上海經濟房地產化

在金融不景氣、汽車不好銷、信息制造業外流的背景下，房地產越來越肩負著拉動上海經濟增長的重任，越來越顯得一枝獨大。

沒有了房地產，上海GDP怎么達到雙位數的增長？

沒有了房地產，上海拿什么搞市政建設？

沒有了房地產，上海人的收入怎么提高？

房地產業趨于獨大

2004年4月底開始的宏觀調控似乎對上海的房地產只有極短暫的影響。幾個月后，各路資本又像著了魔一樣把錢投進上海的樓市，最近更發展至不問價錢、不作比較便將整棟樓買下的程度。這種瘋狂的行為也為來上海的農民工找到了更為輕松的職業—替人排隊買樓，據說每晚的收入達100-200元。

上海的市中心樓價就是在這樣的催谷下每平方米突破了16000元，而一年前還只在萬元徘徊（圖1）。在2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年有16%，到今年第一季度，估計40%的住宅成交價格超過8000元/平方米（圖2），而新開樓盤成交價超過8000元/平方米的更多過50%。房價上漲之迅猛，在全世界也是罕見的。上海的房子已經不是一般上海市民買得起的了。

同時，房地產越來越肩負著拉動上海經濟增長的重任，越來越顯得一枝獨大。也許有人反駁，上海的房地產業增加值去年只占GDP的8.4%，信息產業、金融業、商貿流通業不僅都比它的貢獻要大，也在全國領先，信息和金融業更是上海市最為看重的行業。不錯，如果只橫向比較的話，2004年仍在上海六大支柱產業中居第四位的房地產業，確實還不到那么風頭無兩的地步。但是如果歷史地看，房地產的增長速度就不能不叫人另眼相看了。

1999年，上海市中心的房價大約是現在的1/5-1/4，房地產業增加值占GDP的比重也在所有行業中排名第四，對GDP增長的貢獻率只有5.2%。其時，由于上海大舉進行金融業硬件建設，加上當年中國股市大幅上漲，金融成了上海的第一支柱產業，對GDP增長的貢獻率超過14%，遠遠高于房地產對經濟的貢獻（圖3-4）。

但隨著2000年福利購房政策取消，上海市政府開始通過退稅的方式來鼓勵市民購房，當地房地產價格開始了新一輪飆升。從2000年至2004年，上海住宅銷售均價從3326元上漲到6385元（圖5），幾近翻番。房地產業增加值也隨之水漲船高，2004年首度超過600億元。房地產業與金融業對經濟增長的貢獻，從5年前的8.8個百分點縮小到約1.5個百分點。當然，中國金融業自身的躑躅不前與股市低迷促成了這種差距的縮小，但是，房地產業的繁榮興旺無疑是更重要的原因。與上海第一支柱產業信息產業對GDP的貢獻相比，房地產業與其之間的差距也縮小到不足3個百分點。

短短5年間，房地產業迅速拉近了與上海第一支柱產業之間的距離，充分反映了房地產發展的強勁動力。按照對GDP增長的貢獻率來排序，2003年房地產業的貢獻率為10.7%，排在汽車業、信息產業之后，居于第三位。

但從發展的趨勢來看，房地產業正成為拉動上海GDP增長的最大引擎。汽車產業經過2003年非理性的瘋狂增長、2004年的價格戰與高庫存之后，已經風光不再。去年房地產業拉動GDP增長了13個百分點，其貢獻已經超越了汽車產業。信息產業在2004年仍坐上海經濟第一支柱產業的交椅。上海的信息產業多屬信息制造業，由于高地價推高了商務成本，使得大量制造企業遷出，其發展速度的放緩只是一個時間問題。

值得注意的是，房地產涉及許多關聯產業，如鋼鐵、家電、家具、建材、中介、金融、室內裝修等，其乘數效應（或帶動系數）居各行業之首。如果以1.36的帶動系數計算，2004年房地產及其相關行業總共拉動上海GDP增長了19.5%，堪稱名副其實的上海第一產業。

金融不景氣、汽車不好銷、信息制造業外流，是房地產一枝獨大的背景。如此情況決定了上海市對房地產價格急升那種既恨又愛、欲拒還迎的心態。今天沒有了房地產，上海GDP怎么達到雙位數的增長？沒有了房地產，上海拿什么搞市政建設？沒有了房地產，上海人的收入怎么提高？聯想到近來上海市出臺的一系列打壓房價的舉措，著實令人捏一把汗。

