中有33萬元是攤銷額，真正的評估增值應為129.21萬元；二是XX市土地價格并未上漲，采用的基準地價也未發生變化，真正的增值原因是評估時設定的開發程度與企業取得土地時的開發程度是不同的。

總之，對任何類型資產進行評估后增減額的分析時，都應首先分析賬面價值（比較基礎）的構成要素，再分析每一項要素的變化原因以及變化幅度，并對不可比部分單獨予以說明，這樣才能使報告使用者清晰理解并合理使用評估結論。

（ 作者單位：中聯資產評估公司）