房地產信托可以成為企業年金的投資工具

與國外企業年金基金重新熱衷于房地產投資、降低股票債券市場投資相反，中國的企業年金基金卻仍在加大對股票市場的投資，對由信托投資公司管理的、具有股票和債券優勢的房地產信托產品充耳不聞。

其實，中國目前的房地產信托產品已經開始具備企業年金基金投資的基本條件，企業年金投資于房地產信托不僅具有可行性，而且具有必要性。

2004年企業年金投資收益率只有房地產信托產品平均收益率的54%

《企業年金管理試行辦法》（以下稱《辦法》）第四十六條規定，企業年金基金財產的投資范圍，限于銀行存款、國債和其他具有良好流動性的金融產品，包括短期債券回購、信用等級在投資級以上的金融債和企業債、可轉換債、投資性保險產品、證券投資基金、股票等。

當前房地產信托產品具有其他金融產品的優勢，完全滿足年金的要求，是年金基金理想的投資工具。從產品的收益率上看，目前房地產信托產品具有高于同類金融產品的收益，能為企業年金基金的保值、增值提供保障。近四年來，中國資本市場與全球許多發展中國家的股市持續回升甚至屢創新高背道而馳。無論是三年、五年還是七年來的表現，內地股市整體上處于全球股市漲幅排行榜的末尾。

2002年，保險資金投資于證券投資基金的部分，由于證券市場整體低迷，全年收益率為-21.3%。2003年，一年期的國債和銀行存款收益率分別為1.86%和1.71%，而信托產品達4.01%；五年期國債和銀行存款收益率分別為2.33%和2.79%，企業債券為4%，而信托產品則高達4.8%。2004年基金管理公司從事證券投資的平均收益率為-12%，各類上市公司的股息收益率平均約為2.25%，相當于一年期定期存款。2004年房地產信托產品獲取了大大高于銀行存款、國債、股票和基金的實際收益。

據統計，2004年全國企業年金的投資收益為2.7%，僅相當于2004信托投資公司信托產品年平均收益率4.66 %的57%。2004年全國信托投資公司共計發售信托產品327只，至2004年12月底，幾乎所有信托產品均達到了預期收益水平。而且房地產信托產品年均收益率更達到5%，由此推算，2004年全國企業年金的投資收益率只有房地產信托產品的54%（圖9）。

信托產品的風險——

收益、流通性、市場容量、信息披露等特征能滿足企業年金的資產匹配要求

現有的房地產信托在確保收益率、控制風險方面采取了多種有效措施。而且隨著大量的監管政策相繼出臺，信托機構在嚴格的監管中對信托產品都采取了各種控制風險的措施，包括財政支持、資產抵（質）押、第三者擔保貸款保險（保險公司承擔可能的信用風險，保證到期貸款的本金安全和預定收益率）、銀行信譽（銀行承諾到期支付本金和收益或承諾到期回購資產）、優先/次級結構（按照項目受償先后順序不同，使優先受益權人的本息得到優先保障）和發行公司自身的信譽 （房地產項目在信托計劃到期后，若不能按期歸還信托資金，信托公司可以折價賣出房產、在一個信托計劃中綜合運用多種風險控制措施），以及其它如信托受益權的轉讓、租金收益的收取等措施。很顯然，引入財政支持和銀行信譽的信托產品，是相對風險最低的。很多信托產品的信用評級絕對不會低于投資級的債券。

房地產信托產品的靈活設計和創新，也為企業年金的資產匹配創造了條件。從期限上來看，2004年信托產品主要還是集中在三個時點：1年期、2年期、3年期。這里所說的“組合”是指同一個信托產品，在期限設置上可能有1年期、1.5年期、2年期、3年期等多種組合期限，有的一個信托產品，它有不同的期限，每個期限募集資金的規模、年預期收益率都各不相同，投資者可以根據自己的實際情況選擇投資，增加了產品設計的靈活性。

應當注意的是，2004年更有推出存續期間長達4年、5年、6年甚至更長的超長期信托產品，雖然發行數量不是很大，但一般這類產品投向比較清晰，運作方式主要集中在一部分股權投資和收益權轉讓的信托產品中，每個產品的年預期收益率幾乎都能達到5%以上。如新疆國投2004年10月發行的金福世貿廣場不動產管理信托，期限為3-20年，預期年收益率可達8.1%。

從年金的產品線看，銀行存款和國債作為一種低風險、低收益的投資品種與基金、股票所具有的高風險、高收益形成了鮮明的對比，在二者之間，需要介入一種具有中風險、中收益的投資品種，與這些品種形成連續的、完善的產品線，只有這樣，企業年金基金才能根據不同的投資偏好，組合成不同風險收益連續的投資組合。房地產投資基金剛好滿足了年金的這一需求。

總之，房地產信托產品靈活的產品期限設計和風險-收益特征明顯能滿足企業年金的匹配要求（圖10）。

從產品的流通性看，雖然目前房地產信托產品未能以基金形式在深滬交易所掛牌上市，

投資者不能實現對房地產信托產品的價格發現，但是房地產信托管理人采取了多種有利于產品流動和變現的方式，如利用公司自有平臺、利用第三方交易平臺、信托合同銀行質押貸款、股東提前贖回等。基于企業年金投資的長期性和積累性，房地產信托產品現有的流通方式不會低于保險機構的銀行定期協議存款，流動性不應成為年金組合投資的障礙。

從產品的市場容量看，經過近3年的發展，信托公司的經營管理水準和防風險能力有了很大提高，所開發的產品也能豐富多樣，完全能滿足企業年金的需求。房地產信托不僅有確定用途產品，而且也有不確定用途產品；既有投資于經濟適用房的產品，也有投資于商業用房的產品；既有股權投資，又有債權融資，等等。到2004年底，各類房地產信托共有近122.15億元的規模，完全能滿足企業年金目前規模500億元、《辦法》第四十九條關于“單個投資管理人管理的企業年金基金財產，投資于一家企業所發行的證券或單只證券投資基金，按市場價計算，不得超過該企業所發行證券或該基金份額的5%；也不得超過其管理的企業年金基金財產總值的10%\"的要求，也能滿足各類收益和風險要求不同的年金需求。

從信息披露角度看，企業年金要求透明運作，規范運作。《辦法》第五十九條規定，受托人、賬戶管理人、托管人和投資管理人應當按照規定，每季結束10日內和每年結束30日內向有關當事人報告企業年金基金管理情況，并對所報告內容的真實性、完整性負責。2005年開始實施的《信托投資公司信息披露管理辦法》和《信托投資公司集合資金信托信息披露管理辦法》，對有關信托機構實行強制式信息披露的要求，這無疑有利于增強年金受益人的信心、約束信托公司的經營行為，促進年金資產配置信托產品的決策。