房價高企誰失誰得

房價的急升使得目前房地產業在上海正趨于一枝獨大。但高企的房價對于經濟的可持續發展并無益處。

以上海目前的房價，本地居民已成了旁觀者。上海市房地局最近一次對于浦東兩年內新建成商品房的摸底調查顯示，熱錢購買的比例接近50%。內環以內的新樓盤，熱錢購房的比例更普遍在80%以上。與上海市民必須居住在上海不同，熱錢的需求是建立在逐利而不是居住基礎上的。因此，一旦對于上海房地產的價格預期出現變化，熱錢可能在一夜之間消失，最后的接盤者依然是上海的本地居民，房價的調整幅度最終取決于本地居民的購買能力及購買欲望。

房價飆升對擁有房產的上海市民來講，當然不是壞事—資產價格升值了，但是也未必是多么大的好事。不將住房賣出套現，升值的利潤不過是賬面上的。對于僅僅擁有一套住宅、必須住在上海的市民來說，財富還不是自己的，至少還沒有真正進到自己的錢包里。未見其利，卻先受其害。房價上漲帶動租金（尤其是商戶租金）的上漲，由此拉動服務業價格的上漲。這給上海市民帶來兩個困擾：一是房價上揚幅度遠超過工資增長幅度，帶來實際收入下降（表1）；二是租金、工資成本上升過快導致部分就業機會（尤其是低端的就業機會）流失。對于上海的經濟長遠發展，過高的房價則會使制造業過早移出，對此后文會進一步闡述。

經濟房地產化同時為上海的金融機構帶來極高的風險。中國人民銀行上海分行最新公布的數據顯示，截至2004年底，上海市中資金融機構累計增加個人住房貸款728億元，占全部新增貸款的54%，而且在新增的個人住房貸款中，中長期貸款增量的比例也高達48%。這里還不包括借給發展商的貸款。可以想像一旦房價下跌，可能帶來巨大的金融風險。

其實，現在高房價的受益者只能是開發商和政府。以2003年拍賣成功的黃浦區144號街坊西塊土地為例，其土地價格為37509元，容積率為6 ，則地面價格達到6251元，再加上建安成本、配套成本、貸款利息、各種稅費等，估計其建成后成本約在11000元/平方米左右。而當時，這個區域的平均房價還停留在10000元/平方米左右。這種狀況下，開發商想要賺錢，惟一的希望就寄托于日后上海房價保持每年20%以上的增長了。現在看來，他們的愿望可以實現了，因為市中心的新盤均價已經在16000元/平方米之上。

更何況房地產是財務杠桿比率最高的行業，項目投資中的絕大部分來自銀行貸款。雖然按2004年3月銀監會發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定，開發商的自有資金比例不應低于項目總投資的35%。但是據業內權威人士透露，實際上開發商能拿出4%的自有資金來作開發已算不錯，一分資金不出空手套白狼的比比皆是。若以4%的自有資金計算，每個項目有20%的利潤率，對開發商而言即意味著500%的資本回報率。房地產業之吸引力，可見一斑。

對于政府而言，短期來看，由于房價高企，開發商為追逐暴利而趨之若鶩，無疑會增加政府的賣地收入（圖6），令其有充裕的資金加大城市基礎設施建設力度，從而提升城市形象（附文二）。上海2003年的地價收入為約216億元，如果全部用于市政建設，就可以解決超過1/3的資金。但長遠來看，房價畸高不僅會提升當地第二產業與現代服務業的經營成本，造成擠出效應，由房地產業拉動的經濟增長，也會在房地產泡沫退卻后受到拖累。東京、香港在這方面都有前車之鑒。

附文一

萬科丁長峰:

上海地產界進入劣幣驅逐良幣階段

“開發商不需要在產品素質上下很大功夫，就能獲得很好的業績，

這樣不僅令優秀開發商的品牌、服務優勢很難體現，還會減弱其提升產品素質的動力。”

上海房價暴漲，普通市民供樓負擔急增，不僅引起上海市政府及央行的高度重視，日前相繼出臺了對炒樓者另外課稅、調高個人房貸利率等政策，就連一般人認為是受益者的房地產開發商也心存憂慮。

賣樓容易減弱創新動力

上海萬科房地產有限公司總經理丁長峰就直言：“我們并不希望上海的房價像現在這樣漲法，這樣，萬科的品牌優勢、服務優勢、質量優勢就很難體現出來了。”他解釋說，2000年前，開發商賣出一套房子往往需要一個月以上的時間，而購房者則基本上要在比較十幾個樓盤、幾乎所有親戚都看過房子之后才能決定是否購房。而現在，“上海不存在賣不出去的房子，我們的樓盤賣得好，別人也和我們一樣好，我沒什么可自豪的。”

2004年，上海萬科的銷售收入比2003年少了近6億元，但凈利潤卻高出4000萬元。這自然得益于上海去年房價的高速上漲。但房價高企也為上海萬科的管理帶來了新的問題：“現在每套房子都能獲得10倍以上的超額認購，銷售人員不再為如何賣房擔心，設計部門也很難像以前那樣絞盡腦汁地工作，因為再爛的房子都有人買。”

更讓丁長峰擔憂的是，現在的上海房地產界已漸漸進入了一個劣幣驅逐良幣的階段。“開發商并不需要在產品素質上下很大功夫，就能獲得很好的業績。而有些開發商花了很大的成本進行產品創新之后，卻發覺周邊非常一般的樓盤也能賣得很好，這樣也會減弱他們提升產品素質的動力。”

因此，丁長峰認為，如果上海房價急速上漲的態勢能夠得到平抑，萬科也能從中受益：“品牌優勢能體現出來，地價會降低，人力資源上也能有個汰弱留強。”

公開土地供量有助平抑房價

丁長峰表示，萬科正為上海房地產的低谷作三方面的準備：第一，保持穩健的財務水平；第二，加強內部的管理，調整員工心態；第三，將一部分利潤提出來用于提升產品品質。

但他同時認為，上海的房地產不會在今年迎來低谷。“上海市政府和央行最近出臺的一些政策和利率調整還太過溫和，不可能真正地打壓房價。拿首付比例來說，上海去年基本上就沒有低于3成的首付了，最新的政策不過是在說法上更明確；多付的那些按揭利息相對于上海的房價也不過是九牛一毛。”他希望，上海市今年能出臺更強有力的措施，比如進一步上浮首付比例，以有效打擊房地產投機。

而平抑房價更有效的方式，是政府能改革目前的土地供應制度。“將兩年內的土地供應規劃向社會公布，以便開發商能夠更有的放矢地進行投標，而不是像現在這樣，因為不清楚未來什么時候才會有下一塊土地被拍賣，開發商普遍有一種吃了上頓沒下頓的感覺，因而一有土地拍賣，就蜂擁而上、不計成本地拿地。“開發商更理性地買地，房屋的成本和售價自然也會下降。”

附文二

城市建設 日益沉重的負擔

“Wonderful Shanghai”，這是姚明在上海城市宣傳片中的一句廣告語。環繞城市的三座高架橋，橫跨黃浦江的六座大橋，市中心的成片綠地，蘇州河的綜合治理，四通八達的軌道交通，即將建成的世界上第二大深水港等等，的確讓這座城市變得前所未有地美麗和便捷。這一切美麗來源于上海在市政建設方面的巨大投入。

根據《上海統計年鑒》的數據，2000-2004年，上海總共投資了2821億元用于城市基礎設施建設，而同期地方財政收入只有3856億元。在2004年，上海的城市基建投資創下了新的紀錄，達到了673億元，占到地方財政收入的六成（附表）。

如此高昂的市政建設費用，如果全由政府埋單就顯得極不現實。因此，上海市政府過去5年內用于城市基建的財政支出只占城建總投資額的35%，而其余資金如何落實，就成為影響上海城市面貌的關鍵。

在上世紀90年代之前，上海市政府率先在城市基建領域引入了外資，1989-1992年間，上海市向國外金融機構共籌措資金約12億美元，投入到了南浦大橋、地鐵一號線等市政重點工程的建設中。

但城市建設所需的資金越來越多，2004年的基建投資額是1992年的大約8倍，政府的籌資能力跟不上城市建設的需要。因此，1992年上海市城市建設投資開發總公司成立并承擔了大部分的城市建設融資職能。其資金來源大致可分為6類：國家政策性貸款；國際金融機構和外國政府貸款；城建債券；專營權轉讓；市政設施的收入；引進民間或國外投資者。

這六大來源雖然解決了這幾年城建的資金問題，但同樣也存在問題：第一，外債過多，2003年即達到32億美元以上，導致匯率風險加大；第二，中短期債務比例過高，超過50%，從1997年后上海就進入了還債的高峰期；第三，能夠進行專營權轉讓的資源數量有限，而且進行轉讓勢必影響在市政設施上的常規收入；第四，隨著債務的不斷上升，舉債的能力持續下降；第五，上海雖然引入了城建公司來進行城市開發，但萬一將來城建公司無法償還債務的話，政府作為惟一股東仍需要償還大約1500億元左右的債務；第六，土地轉讓收入正成為政府財政收入的主要來源，上海市雖然沒有直接公布其在土地轉讓上的收入，但根據上海市房地局公布的歷次土地招標價格計算，上海市各級政府在2003年通過土地轉讓共獲得216億元左右，占當年地方財政收入的24%。一旦上海房地產業受到打擊，償債及后續建設將受到拖累。

因此，上海的大規模城市建設若想再有突破，可行的選擇不會太多：第一，就是加大投入；第二，提高現有城市基礎設施的收費價格和范圍；第三，允許城市建設投資開發總公司進行多元化投資，例如國債、股票、保險，但如何控制風險將是個難題；第四，進行產權改革，吸引更多的民間和海外資本進行城市建設。